投資用マンションには自分で住める？ 2つの条件と、住めない場合・注意点を紹介
マンション投資を始めようと考えるなかで、「そもそも投資用マンションって住めるの？」と疑問を持たれた方もいるでしょう。
投資用マンションは、不動産投資ローンを組んで物件を購入するため、住める場合と住めない場合があります。
本記事では、投資用マンションに自分で住める条件や、住めない場合、注意点などを解説します。
投資用マンションには自分で住める！ ただし条件あり
投資用マンションは自分で住めますが、以下のパターンに該当する場合に限ります。
- 不動産投資ローンを完済した。もしくは全額自己資金で購入した
- 不動産投資ローンを返済中で、金融機関の許可を得た
いずれかの条件を満たせば、たとえば子どもの独立後に住み替えるといった利用も可能ですが、投資用マンションの本来の使い方ではありません。
逆に、これらの条件から外れる場合には、投資用マンションに自分で住むのはほとんど不可能です。
不動産投資ローンを組んだら投資用マンションに住めない理由
不動産投資ローンを活用して購入した投資用マンションには、原則として住めません。不動産投資ローンは、あくまで「第三者に賃貸して家賃収入を得ること」を目的としているためです。
金融機関は、賃貸事業として運用する前提で融資するため、たとえ一部でも自己居住に活用すると「資金使途に反する」と判断されるおそれがあります。
契約違反が判明すれば、最悪の場合、融資の一括返済を求められることがあります。契約によっては金利の引き上げや返済条件の変更、さらには信用情報への影響といった不利益を受けることも考えられるでしょう。
こうしたリスクを考えると、不動産投資ローンの返済中に自分で住むことは現実的ではありません。
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自分で住むなら不動産投資ローンの契約内容を確認しよう！
投資用マンションに自分で住みたい場合は、不動産投資ローンを契約する前に条件を確認する必要があります。金融機関が定める規定によっては、オーナーが住める場合があるためです。
たとえば以下のように、資金使途として「賃貸物件併用住宅取得資金」とはじめから賃貸物件と住宅取得費と用途を定義している例があります。
3.資金使途
引用：アパートローン｜北海道銀行
(2)賃貸物件併用住宅取得資金
ただし、居住用賃貸面積が建物面積の50％以上であることを要します。
これは、賃貸部分と居住部分を併せ持つ住宅を購入する資金に利用できるという意味です。この例では、条件として建物全体のうち賃貸部分が50％以上といったことが定められています。
もし、不動産投資ローンを使って投資用マンション一棟などを購入し、その後すぐに自分で住むことを考えているのであれば、資金使途として自己居住が認められているローンかどうかを確認することが大切です。あわせて、融資を受ける前に不動産投資会社や金融機関に意向を伝えておくと、後のトラブル防止につながります。
投資用マンションに自分で住めないパターンをおさらい
以下の条件にあてはまる場合は、投資用マンションに住めないことになります。
- 不動産投資ローンをすでに組んでいる
- 金融機関の許可が下りなかった
投資用マンションに自分で住むメリット
投資用マンションに自分で住める場合でも、メリット・デメリットを踏まえたうえで判断することが大切です。
まずは、以下の2つのメリットから解説します。
- 家賃を支払わなくて済む
- 建物の状態を自分で把握できる
1. 家賃を支払わなくて済む
自分が所有するローン完済後のマンションに住むと、毎月の家賃支出をカットできます。マンション管理組合の修繕積立金と管理費は発生しますし、収入は得ることができませんが、第3の場所を借りるという家計の負担を軽減することが可能です。
2. 建物の状態を自分で把握できる
一棟マンションの場合、自分で住んでいれば設備や共用部の様子を日常的に目にするため、いち早く劣化や故障に気づけます。ダメージが拡大しないうちに修理できれば、コストを抑えられるうえ、住民の満足度向上にもつながるでしょう。
また、管理会社に任せきりにするのではなく、自分の目で管理状況を確認できる安心感も得られます。長期的に物件を保有する予定がある場合には、こうした小さな気付きが資産価値を守ることにもつながります。
投資用マンションに自分で住む場合のデメリット
投資用マンションに自分で住む場合のデメリットは、以下のとおりです。
- 家賃収入が減る
- 経費や税制面で不利になることがある
- ほかの入居者との関係性に配慮が必要になる
1. 家賃収入が減る
一棟マンションの場合、自分で住むと毎月の家賃支出をカットできる一方で、その部屋の家賃収入が減ります。たとえば、1室10万円、10室で100万円の家賃収入が得られるマンションで考えてみましょう。自分の居住用で1室潰してしまうと、10万円の損失となり90万円分の家賃収入しか得られません。
ワンルーム投資の場合は1戸のみの収益を得る前提のため、自己居住によって収益がゼロになり、投資の意味を成さなくなります。最初から自己居住が前提なのであれば、不動産投資ローンよりも低金利の住宅ローンを利用できるため、結果的に損をしてしまいます。
このように、自分で住むことで収益が減り、デメリットの方が大きくなる場合もあるため、慎重な判断が必要です。
2. 経費や税制面で不利になることがある
投資用マンションに自分で住むと、不動産投資事業ではなくなるため、自己居住部分にかかる管理費や修繕費、ローン金利、固定資産税などを経費に計上できません。単に費用が発生している状態となります。不動産投資事業として経費を計上することで課税所得を減らし、結果的に節税効果があった場合も、その効果はなくなります。
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3. ほかの入居者との関係性に配慮が必要になる
マンション一棟投資の場合に限りますが、オーナーが同じ建物内に住むことが知られると、入居者が距離感を気にするケースがあるかもしれません。
クレームや共用部のトラブル時に、管理会社を通さず、管理者である自分に直接対応を求められる可能性もあります。管理は管理会社に任せ、オーナーは一歩引いた立場を保つなど、適度な距離感を意識する必要がでてくるかもしれません。
「投資用マンションに自分で住む」という申告をさせる事業者に注意！ トラブル事例
これから不動産投資を始める人で、投資用マンションに自分で住む可能性を含みながら物件を探すのであれば、ローンや契約条件を確認する必要があります。さらに曖昧な知識のまま進めるとトラブルにつながるリスクがあります。
以下は、実際に国民生活センターに寄せられた事例の要約です。
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参考：20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！｜独立行政法人国民生活センター
この事例では、事業者の指示に従って投資用マンションに「自分で住む」と偽ってしまったことが原因で、トラブルになっています。
投資用マンションに住宅ローンは使えないことがわかっていれば防げますが、知らなければ「自分で住めば住宅ローンを使える」という間違った理解につながるおそれがあります。
トラブルを避けるためにも、契約前に不動産投資ローンの仕組みを理解し、信頼できる会社に相談することが大切です。
投資用マンションに自分で住めるか知りたい人によくあるQ＆A
投資用マンションに自分で住めるかどうかを知りたい人は、以下のような疑問をお持ちの場合が多いです。
- 投資用マンションと居住用マンションは違う？
- 投資用マンションに家族は住めますか？
- 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えはできますか？
- ワンルーム投資で入居者がいない場合のリスク対策になりますか？
これらについても簡単に解説します。
1. 投資用マンションと居住用マンションは違う？
投資用マンションと居住用マンションには、以下のような違いがあります。
| 種類 | 投資用 マンション |
居住用 マンション |
|---|---|---|
| 目的 | 家賃収入を得るため | 自分や家族が住むため |
| ローン | 不動産投資ローン | 住宅ローン |
まずは「投資目的なら投資用ローンを利用する」という前提を理解しておくことが大切です。
2. 投資用マンションに家族は住めますか？
家賃の支払いなしに家族を住まわせたい場合は、自分が住む場合と同じ扱いになり、ローン契約によっては違反となることがあります。すでに不動産投資ローンを組んで購入している場合は、自己居住を禁止しているケースもあるため、注意が必要です。
ただし、ほかの入居者と同じように賃貸契約を結べば問題ないとされる場合もあります。いずれにしても、判断に迷うときは金融機関へ相談しておくと安心です。
3. 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えはできますか？
不動産投資ローンの返済中は、金融機関が住宅ローンへの借り換えを認めないケースが一般的です。住宅ローンは「自分が住むこと」を前提とした融資のため、基本的には「できない」と考えておいたほうがよいでしょう。
4. ワンルーム投資で入居者がいない場合のリスク対策になりますか？
中長期的な視点で見るとデメリットが大きいです。
実際、自分で住めば生活費の一部を補えるほか、空室による風通し不足や水回りの劣化を防ぐ効果もあります。また、住んでいれば設備の不具合に早く気づけるというメリットもあります。しかし入居者がいないと家賃収入が得られないため、投資という目的からは外れます。
投資用マンションに住みたい場合は、融資条件等を確認してトラブルを防ごう
投資用マンションに自分で住めるかどうかは、不動産投資ローンを組んでいるかどうか、またその契約内容によって変わります。ローンの完済後や自己資金購入なら住めますが、返済中は原則として不可で違反リスクがあるため注意が必要です。
空室時に自分で住むメリットもありますが、不動産投資ローンを組んでいるのであればデメリットも大きいため、自己判断で住む前に必ず融資条件を確認し、金融機関へ相談する必要があります。これから不動産投資を始めるのであれば、自己居住が可能な不動産投資ローンを探し、申告したうえで住むのが安心です。
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