不動産投資
2018/10/12

不動産投資で大阪は狙い目?地域特性と主な地区の中古マンション相場

不動産投資において、投資計画の際によく下調べしなければならないのが、投資先の地域特性です。大阪は近年商業地域として著しく発展しており、今後も相場が上がると予想されています。そんな大阪の中古マンションの相場や地域特性などを解説していきます。


大阪で不動産投資をするメリット

不動産投資ためには投資する地域によって費用や利回りが変わるため、選ぶ地域が大きな要素となります。

投資先が東京の場合、人口が多く、今後も増加していく可能性が高いため、安定するのはほぼ確実でしょう。しかし、地方に比べて物件相場が高いため、利回りが低くなります。

また、地方の場合、物件相場が低いため利回りは高くなりますが、人口減少が予想されるため、安定しているとは言えません。

その中でも大阪にはどのようなメリットがあるのか、2つに分けて紹介していきます。

地価の上昇

1つ目のメリットは、地価が上昇してきているということです。

現在、大阪では商業施設の売上が著しく上昇しています。外国人観光客も多く、飲食店や繁華街、ホテルの利用が高まっているのです。

また日本政府が東京五輪に向けて、外国人観光客を2020年4,000万人、2030年には6,000万人へと増やす目標を掲げています。この目標どおりに考えると、大阪の観光客も増加し、今以上に商業施設の売上は上昇するでしょう。

融資が期待しやすい

2つ目のメリットは、他の都道府県よりも融資を受けやすいという点です。

大阪には関西・中国・四国の大半の金融機関が集まっており、さらに中規模なものが多く、貸付先が少ないため、東京よりも好条件での融資を期待できます。

また、少しばかり建築基準などが満たされていない物件でも融資が通りやすいのも特徴です。

建築基準が満たされていない物件といっても、耐震性などの安全面に関してはしっかり審査があります。一方、容積率の超過などの面では審査が通りやすい傾向にあるのです。

大阪の地域特性

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大阪市の面積は約225平方キロメートルでそれほど広いわけではありませんが、地域によって特性が異なります。

現在では、繁華街が集まる北部と、住宅街として人気の高い東部が投資物件として注目を集めているようです。2つの地域の特性を詳しく紹介します。

北には会社や商業施設が集まる

大阪では梅田繁華街は「キタ」、心斎橋・難波繁華街は「ミナミ」と呼ばれていますが、実はどちらも大阪市の北部に位置し、周りにはオフィスビルやホテル、飲食店などで賑わっています。

物件相場が高いタワーマンションやファミリーマンションが北部に集中しており、外国人観光客もこの繁華街で賑わう北側のホテルを利用しているため、今後も物件相場が上がる見込みです。

住宅地としての人気が高い市内東部

大阪市内で利用者数の多いJR大阪環状線の主要な駅が、東部に集中しています。また、北部にある大阪駅や天王寺駅まで直通で行けるので、利便性が高く、人口が集中しているエリアです。

北部と違って落ち着いた雰囲気があり、特に森ノ宮駅・寺田町駅などは住宅街として大変人気があります。

また、御幸通商店街がある生野区には、真田山公園などもあり、ファミリー層を中心に中古マンションの人気が高まっています。

投資物件の利回り相場

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利回り相場は、不動産会社のサイトなどでも確認できますが、2種類の利回りが存在することをまず押さえておきましょう。

1つ目は「年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」から求める「表面利回り」。2つ目は、税金や各種管理費などを含めて計算する「実質利回り」です。

実質利回りは物件の状態や管理費などに左右されるため、物件を選ぶ際には、初めに表面利回りで候補を絞ったのちに、実質利回りを計算するようにしましょう。

大阪の投資物件の相場を、物件の種類別に紹介します。

オフィスビル

2018年4月の大阪のオフィスビルの御堂筋や梅田での平均利回りは4.8%と4.7%となり、前年と比べると両方とも0.1%減少しました。

人口集中から地価や物件価格が上昇したため、利回りが低下していると考えられます。

出典:第38回『不動産投資家調査』|日本不動産研究所

ワンルーム賃貸住宅

2018年4月の大阪のワンルーム賃貸物件での平均利回りは5.0%となり、前年と変わらない数字となりました。

近年の利回りの変化は少なく、現在は谷の部分にいるといわれているため、今後は徐々に上昇していくと考えられています。

出典:第38回『不動産投資家調査』|日本不動産研究所

大型店舗や倉庫など

2018年4月の大阪の大型店舗での平均利回りは5.8%となり、前年の5.9%と見比べると0.1%減少しました。大阪の倉庫の平均利回りは5.0%となり、前年と同じです。

大型店舗や倉庫は、物件価格も高額になるため、それだけ大きい資金が必要ですが、利回りも高い傾向があります。

とはいえ今後の利回り低下や、企業の撤退による閉鎖リスクなども考慮しておきましょう。

出典:第38回『不動産投資家調査』|日本不動産研究所

大阪市内の主な地区の中古マンション相場

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大阪市内では東西南北で物件相場も大きく差があり、地域性も大きく異なります。3つの区を中古マンションの相場を中心に紹介します。

北区

北区の中古マンションの相場は平均で約2,400万円です。

北区は大阪市の行政機関の多くが集まる地域で、大阪駅や梅田駅のあるキタと呼ばれる繁華街などもあります。また、オフィスビルなども多く立ち並び、商業施設・宿泊施設なども多く集まる地域です。

地域の利便性の面では、JR大阪環状線・JR東西線・京阪電車・大阪市営地下鉄などが通っていて、各方面に鉄道が伸びているため移動も容易です。

多くの企業がオフィス利用などで北区に集まるところを見ると、今後も人口が集まり、相場も上昇していくと予想する投資家も多いようです。

中央区

中央区の中古マンションの平均相場は約2,100万円です。築年数が新しく、駅から近い中古物件が増えてきています。

中央区は大阪市の中心に位置し、大阪府庁がある区です。東部には大阪城もあります。

鉄道はJR大阪環状線・京阪電車・大阪市営地下鉄などが走り、各地域への移動も容易で利便性の高い地域です。

此花区

此花区の中古マンションの平均相場は約1,800万円で、価格は上昇傾向にあります。

価格上昇の原因としては、築年数が古くて価格が低い物件が減少し、駅から近くて比較的新しい物件が増加していることが挙げられます。

此花区は大阪市の西部に位置しており、大阪湾と接し、重化学工業を中心に臨海工業地帯として発展してきました。ユニバーサルスタジオ・ジャパンがあることでも知られています。

JR大阪環状線・桜島線・阪神電気鉄道が通り、阪神高速道路も通っていて物流に適した便利な立地のため、各種企業が集まっています。

まとめ

大阪は特異な文化を目当てに外国人観光客がとても多く、今後も不動産価格が上昇する見込みがあることから、今後も不動産投資において人気の地域になるでしょう。

大阪の地域特性をよく分析し、利回りや価格相場の動向も確認しながら、賢く不動産投資をしていきましょう。

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