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不動産投資

築30年と築10年のマンションを利回りで比べてみた。本当にお得なのはどっち?

2018.06.12

不動産投資において、「築古、築浅どちらのマンションを選ぶべきか」で迷う人は多いでしょう。築古マンションの魅力は、購入価格が安いことです。しかし、古いと家賃も当然安くなります。これに対して築浅マンションは購入価格が割高ですが、家賃は高めに設定しやすい傾向です。投資家にとって本当にメリットが大きいのはどちらでしょうか?

利回りで見ると築30年マンションの方がこれだけ有利

築古、築浅のメリットを分かりやすくするため、築30年と築10年のマンションの利回りを比べてみます。2017年に行った東京カンテイの調査によると直近3年における首都圏の築年数別の平均坪単価は、「築30年で131万6,000円」「築10年で208万5,000円」で築30年の方が76万9,000円安いことがわかります。また、平均坪賃料は「築30年で6,790円」「築10年で9,000円」です。

これらの数字をもとに算出した利回りは、築30年で6.19%、築10年で5.18%(端数切り捨て)になります。築30年マンションの方が、築10年よりも「約1%利回りが良い」という結果になりました。

メンテナンス費用では、築10年マンションの方が有利

単純な利回り比較では、築10年よりも築30年の方にメリットがありました。しかし、築30年は建物が老朽化している分、メンテナンス費用を考慮する必要があります。まず、住宅設備の修理・交換のコストは築10年と築30年では大差がないでしょう。住宅設備の耐用年数は、一般的に10~15年といわれていますので、築10年マンションであれば、これから交換・修理が必要な時期になります。

築30年マンションも2~3回目の交換時期に当たるため、同様に交換・修理が必要な可能性が高いです。次に、大規模修繕のコストで考えてみます。これは築30年マンションでは切実な問題です。国土交通省の「平成25年度マンション総合調査結果」によると2013年の単棟型における長期修繕計画期間の平均は「竣工から26年」という結果が出ています。築30年は、すでに終わっている可能性がありますが、そうでない場合は注意が必要です。

十分な修繕積立金がストックされていない場合、追加で支払わなくてはならない可能性があります。また、適切な修繕が行われないことで資産価値が減ったり、空室リスクが高くなったりする可能性もあるので注意が必要です。加えて、築30年マンションでは、「天井が低い」「3点ユニットになっている」なども多く空室リスクが高くなる可能性も見逃せません。

私的年金を考えている方には築浅マンション

ここまでの内容を踏まえて、築浅、築古マンションのどちらを選ぶべきかを考えてみましょう。どちらと相性が良いかは、「その人が何を重視するか」によって異なります。例えば、将来の私的年金として不動産投資をしたい方は、築浅物件と相性が良いでしょう。利回りは低めですが、新しい分、数十年以上の長期間に渡って安定した家賃収入を得やすいです。

もし、築浅マンションの利回りの低さを解消したいのであれば、繰り上げ返済を積極的にするという選択肢もあります。返済がなくなることで、家賃が丸々収入になる時期を早めることができるでしょう。

不動産投資をする勇気が出ない方には築古マンション

築古マンションと相性が良いのは、例えば「はじめて不動産投資をする人」です。不動産投資のビギナーは、「不動産投資はしたいけど、高額のローンを組む勇気が出ない」という悩みも少なくありません。そういった方は、物件価格の安い築古マンションで気軽にチャレンジしてみるのも一案です。築30年以上の築古マンションなら、東京都心でも1,000万円以下の物件もあります。

ただし、築古マンションは、購入直後にリフォームや配管交換が必要になったという可能性があるため、手元にある程度のキャッシュを残しておくことも大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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