年収400万円からのマンション購入 物件選びとローン計画の注意点
大卒・大学院卒男性の2017年の平均年収は397.7万円です。厚生労働省の調査によるもので、平均42歳、勤続年数13年のデータです。また2017年度の住宅市場動向調査報告書によると、分譲マンションの世帯主の平均年齢は44.1歳となっています。たとえ年収が同じでも、貯蓄など資産に個人差はあるでしょう。今回は、目安として平均額である年収400万円で買えるマンションのスペックなどについて解説します。
年収400万円の人は物件価格2,000万円程が目安になる
年収400万円ですと、ボーナスが2回（いずれも1.5カ月分）あるとすると額面の月給は27万円程度です。勤務先や勤続年数、年齢、学歴によってもさまざまでしょう。もし同じ年齢層の夫婦で合算した年収が400万円というと、大卒・大学院卒の場合で20～24歳の平均賃金は男性が226.4万円、女性が216.9万円ですから、社会人1年目でクリアしています。高卒の場合は、その年齢層では400万円に達しません。夫婦2人が、男性226.5万円、女性192.5万円となる25～30歳になって実現できる金額です。
家計の負担が重くなり過ぎないよう、従来、住宅ローンの目安は「年収の5倍まで」といわれていました。ただ、組めるローンの額は金融機関によっても異なります。また、買える物件の額については貯蓄額や親からの援助などが期待できることもあるでしょう。ここでは、あくまで目安として5倍と考えると、年収400万円の場合は2,000万円までの借り入れができるということになります。この「5倍」を「年収倍率」と呼びます。
借入可能額と返済可能額は違う
金融機関のWebサイトでは、年収と返済期間を入力すると、住宅ローンの借入可能額が表示されます。多くの人が利用している35年間の固定金利プラン「フラット35」を、年収400万円で借り入れがまったくない条件で試算してみました。（調査時の固定金利1.34％）ちなみに、クレジットカードのリボ払いや携帯電話の端末代金を分割払いにしている場合、これらは借り入れと認定され、審査金利と借入可能額に影響します。
その結果、住宅購入額に対して借入額の占める割合が90％以内（10％以上の頭金を用意する）という条件であれば「3,909万円」になりました。年収倍率は9.8倍になります。なお、総返済額は4,900万円です。さらに、融資事務手数料や登記関連費用など諸費用が約58万円かかります。この場合の毎月の返済額は11万6,600円です。この額は、ローン返済額が年収に占める割合である「返済比率」が考慮された金額になっています。年収400万円以上の返済比率は一律「35％以下」です。
ただ、先述のように年収400万円で月給が約27万円とすると手取りは20万～22万円でしょう。ここから毎月11万6,600円を支払うのは、親からの援助でもない限りかなり厳しいのではないでしょうか。しかも、ローン返済とは別に管理費や修繕積立金も毎月、支払わなければなりません。
実際には金融機関の審査もありますし、交渉もしますので計算した通りの金額で融資が実行されるわけではありません。ただ、銀行から借りられる金額（借入可能額）と、無理なく返済できる額（返済可能額）は別物であることは理解しておきましょう。
適切な返済比率とは？
日銀のマイナス金利政策を背景に、住宅ローンの金利は低く借りやすくなっています。しかし、借りられるからといって実力以上の借り入れをすると、後々、返済が苦しくなりかねません。それでは無理なく返済するために適当な返済比率は、一体どれぐらいが良いのでしょうか。
国土交通省の「平成29年度 住宅経済関連データ」によると、2017年の勤労者世帯の平均住宅ローン返済支出における実収入に占める割合は14.7％です。また、税金や社会保障を除いた可処分所得（手取り）に占める割合は18.2％でした。
この数値は年によって多少の変化はありますが、過去10年をみると、前者は14.7～17.0％、後者は18.2～20.8％となっています。ここから考えると、返済比率は額面の17％、手取りの20％がひとつの目安になりそうです。年々、収入増を前提にできる人は、それぞれ2～3％高くても良いのかもしれません。
例えば、年収400万円で返済比率が17％だとすれば、毎月の返済額は約5万6,700円、同20％ならば約6万6,700円となります。この程度の金額であれば、手取り約22万円でも、きちんと返済ができるでしょうし、将来に備えて貯金もできるのではないでしょうか。
年収倍率5倍の2,000万円を借り入れた場合、先述の条件（固定金利1.34％、35年）で計算してみると、毎月の返済額は約6万円でした。つまり、「年収倍率5倍」と「返済比率17～20％」は、ほぼ一致していることになります。
借り入れ2,000万円で買えるマンションとは
住宅ローンの借入額2,000万円で買えるのは、どんな物件なのでしょうか。頭金が用意できれば、その分を2,000万円に上乗せできるわけですから、購入できる物件価格は上がります。言い換えると、その分だけスペックの高い物件が買えるようになるわけです。早めに貯蓄を開始して資金を準備しておくことが有効ですし、親などからの援助が期待できるならば、なおさら良いでしょう。
また、購入金額を2,000万円に設定すれば、自己資金である頭金の額だけ借入額を減らすことが可能です。そうすると、毎月のローン返済は楽になります。
- 単身者なら都内でも可能
都内で「1,500万～2,000万円」の価格帯のマンションを探してみると、JR山手線の駅近物件で、築10年程度、間取りは1K、広さ20～25平方メートル程度のものが、たくさん見つかります。これは単身者向けのマンションです。一般的に賃貸物件よりも分譲マンションのほうが室内設備や仕様がハイクラスです。
賃貸の家賃と同じ金額を支払って、少しでも良い暮らしがしたいという人は、分譲マンションを住宅用に購入するという考え方もできます。また、「築年数が古い」「都内でも都心から少し離れている」というエリアになれば、専有面積は広くなり間取りが1LDK、30平方メートルを超えるものも出てきます。 - ファミリー向けなら郊外に
ファミリー向けの場合は、やはり郊外で探すことになりそうです。築年数20～30年のもの、あるいは都心に近い郊外だと、間取りは2LDKで55平方メートル程度になります。築年数が40年を超え、都心から遠くなると、間取り3LDK、70平方メートルよりも広い物件も見つかります。
- 中古なら選択肢が広がる
このように2,000万円で買える物件では、築古になるほど広さと都心へのアクセスが有利になる傾向です。築40年超の古い物件は、そのままでは使いにくいので物件によってはリノベーションが実施されている場合もあるでしょう。昨今のリノベーション物件は、現在のライフスタイルに合わせて仕上げられており、水回りなども使いやすいものになっています。
ただ、1981年6月1日以前に建てられた物件は新耐震基準（震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない）ではありません。旧耐震基準（震度5強程度でも倒壊しない）となりますので、耐震補強処理がされているかどうかは、しっかり確認することをおすすめします。
資産性の高い物件を選ぼう
2,000万円でマンションを購入した人も、将来、転勤をする可能性はあるでしょう。また、結婚してパートナーと同居するかもしれません。最初はパートナーと2人で住んでいても、子どもが生まれた場合は子どもの成長とともに、住居が手狭になる可能性が高いです。そうなると、引っ越しや住み替えが必要になります。
この場合の選択肢は「売却してしまう」「賃貸物件として貸し出す」という2つです。住み替えに伴い、新たに物件を購入し住宅ローンを組む場合は売却するケースが多いでしょう。そのときに大切なのは、資産価値が落ちていないことです。そのため、経年しても価格が下がりにくいマンションがおすすめといえます。資産価値が下がりにくい物件の鉄則は立地です。
また、首都圏の場合は「駅近」も外せないポイントです。不動産データ会社として知られている東京カンテイのプレスリリースをみると、2017年に新規供給された首都圏マンションの最寄り駅までの徒歩時間で、「10分以上」の物件は、ほとんどありません。最も多いのは「5分」で6,261戸でした。次が「4分」、そして「3分」で、「6分」になると少し下がり、「7分」でまた増加して「8分」（3,637戸）がひとつのピークです。
住宅情報検索サイトの検索カテゴリでは、物件の絞り込みの条件としてエリアや価格帯のほかに、「駅からの距離」があります。多くの情報サイトで、条件設定が「1分以内」「5分以内」「7分以内」「10分以内」「15分以内」なのです。「10分以上」は、新規供給された物件がほとんどないことを考えると、「7分以内」の物件を購入しておいたほうが、売却しやすくなるということになるでしょう。
できるだけ新しい物件にしたいという気持ちは理解できます。しかし、先々売却の可能性があるならば、結果的に築古物件だったとしても、「駅近」を選ぶのが得策です。経年劣化はリフォームやリノベーションでリカバリーできます。同じ価格で「築30年・駅5分」の物件と、「築10年・駅10分」の物件ならば、一概にはいえませんが、駅近を重視するのであれば前者のほうがよさそうです。
諸費用ローンには要注意
マンション購入でかかるのは物件購入費用だけではありません。いわゆる「諸費用」が必要です。例えば、不動産会社に購入を仲介してもらったときは仲介手数料がかかります。仲介手数料は上限で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」を成功報酬として支払わなければなりません。（物件が400万円以上の場合）2,000万円のマンションならば、66万円＋消費税ということになります。
このほかにも下記のようなものがかかってくるため、注意が必要です。
- 売買契約書などに貼付する印紙税
- 不動産登記にかかる登録免許税
- 司法書士への手数料
- 住宅ローン借り入れの際に発生する事務手数料（金融機関によって異なる）
- 火災保険料
- 地震保険料
- 引っ越し費用など
上記をすべて合わせると、100万円を超えるでしょう。諸費用のための手持ち資金がない場合、金融機関は「諸費用ローン」を用意してくれることがあります。しかし、この諸費用ローンは住宅ローンの金利ではなく、割高な店頭金利が適用されるケースもあるため、その場合は返済総額が多くなってしまうため注意が必要です。
結局、諸費用ローンに手を出すと、物件価格以上の借り入れをすることになります。売却時に諸経費で借り入れした残債がある場合は、その分も上乗せした価格で売らないと、「持ち出し」が必要になってしまうのです。しかし、上乗せした価格では、なかなか買い手は見つかりません。チェックする項目は多岐にわたりますが「住宅ローンの借り入れは年収の5倍まで」という目安にしつつ、資産価値が落ちにくそうな物件を選ぶようにしましょう。
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