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住まい・暮らし

マンション購入で押さえるべき点は?費用や考慮するポイント

2019.02.12

物件選びには重要なポイントがいくつもありますが、マンションの購入に限定すればどんなところに気をつけるべきなのでしょうか?マンション購入を検討している人に向けて、メリットとデメリット、必要な費用や注意点など押さえるべきポイントを紹介します。

マンション購入のメリットとデメリット

マンションを賃貸で済ませるか、購入するかでは、どちらが料金的にお得なのでしょうか?実は、立地や専有面積が大きく変わらない限りは、「50年間の住居費総額は賃貸も購入もほぼ同じ」といわれています。

それではどのように優劣を判断すればいいのかというと、それぞれのメリット・デメリットを比較した上で、自分にとって重視するポイントがどれだけ当てはまるかを検討するほかありません。

ここでは「マンションの賃貸と購入」「マンション購入と一戸建て購入」の2つの観点からそれぞれのメリット・デメリットを比べてみましょう。

賃貸と購入の比較

賃貸のメリット・デメリットには、以下のようなものが挙げられます。

メリット

  • 人生の節目ごとに気軽に引越しができる

  • 修繕や管理といったメンテナンス費を貸主側で負担してくれる

  • 初期費用を数十万単位で済ませられる

デメリット

  • 終わりがあるローンと違い、家賃の支払いがいつまでも続く

  • リフォームなどに貸主の許可が必要となる

  • 自分の資産として家族に残すことができない

次に、マンション購入のメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット

  • 自分の資産として家族に残せる

  • 賃貸よりもスペックの高い物件が選べる

  • リフォームなどの住宅のカスタマイズ性が高い

デメリット

  • 数百万単位の初期費用が必要になる

  • 固定資産税など住居費以外の費用が発生する

マンションを購入すると、気軽に引っ越すことができなくなるほか、税金など住居費以外の費用が発生することになります。

一方、選べる物件のスペックが多くなるところ、物件を資産として残せるところは、マンション購入の大きなメリットといえるでしょう。

一戸建て購入とマンション購入の比較

一戸建て購入のメリット・デメリットには、以下のものが挙げられます。

メリット

  • 管理費などの費用がかからない

  • 土地の価値が残る

  • 騒音の心配が少ない

  • 増築などが自由に行える

デメリット

  • 同程度の立地条件だとマンションよりも物件の価格が比較的高い

  • セキュリティ面に気を配る必要がある

次に、マンション購入のメリット・デメリットをみてみましょう。

メリット

  • 同程度の立地の条件だと一戸建てよりも物件の価格が比較的安い

  • 将来の修繕計画をマンション側で立ててくれる

  • 入口が限定されるのでセキュリティ面での優位性が高い

デメリット

  • 管理費や修繕積立金などの負担が必要になる

  • 一戸建てに比べ騒音トラブルが起きやすい

  • 管理組合への参加の義務がある

土地の価値が残ることや、住宅のカスタマイズ性が高いところが、一戸建てを購入した場合の大きなメリットといえます。

一方、マンション購入のメリットとしては、一戸建てよりも物件の価格が比較的安いところ、セキュリティ面に優位性のあるところが大きいといえます。

マンション購入のタイミングとは

それぞれを比較検討した上で、「やっぱりマンションを購入したい」と思った人は、マンション購入のタイミングも調べておくといいでしょう。

収入の安定

マンション購入には「頭金」や「初期費用」「住宅ローンの返済」など、多額の費用が必要になります。そのため、ある程度の貯蓄があり、なおかつ収入の安定した状態でなければ購入に踏み切ることができません。

また、ローンの借入金額はどのくらいの年収があるかによって大きく影響を受けます。

一般的には「年収の5倍以内」がローンを無理なく返済できる基準とされています。そのため、年収が少なければ購入できるマンションの種類も少なくなります。例えば、年収400万円の人が住宅ローンを組める費用は2,000万円までとなります。

ライフイベント

マンションを購入するタイミングは、結婚や子供の独立、転職といったライフイベントとも強く関係しています。

例えば、子供が産まれた場合、子供が安心して過ごせるような生活環境・教育環境を住宅に求めることになります。また、子供の独立により4人家族だったのが2人になってしまうような場合、もっと狭いマンションを選べば家計に余裕ができるでしょう。

人生において、「マンションを購入する」というのは非常に大きな決断となります。家族構成や立地条件の変化などを踏まえた、長期的な展望が必要です。

物件状況

お気に入りのマンションを見つけるために、「価格相場が下落する時期」に狙いを定めるようにしましょう。不動産情報誌などで調べるほか、「REINS Market Information」などのサイトで市場価格を探る方法があります。

REINS(レインズ)とは、国土交通大臣に指定された「不動産流通機構」が運営する「不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステム」です。

不動産業者が不動産情報をリアルタイムで情報交換できるシステムとなっており、一般の人がアクセスできないようになっています。

「REINS Market Information」では、物件の所在地などは特定できませんが、エリアごとの成約価格を検索して相場を調べることが可能です。

不動産取引情報提供サイト|REINS Market Information

政策や金利動向

税制や金利などのルール変更によっても、マンション購入のタイミングが左右されます。

特に、消費税の引き上げ直前に駆け込み需要が高くなることは、過去の傾向からも明らかとなっています。そのため、2019年10月に予定されている10%への引き上げに伴っても物件の需要が高まる時期という予想があります。

また、日本銀行がマイナス金利政策を実施しているため、現在多くの金融機関がお金の貸出先を探しています。中でも住宅ローンの金利は非常に低いところが多いので、金利が上がらないうちにマンションを購入するのも1つの手です。

2021年12月31日までに入居した物件を対象に「住宅ローン減税」と「住まい給付金」が受けられることもあるので、こちらもぜひ視野に入れておきましょう。

購入の初期費用は頭金と諸経費


マンションは、住宅ローンを組むだけで購入できるものではなく、別途「頭金」と「諸経費」が必要となることを頭に入れておかなければなりません。

住宅購入の費用は大きく「物件価格」と「諸経費」に分かれますが、このうち「物件価格」を頭金と住宅ローンでまかなうことになります。

頭金とは

「頭金」とは、物件価格から住宅ローン返済額を除いた費用のことです。一般的に購入時に現金で支払うことになり、頭金が多いほどにローンの月々の返済額が少なくなります。

最近では、頭金が0円でも住宅ローンを組めるプランが増えてきましたが、利息のことを考えれば、ある程度は頭金を払っておきたいところです。

頭金の割合と総支払額

頭金は「住宅ローンを減らすためのお金」ともいえるので、目安として物件価格の1〜2割程度の頭金を用意すると後々安心できます。

将来、ローンの返済や生活資金で困ることのないように、自分のライフプランに合わせて決めるようにしましょう。

諸経費の内訳

諸経費は、売買契約に必要な費用やローンを組むのに必要となる費用のことです。諸経費のトータル金額の目安としては、新築の場合は物件価格の3~5%、中古の場合は6~13%が目安となります。

  • 申込証拠金:購入申込み時に不動産会社に払う費用

  • 手付金:売買契約を結ぶ時に売主に払う費用

  • 印紙税:売買契約書などに印紙を貼ることで納める税金

  • 仲介手数料:仲介する不動産会社に払う手数料

  • 不動産取得税:不動産取得時に1度だけ払う税金

  • 固定資産税・都市計画税:1月1日の不動産所有者に課せられる税金

  • 登記費用:登録免許税など

  • ローン借入費用:ローン保証料などの諸費用

  • 修繕積立基金:将来の修繕のための積立金

  • その他:引越し代など

上記の内訳で費用の比率が多いものとしては、「修繕積立基金」と「仲介手数料」です。修繕積立基金の目安は20~40万円、仲介手数料の上限目安は、物件価格が400万円超えの場合に「物件価格の3%+6万円(税別)」となります。

購入後にかかる費用

実際にマンションを購入した後には、どのような費用が必要になるのでしょうか?1つずつ確認していきましょう。

住宅ローンなどの物件価格

マンション購入後の費用として大半を占めるのが、「住宅ローンの返済費用」です。住宅ローンの返済期間は20~35年と長期になるのがほとんどで、返済終了まで毎月支払いの義務が発生します。

各種税金

マンション購入後に毎年かかる税金として、「固定資産税」と「都市計画税」があります。これら2つの税金は不動産の1月1日時点の所有者に課せられるものです。

各市町村が決める「土地と建物の固定資産税評価額」に一定の税率をかけて算出されます。一般的には、4月頃に納税通知書が送付され、一括もしくは年4回の分納で納付しなければなりません。

維持費や管理費

マンションを購入した場合、毎月の「管理費」と「修繕積立金」が必ず発生することになります。

このうち管理費は、マンション共用部の清掃や設備のための費用です。ファミリータイプのマンションの相場は月額1~2万円となります。

一方で管理修繕積立金は、マンション共用部などに修繕が必要になった時のために、管理組合に積立金としてプールしておく費用です。

管理費は、国土交通省の「 平成25年度マンション総合調査結果 」によると、駐車場を含む場合の管理費平均は1万5,257円、駐車場なしの場合の平均管理費は1万661円です。

住宅ローンのポイント

マンションの購入を検討している人のほとんどが「住宅ローン」を利用します。実際に住宅ローンを組むにあたって、どんなことに気をつければいいのでしょうか?

重要なのは返済比率

返済比率とは、いわゆる「年収に占める年間返済額の割合」のことです。返済比率の目安は金融機関や住宅ローンの種類によって変わってきますが、おおむね30~35%程度といわれています。しかし、年収によって考慮した方がよい場合もあります。詳しくは「 年収400万円からのマンション購入 物件選びとローン計画の注意点 」をご覧ください。 

返済負担率(%)は「年間返済額÷年収(税込)×100」という計算式から算出することが可能です。

マンション購入で後悔しないためのポイント

マンションの購入は賃貸よりもずっと高額な費用が必要になるだけに、失敗した時のダメージも大きいものです。予算内で住み心地のいいマンションを購入するためには、どんなポイントに気をつけるべきでしょうか。

ライフスタイルは将来を見据えて考える

マンション探しでは、すべての希望条件を満たす物件を見つけるのが難しいため、あらかじめ希望条件に優先順位をつけておくと便利です。特に、間取りに関しては、長期的なライフスタイルを見据えてイメージしておくといいでしょう。

例えば、「子供部屋はリビングやキッチンから見えるところに」「料理をしながら会話ができるようにオープンキッチンに」など、具体的なイメージを持つことで、自分たちに合った間取りがみえてきます。

また、現在の職場に通いやすい場所、老後にゆっくり過ごせる場所といった長期に渡るロケーションの兼ね合いも大切なポイントです。

間取りや周辺環境などの確認

マンションの周辺環境や細かい間取りのチェックをしてみましょう。

まず、周辺環境についてですが、朝や夜の環境を知らなかったために後悔することもあるので、物件や周辺のチェックは朝も夜も行うことが大切です。

出勤時の交通量はもちろん、駅や学校までの距離、スーパーや病院の位置など、納得できる住環境なのか幅広く確認するようにしましょう。

また、収納スペースやベランダの広さ、コンセントの数が十分に揃っているかも確認すべきポイントになります。

資金計画は綿密に

「せっかく理想の物件が見つかったのに頭金が足りない…」というケースを避けるために、今から綿密な資金計画を建てておくようにしましょう。

自分の給料から捻出する場合、10年がかりで1,000万円貯めることを目標とすれば1年間で100万円貯めることになります。そのためには毎月5万円・ボーナス時に20万円の貯金をする必要があり、しっかりとした資金計画を立てなければなりません。

まとめ

マンションの購入は「人生で最も高い買い物」といっても過言ではありません。契約に必要な頭金や諸経費の準備はもちろん、住宅ローンも長期に渡って返済し続けなければならないため、なにより綿密にライフプランをたてることが重要になります。

自分が納得できるマンションを購入するために、住宅資金を計画的に貯めるとともに、将来の生活へのイメージをしっかり固めておきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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