マンション売却でやることは？ 手続きやスケジュールまとめ
マンション売却は、不動産会社を探すことから売却手続きまでいろいろと「やること」があります。不動産会社の担当者に任せられることも多いですが、売主がやるべきこともあるのです。
そこでこの記事では、まずはマンション売却のスケジュールを簡単に解説します。その次に売主がやることを解説し、最後に期間を含めたスケジュールを解説します。これらを知っておくことで、スムーズに取引できるようになるでしょう。
マンション売却でやること&スケジュール
マンション売却はおおよそ3〜6カ月かかるといわれています。そのためマンションを売り出してから6カ月までが勝負と思ってよいでしょう。
マンションを売却するまでにやるべきことがわかっていると、スケジュールが立てやすくなります。そのためマンション売却に向けて動きはじめる前に、やることを知っておきましょう。マンション売却にあたって発生するおおまかな流れは以下の通りです。
（1）不動産会社を探す
（2）不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
（3）売り出し価格と期限を決める
（4）広告を出して買主を探す
（5）購入希望（申込）者と価格や諸条件を交渉
（6）交渉成立後に契約
（7）決済、引き渡しを行う
（8）確定申告を行う
上記（3）～（7）は不動産会社の担当者が主導してくれます。ただし売主も、検討者が内見（物件見学）する際に立ち会ったり、予定を調整したりするなどの協力は必要です。
マンションは1カ月で売却できる場合もあれば、6カ月経っても売却できない場合もあります。売却に至るまでの全体の流れを把握し、マンション売却後の生活も考えながらスケジュールを決めていくとよいでしょう。
マンション売却で売主がやることは？
マンション売却の全体的なスケジュールが把握できたところで、次はマンション売却において売主がやることを解説します。具体的には以下6項目です。
（1）不動産会社を選ぶ
（2）不動産会社と媒介契約を結ぶ
（3）売却活動に協力する
（4）「付帯設備表」と「物件状況等報告書」を作成する
（5）買主とマンションの売買契約を締結する
（6）抵当権の抹消手続きをして引き渡しを行う
それぞれ詳しく解説していきます。いずれもマンション売却前に知っておくことで、スムーズな取引につながるでしょう。
（1）不動産会社を選ぶ
マンション売却において売主がやるべき最も重要なことは、不動産会社を選ぶことです。上述したように、不動産会社がマンションの売却活動を主導するため、不動産会社の力量が売却スピードや売却価格を左右するからです。
不動産会社もエリアや物件種類などによって得意・不得意があるので、1社ではなく複数の不動産会社へ査定依頼しましょう。そのうえで相性の良い不動産会社を選定するという流れです。
（2）不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社に査定依頼したあと、依頼する不動産会社を選んで媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴を押さえたうえで選択しましょう。
売主は、媒介契約の種類・仲介業務の内容・仲介手数料・支払い条件などが盛り込まれた媒介契約を不動産会社と結びます。
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（3）売却活動に協力する
マンションを売却するときは、購入検討者が物件を見学（内見）します。売主は内見時に以下を行わなければいけません。
- スケジュール調整
- 清掃や換気などの準備
- 検討者の出迎え
特に売却したばかりの時期は検討者が多いため、なるべくスケジュールを合わせるようにしましょう。
（4）「付帯設備表」と「物件状況等報告書」を作成する
媒介契約を締結した不動産会社に「付帯設備表」と「物件状況等報告書」を記載して提出します。付帯設備表には、マンションの設備（冷暖房やビルトイン食洗機、シャワー、換気扇など）の有無と不具合があるかどうかを書き込みます。
また物件状況等報告書とは、売主が買主に対して不動産の状況を説明する書面です。例えば、過去に雨漏りがあったり、リフォームをしていたりするなどの不具合や報告事項があれば申告します。
物件の不具合を知っていながら売主が告げなかった場合、トラブルを招く事態にもなりかねません。必ず確認のうえ、作成するようにしましょう。書面の作成は売買契約の前に行うこともありますが、内覧時に前もって検討者へお伝えできると後々のトラブル回避となります。
（5）買主とマンションの売買契約を締結する
売却活動を経て購入希望（申込）者が見つかったら、不動産会社を介して価格交渉や引き渡し時期などの調整に入ります。売主と買主の間で条件が合意できたら、いよいよ売買契約の締結です。
まず宅地建物取引士が買主に重要事項説明を行います。売買契約の締結は、売買代金や手付金、引き渡し日、瑕疵担保責任の取り決めなどさまざまな項目の確認が必要です。トラブルを防ぐためにも、売買契約書はしっかりと目を通しましょう。
（6）抵当権の抹消手続きをして引き渡しを行う
売主は引き渡し日までに退去しなければなりません。もし売主に住宅ローンの残債があれば、金融機関に連絡して完済手続きの準備をしておきます。あくまでも完済の準備であって、ここで完済しておく必要はありません。金融機関により抹消の手続きに要する期間が異なりますので、不動産会社へ確認しておきましょう。
また、完済手続きは金融機関へ出向く場合もあるので、なるべく早めに金融機関へ確認しましょう。場合によっては会社を半休するなどの対応が必要です。
売却するマンションに住宅ローンの抵当権が設定されていたら、住宅ローンを全額返済して抵当権の抹消手続きを行います。マンションの売却益を住宅ローンの返済に充てることがほとんどです。
抵当権の抹消手続きそのものは司法書士が行います。司法書士は不動産会社が紹介してくれるケースが多いでしょう。また、ほかにも使用細則やマンション設備の取扱説明書など必要と思われる書類を用意しておきましょう。
マンション売却に向けてスケジュールを立てよう
上述の通り、マンション売却は3〜6カ月の短期間が勝負です。売却時期のあらゆる可能性を考え、きちんとスケジュールを立てておかないとスムーズに行動できません。そのためにも、マンション売却までにかかるおおよその期間を把握しておくことが重要です。
期間は物件によって異なりますが、以下を目安にしておきましょう。
- 不動産会社の選定：1週間～1カ月
- 売却活動：3カ月前後
- 売買契約～引き渡し：1〜2カ月ほど
まずは複数の不動産会社に査定依頼し、不動産会社を選んで媒介契約を結ぶまでの期間は、1週間〜1カ月ほどかかります。不動産会社と売主で査定の日程調整がうまくいけば、早めに不動産会社を決められるでしょう。ただし、土日が中心となる場合は少し時間がかかるかもしれません。
続いて、マンションの売却活動から売買契約までの期間は1〜3カ月が目安です。買主がすぐに見つかればあっという間に売買契約まで進みます。しかし、買主がなかなか見つからなかったり、価格交渉に手間取ったりする場合もあります。そのため、最低でも3カ月と考えておいた方が無難です。
さらに売買契約を済ませて手付金を受領してからマンションの引き渡しまでの期間は1〜2カ月が目安です。現金支払いの場合を除き、この期間に買主の住宅ローン本審査が行われます。住宅ローンの本審査が通らないと引き渡しはできないので、売主は買主の審査が通るのを待たなければなりません。
すべてが順調に運べば3カ月ほどで売却が完了することもあります。ただし査定から引き渡しまで半年程度かかることも多いので、そのように認識しておいた方がよいでしょう。
マンション売却でやることを把握し、スムーズな取引を
「マンションを売却したい」と思ったら、まずはやることを洗い出してスケジュールをきちんと立てることが大切です。特に売主である自分自身がやることは何かを把握し、備えておきましょう。
マンションを早く売却するためには、早めの行動に越したことはありません。事前準備をしっかりとして、マンション売却を行うようにしましょう。
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