不動産相続時の税金に要注意！ 税金の計算方法を紹介
相続で財産分与を行った場合、相続財産に対し相続税が課されます。現金は金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合はどうなるのか気になっている人も多いのではないでしょうか？ 不動産を相続した場合の税金について解説します。
相続税とは
不動産相続時の税金について理解を深めるには、まずは相続税がどのような税金なのか把握することが大切です。相続税の概要について解説します。
遺産に対して課される税金
親や配偶者などが死去した場合は、相続人は故人（被相続人）の財産を受け継ぎます。この受け継いだ財産に対して課されるのが相続税です。
しかし相続税は、必ず課されるというものではありません。相続税は遺産の総額が基礎控除を超える場合に課税される仕組みで、遺産の総額が3,600万円以下の場合には相続税はかかりません。
この基礎控除額は遺産を相続する人（法定相続人）の人数によって変わります。法定相続人が1人なら3,600万円で、1人増えるごとに600万円ずつ控除額が大きくなります。
また基礎控除額を超える場合でも、法定相続人が配偶者や未成年であるケースなどには非課税になる可能性もあります。
相続税の税率
相続税の税率は以下の通りです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | ― |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
相続税は、取得金額が大きいほど税率が高くなる超過累進税率が適用されています。そのため、相続税の負担を少しでも軽減したいのであれば、取得金額を抑えることが不可欠です。
相続税の納期
相続税の申告は相続発生（親や配偶者など被相続人の死去）を知った日の翌日から10カ月以内に行わなくてはなりません。
相続税の納付期限も申告期限と同日です。申告しなかった場合は無申告加算税、納付期限を守らなかった場合は延滞税、不法行為（隠ぺいや偽装など）があった場合には重加算税と、さまざまなペナルティーが科されます。
納付を遅延した場合には本来よりも多くの税金を納めなくてはならないため、遅延しないように注意しましょう。
不動産の評価額の計算方法
相続税を計算する際、現金は金額がそのまま評価額になりますが、不動産の評価額は特殊な計算方法を用いて算出します。不動産の評価額の計算方法を詳しく解説します。
路線価方式
「路線価方式」とは、国税庁が毎年1月1日時点を基準として定める路線価を使用して土地を評価する方法です。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1m2あたりの土地の価額のことで、毎年7月上旬に公表されます。
計算式は「正面路線価×各補正率（奥行価格補正率など）×面積」です。単に路線価に面積を掛けるのではなく、形が悪い土地や大きな土地などはそれぞれ補正率を使用した減額補正により評価額を調整します。
倍率方式
「倍率方式」とは、固定資産税評価額に規定の倍率を掛けて土地を評価する方法です。路線価は市街地のほぼすべての道路に設定されていますが、基本的には郊外の土地には定められていません。
そのため、郊外の土地や田畑、山林などを評価する場合は、路線価方式ではなく倍率方式を使用します。計算式は「固定資産税評価額×倍率」です。
計算で用いる固定資産税評価額は、毎年4月～6月頃に送付される「納税通知書」や市区役所、町村役場で確認でき、倍率（評価倍率）は国税庁のホームページで閲覧できます。
建物の評価額は別途計算
路線価方式や倍率方式は土地の評価額を算出する計算式であるため、建物の評価額は算出できません。
建物は、建築が終了しているか建築中なのかによって、評価額の計算式が異なるので注意が必要です。
建築が終了している場合の評価額は、固定資産税評価額と同額です。建築中の場合は固定資産税評価額が定められていないため、総工費に進捗率を掛けた「費用現価」の70％に相当する金額によって評価します。
不動産相続に適用できる主な控除
不動産の相続は現金での相続と比べると評価額を抑えられるため、節税効果があるといえますが、控除を適用することでさらに税負担を軽減できます。適用できる主な控除について説明します。
配偶者の税額の軽減
被相続人の配偶者が取得した遺産については、1億6,000万円か配偶者の法定相続分相当額のいずれかの多い方の金額までは相続税が課されません。
配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などによって実際に取得した財産に基づいて計算されます。そのため、現金や不動産などのすべての遺産が対象です。
未成年者控除
未成年者控除とは、相続人が18歳未満の未成年者の場合に適用できる控除です。以下のすべての条件を満たしていれば、未成年者が満18歳になるまでの年数に10万円を掛けた金額が控除されます。
- 相続や遺贈で財産を取得したときに日本国内に住所がある人
- 相続や遺贈で財産を取得したときに18歳未満である人
- 相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人である
日本国内に住所がない場合でも、日本国籍を有していて、相続開始前10年以内に日本国内に住所を有しているなど、一定条件を満たしていれば控除を適用できます。
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」とは、小規模な宅地について、一定の要件を満たしたときにその宅地の評価額を一定の割合で減額される特例です。
- 被相続人が住んでいた宅地等
- 被相続人が事業をしていた宅地等
- 被相続人が貸していた宅地等
例えば、被相続人が住んでいた宅地を相続する際に、一定の条件を満たせば限度面積330m2までの課税価格が20％に減額されます。
また、被相続人が事業をしていた宅地等や被相続人が貸していた宅地等も一定の条件を満たせば限度面積400m2までの課税価格20％に減額されます。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
不動産を遺産分割する方法
不動産を遺産分割するには「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つがあります。各分割方法の違いについて見ていきましょう。
現物分割
「現物分割」とは、相続人Aは不動産、相続人Bは現金、相続人Cは貴金属を相続するというように、財産の形を変えずそのままの状態で分割する相続方法です。
相続財産が自宅の場合、法定相続分に基づいて相続人同士で分割するのは現実的ではありません。そのため、不動産の現物分割は分筆（登記上の1つの土地を分割して登記する）できるような広大な土地が遺された場合に用いられます。
代償分割
「代償分割」とは、相続人の1人が代表して不動産を相続して、ほかの相続人には代償金を差額分として現金で補填する方法です。
不動産を特定の人物が相続することになった場合は、公平な遺産分割を実現できない可能性があります。そのため、多く相続した分をほかの相続人に対して金銭で支払うのです。
代償分割を行えば、公平性の高い遺産分割の実現が可能です。しかし、不動産を相続する相続人に代償金を支払えるだけの十分な資力が求められる点は注意しましょう。
換価分割
「換価分割」とは、不動産を売却して現金化してから分割する相続方法です。分割しやすい現金に換えることによって、遺産相続をスムーズに行いやすくなる点が大きなメリットです。
ただし買い手が見つからない場合は、申告期日・納税期日までに成約させるために価格を下げて売り出さなくてはならない可能性があります。売却を成功させるには、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠といえるでしょう。
共有分割
「共有分割」とは、相続分に応じて不動産を共有する相続方法です。例えば、配偶者が1／2、2人の子供が1／4分ずつという法定相続分の場合、不動産の権利を法定相続分に基づいて取得します。
公平性が高いというメリットがある一方、共有財産は単独では処分できないという点がデメリットです。また、相続が繰り返されると、相続人の特定が困難になるといったデメリットも伴うので注意が必要です。
不動産の遺産分割でもめないためには？
現金より評価額を抑えられるという理由から、現金を不動産に換えて相続するケースも少なくありません。しかし相続人が複数いる場合、不動産は遺産分割しづらく、相続人同士の争いに発展するケースが目立ちます。
遺産相続時にもめないためには、どのような準備をしておけばよいのでしょうか。
生前に話し合っておくことが大切
相続はお金が絡む話であるため、遺産分割について話し合う遺産分割協議は、何かとトラブルに発展しやすいでしょう。
遺言書を作成しても相続人が不公平感を持ってしまえば、遺留分の侵害を主張するなど、相続がスムーズに進まないおそれもあります。相続財産が自宅といくばくかの現金だけというような場合も、自宅をどう分割して相続するかでもめがちです。
このような相続人同士のトラブルを回避するためには、生前から遺産分割について十分に話し合っておきましょう。「配偶者が生きている間は、自宅に住んでいてほしい」などと被相続人の希望を伝えるのはもちろん、相続人たちの気持ちを知ることも大切です。
生前に話し合いを持つことで、相続トラブルの芽を事前に摘むことができるでしょう。
相続方法を事前に検討しておこう
不動産は、現金とは評価方法が異なるため、不動産のまま相続した方が税金の負担を抑えられます。
また、現金よりも相続税評価額を抑えられるという理由から、現金で投資用不動産を購入し、家賃収入を得ながら相続税対策につなげるケースも多いでしょう。
しかし不動産は現金とは異なり、簡単に分割できるものではありません。不動産をどのように相続するかという話し合いが難航する場合も多いため、生前に話し合っておくのが望ましいでしょう。
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