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不動産投資

不動産投資の解説に頻出するROIとは?

2018.03.02

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資の本やコラムでよく出てくる「ROI(投資利益率)」というキーワードがあります。一見すると難しそうですが、基本を押さえれば簡単に理解でき、投資やビジネスのさまざまなシーンで役立ちます。これを機会にしっかり覚えて、不動産投資に役立てましょう。

投資全般、ビジネスで広く使われる「ROI」

あらゆる投資の成功ポイントは、投下した資金に対して「いかに効率的にレバレッジをかけるか」に尽きます。この効率性を表す指標が「ROI(投資利益率:Return On Investment)」です。ROIを出すための公式は次のとおりです。

利益÷投資額×100=ROI(%)

ROIが高いほど、少ない手持ち資金で大きなリターンが得られます。ROIは不動産投資をはじめ、投資全般で使われる考え方です。ビジネスでもよく使われます。例えば、1,000万円の予算でプロモーションを行い、2,000万円の利益が出たらROIは200%になります。

利益2,000万円÷投資額1,000万円×100=200%

ROIは、「何%以上ないといけない」という類の指標ではありません。また、期間も特に決まっていません。1年間の投資活動のROIを出すこともあれば、1週間のプロモーションのROIを出すこともあります。自由度の高さがROIの特徴です。

ROIを使えば不動産投資のポイントが分かる

ROIは、不動産投資でもさまざまな使い方がありますが、よく使われるのは「年間キャッシュフロー(もうけ)と初期投資」の比較です。その場合は、先ほど紹介した公式を応用します。

年間キャッシュフロー÷初期投資×100=ROI(%)

ちなみに、ここでいう年間キャッシュフローは、家賃収入からローン返済や諸費用を差し引いた利益で計算するのが一般的です。

例えば、この公式に「年間キャッシュフロー40万円、初期投資200万円」を当てはめてみると、このようになります。

年間キャッシュフロー40万円÷初期投資200万円×100=20%

このペースでいくと、2年目のROIは40%、3年目は60%と毎年プラス20%で推移していきます。そして、ROIが100%に到達するのは5年目ということが分かります。ROIが100%ということは、初期投資の金額が回収できたということです。

年間キャッシュフローは40万円のままで、初期投資を200万円から半分の100万円に減らすと、ROIはどのように変化するでしょうか。公式に当てはめてみます。

年間キャッシュフロー40万円÷初期投資100万円×100=40%

キャッシュフローをそのままにして、初期投資を半分に減らすとROIが倍になりました。このペースを刻めば、2年半で初期投資を回収できることになります。つまり、不動産投資を効率的に行うには、「初期投資をいかに減らすか」がポイントということです。初期投資が少ないほど、資金の回収期間が短くなります。

手持ち資金はストックして他の投資へ回す

ROIが高いほど、キャッシュフローが大きくなり、その投資はうまくいっていることになります。したがって、不動産投資で成功しているオーナーは、少しでも初期投資を減らし、ROIを高めようと考えます。

不動産投資でROIを高める有効な方法は、ローンの融資率を高くすることです。ROIの数値が高くなるのは全額をローンでまかなうフルローンなどの自己資金が少ないときです。手元に残る現金と初期投資額が同額になれば、ROIは100%になります。ROIが10%と仮定したとき、10年で自己資金が回収できる計算になります。

このように考えていくと、マイホームローンと不動産投資ローンの本質が違うことがよく分かります。手持ち資金がある場合、初期費用(頭金)を多くすれば、払う利子が少なくなり一見、得なように見えます。しかしながら、不動産投資ではROIという指標が出てくるため、他の投資に回すために「手持ち資金はストックする」という考え方がセオリーになります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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