不動産投資を成功に導く「物件概要書」の正しい読み方
物件概要書は見た目に左右されず中身で読む
物件概要書とは、投資用マンションなどの物件データが集約された資料です。たとえば、こんな情報が記載されています。
- 立地、アクセス
- 価格、利回り
- 面積、構造、間取り
- 築年数
- 接道
- 現況
など
問題は、この物件概要書のフォーマットがそれぞれの不動産会社でバラバラということです。たとえば、所在地ひとつとっても、目立つ位置に大きく表示されているものもあれば、端っこに小さく表記されているものもあります。
投資用マンションを購入するときは、複数の物件を比較することが一般的です。フォーマットがバラバラだと物件概要書の見た目の良い物件が、良いものに見えます。しかし、読み方のコツを知っていればイメージに左右されず、純粋なデータで「買いかそうでないか」を判断することが期待できるでしょう。
物件概要書は入居希望者の目線で読む
まず、物件概要書を読むときの心構えですが、「部屋探しをしている人と同じ目線」でチェックするのがポイントです。もちろん、価格にも目がいくでしょうが、物件の特徴をしっかり押さえたうえで、その価格が高いか安いかを判断しなくてはなりません。
部屋探しにはさまざまなニーズがありますが、ワンルームマンションを探している独身者なら、「最寄り駅＋徒歩分数」に注目してスマホで検索することが多いでしょう。人気がある駅で徒歩分数が短いほど、住みたいと考える人が多くなる傾向です。そのため、物件概要書ではじめにチェックすべきポイントは、「最寄り駅＋徒歩分数」になります。
「同じような感覚で入居希望者が重視するのは何か？」を意識しながらデータを読み込んでいきます。たとえば、「この間取りは使いにくくないか」「セキュリティはしっかりしているか」「コンビニがあるか」といった具合です。もし、入居者希望者が気にしそうなことが物件概要書に入っていなければ、メモしておいて後で確認しましょう。
投資用マンション購入で外せない3つのポイント
さらに、物件概要書には「ここだけは外せない3つのポイント」があります。順番に見ていきましょう。
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外せないポイント1. 立地
先述した通り、「最寄り駅＋徒歩分数」は重要です。立地では、もう1点「〇丁目」にも注目してみましょう。同じ住所でも、何丁目にあるかで街の雰囲気はガラリと変わります。この確認が甘いと、「洗練された街の投資用マンションを買おうとしていたのに、イメージと違うものを押さえてしまった」ということになりかねません。たとえば、西新宿といえば、高層ビルが並んでいる近代的なイメージが一般的です。具体的に、西新宿6丁目だと高級ホテル群に近いハイエンドな街並みといえます。しかし、西新宿7丁目は、小さな商店や飲食店が並ぶ雑多な雰囲気です。このように同じ住所でも丁目が違えば、環境が大きく変わってくる可能性があります。
こういったことがあるため、「〇丁目なのか」「その周辺に何があるか」を確認してから「買いか否か」を判断するのが安全です。
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外せないポイント2. 利回り
投資用マンションを購入する方は、利回りを重視される方が多いでしょう。ただし、物件概要書に記載されているのは、ザックリとした収支をつかむための「表面利回り」です。この利回りには、運営コストが反映されていません。そのため、物件を押さえる前に「実質利回り」を計算する必要があります。手間がかかるため、面倒かもしれませんが、利回りは不動産投資の重要データなので必須の作業です。 -
外せないポイント3. 築年数
中古マンションの物件概要書には「築年数」が記載されています。当然のことながら、築年数が新しければ物件価格は高くなりますし、古いほど安くなる傾向です。ただし、中古マンションは、20年程度の築年数が過ぎると、価格があまり下落しなくなるのが一般的といえます。「築年数は新しいほど良い」と思われがちですが、「築年数に惑わされない」ことも大事です。同じ築年数でも「外壁の質」と「管理の質」で建物の印象は大きく変わります。築浅でも外壁の劣化が早ければ古く感じますし、逆に築古でも管理が行き届いていれば新しく感じるでしょう。そのため、築年数が経っているというだけで候補から除外せず、気になる物件は現地調査をしてから買いを判断することも大切です。
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