マンション売却をキャンセルしたい。注意点や違約金を解説
マンションを売却するのにかかる期間は3カ月～6カ月程度といわれています。しかし、この間に仕事や家庭の事情などでマンションの売却を取りやめざるを得なくなる場合、「マンション売却のキャンセルは可能なのか」「違約金は発生するのか」など、気になる点も多くあるのではないでしょうか。そこで今回はマンション売却をキャンセルするときの注意点や違約金を解説します。
マンション売却は途中でキャンセルできる？
マンションの売却キャンセルは、大きく二つに分けられます。一つが不動産会社との媒介契約のキャンセル、そしてもう一つが買主との売買契約のキャンセルです。
結論から言いますと、マンションの売却を途中でキャンセルすることは可能です。売主・買主ともに、取りやめることはできます。ただし、特約による白紙解除でない場合は、手付金による解約、またタイミングによって違約金が発生します。金額は売買代金の10％〜20％ほどの金額になることが想定されます。事情があり避けられない理由でのキャンセルであっても、トラブルなくキャンセルできるようにするために、しっかりと把握しておきましょう。
キャンセルに伴う違約金や費用は？
キャンセルのタイミングは大きく分けて下記の4パターンです。
- 訪問査定のあと
- 媒介契約を結んだあと
- 購入申し込みのあと
- 売買契約を結んだあと
それぞれ詳しく確認していきましょう。
1. 訪問査定のあと
マンションを売却するにあたって必ず行うのが、不動産会社による査定です。これが売却活動のスタートと言っていいでしょう。
不動産会社がまず行うのが「簡易査定」です。住所や間取り、築年数などの情報と過去の取引データなどを使って簡単な査定を行います。その後、実際に現地で「訪問査定」を行います。訪問査定は現地まで来てもらうこともあり、査定後にキャンセルした場合はキャンセル料などがかかりそうですが、このタイミングでのキャンセルには費用が発生しません。
この時点では不動産会社との契約は結んでいませんので、不動産会社の工数はかかっていますが料金が請求されることはありません。
2. 媒介契約を結んだあと
訪問査定が終わったら、売却活動をお願いする不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、宅地建物取引業法（宅建業法）でそれぞれ契約の有効期間が決められています。
| 特徴 | 契約の有効期間 | |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼ができない。自分で買主を見つけることも不可 | 3カ月 |
| 専任媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼ができない。ただし自分で買主を見つけることは可能 | 3カ月 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼が可能。自分で買主を見つけることもできる | 法律上の規制はない |
不動産会社との契約期間中に信頼関係を失うような出来事があったり、売却時期が売主の都合により延期になったりすることも考えられます。そういった状況になると、不動産会社との媒介契約をキャンセルする必要も出てくるでしょう。その場合、不動産会社との契約によっては違約金が発生する可能性があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、契約の有効期間は3カ月間と定められていますが、その間に、不動産会社に解除される理由なく解約を申し出たときには、「専属専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」（専属専任媒介契約約款 第12条）「専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」（専任媒介契約約款 第13条）と契約書に書かれていれば不動産会社から請求される可能性があります。
一般媒介契約の場合は、契約の有効期限に関して法律上の規制はありません。ただ国土交通省が定めたお手本となる契約書「標準媒介契約約款」では、専任媒介契約と同じく「3カ月以内」となっているため、契約書の内容をよく確認することが大事です。専属専任媒介契約と専任媒介契約のような費用の請求に関する条項が契約書になければ、費用を請求されることもありません。
不動産会社との媒介契約を解除するときは、電話や口頭でも構いませんが、後々のトラブルを防ぐために書面を提出するのがおすすめです。
3. 購入申し込みのあと
それでは、購入希望者から購入の申し込みがあったあとのキャンセルはどうでしょうか。このタイミングでもキャンセルは可能です。
マンションを含む不動産の売買契約においては、「重要事項説明書」「売買契約書」による確認が必要であると宅建業法にて定められています。したがって、この時点での「購入申し込み」は契約成立とはみなされません。そのため違約金は発生しません。
4. 売買契約を結んだあと
では、買主と売買契約を締結したあとはどうでしょうか。
ここでもキャンセルは可能です。ただし正式な契約後なので無条件にキャンセルできるわけではなく、買主への解約金が発生します。解約金に関しては、手付解除期日までであれば手付金を買主へ返却し、さらに手付金相当額を買主に支払うことで（「手付倍返し」といいます）、期日を過ぎた場合は違約金として売買価格の10〜20%を支払うことで解約が可能です。違約金の額は法律では上限以外の定めはなく、一般的には売買価格の10％～20％で設定がされます。 手付金の額、違約金のパーセンテージは不動産会社を介して買主と売主間で調整、設定されます。
売買価格2,000万円のマンションを例に挙げると、手付金を売買価格の10％、違約金を20％とした場合、買主は売主に200万円の手付金を支払います。売主の都合で契約をキャンセルする場合は、売主は買主から預かった200万円にプラスして200万円、合計400万円を支払う必要があります。
また、手付解除期日が過ぎた場合は、違約金として買主から預かった200万円にプラスして違約金相当額400万円、合計600万円を支払う必要があります。
違約金（解約金）が発生するタイミング
キャンセルするタイミングと違約金の関係をまとめると次のようになります。
| 違約金について | |
|---|---|
| 訪問査定のあと | 発生しない |
| 媒介契約を結んだあと | 不動産会社との契約により発生する場合あり |
| 購入申し込みのあと | 発生しない |
| 売買契約を結んだあと（手付解除期日まで） | 手付金の2倍を買主に支払う |
| 売買契約を結んだあと（手付解除期日後） | 手付金を返却し、契約時に設定された違約金相当額を支払う |
キャンセルは可能。ただし、売買契約後は違約金（解約金）の支払いは覚悟のうえで
マンションの売却を途中で取りやめること自体は可能です。やむを得ず契約をキャンセルすることになっても、事情があるならば仕方ありません。
ただし、不動産会社や買主との契約内容やキャンセルの理由によっては費用の請求が発生します。「売りたくなくなったから」といった身勝手な理由による解約は、債務不履行とみなされて違約金が発生することもあります。
マンション売却の際には、途中で計画を変更する必要ができるだけ少なくなるよう、綿密な計画を立てることをおすすめします。信頼できる不動産会社を選んでおけば、売買契約前後のキャンセルについても親身になって相談に乗ってくれるでしょう。
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