マンションの購入費用。年収の何％までなら大丈夫？
マンションを購入する際に、住宅ローンを利用する方も多いでしょう。このときに大事なのは、「金融機関で貸してくれる上限額」と「余裕を持って返済できる額」は違うということへの正しい理解です。生活設計をしっかり立てながら、ムリなく住宅ローンを返済していける考え方を解説します。
年収と住宅ローンの返済額の関係は？
各金融機関が住宅ローンの上限を設定する際に用いる指標に「返済負担率」があります。これは、年収に占めるローンの年間総返済額の割合を表すものです。公式は「年間返済額÷額面年収×100」で、例えば、年間返済額が200万円で年収1,000万円なら返済負担率は20％ということになります。
返済負担率の上限は25～35％の範囲内に設定されていることが多い傾向です。住宅ローンの1つであるフラット35では、年収400万円未満で30％、400万円以上700万円未満で35％までの融資を受けることができます。注意したいのは、住宅ローンの上限額は、自動車やショッピングなど他のローンも考慮する必要があるということです。計算式は以下の通りです。
- 住宅ローン契約の上限額＝年収（税込）×返済負担率－他のローンの年間返済額
例えば、年収400万円で返済負担率30％、他のローンの年間返済額が50万円の場合には、400万円×0.3－50万円で年間70万円が返済負担の上限です。この場合の返済負担率は70万円÷400万円×100＝17.5％となります。
住宅ローンを年収の30％に設定すると赤字になるお宅も
返済負担率を上限に住宅ローンを組んだ場合は返済計画に余裕はあるのか、シミュレーションしてみましょう。例えば、年収400万円の方が「返済負担率30％」で住宅ローンを組んだ場合、年間の返済額は120万円で、手元には280万円残る計算になります。
一方、総務省が行った家計調査によると（※）、2人以上の世帯における住居費などを除いた1ヵ月あたりの平均支出は25万5,917円です。この平均支出を1年間あたりで考えてみると、「約26万円×12ヵ月」で312万円の支出になります。ここまでの流れをまとめると、次のようになります。
- 住宅ローンを除いた手残り280万円－年間の生活費312万円＝－32万円
手元にはお金が残るどころかマイナスになっていることが分かります。よく住宅ローンの支払い負担は年収の30～35％が望ましいといわれますが、年収400万～500万円以下の方は、もっと低い設定にとどめるのが望ましいと考えられます。
※総務省統計局『家計調査報告』2018年4月分
教育資金や老後を考えるとシビアな返済計画が必要
最終的に、どれくらいの返済負担率なら返済が楽になるかは、その人のライフプランによって異なります。例えば、日本FP協会が掲載している教育資金のデータによると、子ども1人当たりの教育資金の総額（幼稚園から高校まで公立、大学のみ私立）は、約969万円です。大学進学の際に費用が多く発生することを考えると、その分の貯蓄を行えるような返済計画を立てなければなりません。
また、日本FP協会が掲載している老後の生活費のデータによると、高齢夫婦無職世帯の1ヵ月あたりの支出は約27万円となっています。子どもが成人したとしても今度は自分のリタイアによって生活が厳しくなる可能性があるので、そのことも踏まえて返済計画を立てる必要があるでしょう。
産休や育児休暇による収入減も考慮する
仮に年収400万円で返済負担率20％の住宅ローンの契約をした場合は、年間の返済額が80万円までとなり、手元には320万円残る計算です。このくらいであれば支出を考慮したとしても、毎月少しずつ貯金できる余裕があることが分かります。共働きの場合は、上記より返済負担率を上げても住宅ローンの返済計画に余裕が出るでしょう。
しかし、産休や育児休暇などによって収入が減少する可能性があることも想定しておく必要があります。ローンの上限額について心配な方は、不動産会社の担当者に相談するのも1つの手段です。また、お金と暮らしの専門家であるファイナンシャルプランナーに相談することもおすすめといえます。定期的に無料相談会を開催しているファイナンシャルプランナーもいるので、活用してみてもよいでしょう。
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