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リフォーム・リノベーション

築25~30年物件をリフォームしてメリットの最大化を狙おう。- 不動産投資マンション価値向上のススメ -

2018.06.22

不動産投資の成功ポイントはいくつかあります。築古物件、特に築25~30年あたりの中古マンションを、リフォームやリノベーションで価値を向上させるのも一つの方法です。リフォームを取り入れることで、空室リスクの解消や家賃アップが期待できるかどうかをみていきましょう。

リフォームのメリットが大きいのは築25~30年の物件

中古マンションのリフォーム・リノベーションはどのタイミングでもできますが、特に築25~30年あたりで行うとメリットが最大化されます。なぜなら、築25年以降の物件は家賃の下げ止まりのタイミングだからです。賃貸物件の家賃は、新築時が一番高く築年数を経過するごとに下がっていくのが一般的ですが、古くなっても家賃を下げることで、賃貸市場で一定の競争力を維持し続けられます。

しかし、築25年以上になると物件の傷みが目立ってきて、家賃の値下げだけでは入居者が入りづらくなる傾向です。このタイミングで全面リフォームすれば、逆に家賃を上げても競争力が維持できます。家賃の調整で入居者が決まるうちは、無理にリフォームしなくてもよいでしょう。しかし、競争力が落ちてきたら積極的な価値向上を行い、経営を安定化させましょう。

価値向上リフォーム:設備を最新にする

では、具体的にどの部分をテコ入れすると価値が向上するのでしょうか。ワンルームマンションの場合、配管にまで手を入れるリノベーションでなくても、設備を最新にすることで十分な価値向上が見込めます。設備例としては

  • 給湯器
  • 風呂
  • トイレ
  • キッチン
  • 冷暖房
  • 洗濯機置き場
  • クローゼット
  • 壁紙
  • 床材

が挙げられます。

築古ワンルームマンションの場合、風呂とトイレが一緒になった「3点ユニット」が多く使われていますが、この設備は敬遠されがちです。そこでシャワールームに変更して、トイレと別々のスペースをつくります。さらに温水洗浄機能付の便座にすることで快適性を高めることができます。

電気コンロも、IHクッキングヒーターなどの最新設備に変更することで、熱量も豊富になり安全性も高めることができます。

ヒーター自体が熱くなる電気コンロ。火力も弱い

給湯器やエアコンについても、安全性を考慮し10年以上経過していたら交換を視野に入れた方がいい設備です。壁材や床材もリフォーム時の検討ポイントです。

全面リフォーム、どれくらいの費用がかかるの?

このような全面リフォームをした場合、交換設備の内容によりますが、150万円程度から300万円程度です。配管や間取りを変更し、スケルトンにするようなリノベーションの場合は250万円以上の費用がかかるでしょう。一般的なワンルームマンションの価値向上では、全面リフォームで十分だと考えられます。しかし、大幅に家賃アップが期待できる場合は、リノベーションの検討もしてみましょう。

リノベーション後、最新システムキッチンを導入した事例

リフォーム費用はもとのローンに組み込めるの?

ここで不動産投資オーナーが気にするのは「施工コストをどうするか」ということでしょう。はじめからリフォーム済みの中古マンションを購入すれば、費用は物件価格に含まれます。

しかし、築15年の物件を購入して10年後にリフォームしたいといったケースでは、リフォーム費用をもとあった投資ローンに組み込めません。そのため、「キャッシュで用意する」「新たにリフォームローンを組む」のどちらかを選択することになります。

オーナーの中には「まだ投資ローンを完済していないのに新たなローンを組むのは抵抗がある」という方もいるでしょう。しかし、リフォームを先送りしてマンションの価値が低下し、競争力がなくなるのは避けたいところです。

リフォームと家賃の値上げをセットにするのが大事

新たにリフォームローンを組んだり、キャッシュを追加したりすると利回りが悪くなるのも事実です。だからこそ「リフォームと家賃の値上げをセットにする」考え方が重要になります。立地環境や改修の内容にもよりますが、東京都内だと「10~20%程度の家賃アップ」が見込めるケースもあります。家賃アップができれば、初期コストはかかりますが、家賃アップ分で回収が可能と捉えることができるのではないでしょうか。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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