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2021.02.12

【徹底解説】マンション売却にありがちなトラブル事例と対処法

【徹底解説】マンション売却にありがちなトラブル事例と対処法

マンションを売却する際は、思いがけないトラブルが発生する場合もあるでしょう。対処法を知らないとトラブルが拡大して、最悪の場合は損害賠償請求などにつながることもあります。ただしマンション売却がスムーズに進まずにトラブルが起こっても、対処法を知っておけば慌てずにすみます。

そこで今回は、マンション売却時の主なトラブルとその対処法を紹介します。トラブルを未然に回避するためにも、ぜひ参考にしてください。

マンション売却でありがちな4つのトラブル  

それでは、マンション売却にまつわる主なトラブルを紹介していきます。具体的には、仲介手数料に関するトラブルや設備に関するトラブル、売買契約に関するトラブルです。

1. 仲介手数料の金額に関するトラブル

マンション売却時のトラブルとして多く挙げられるのが、仲介手数料に関することです。仲介手数料はマンション売却をサポートしてくれる不動産会社へ支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、下記のように金額の上限が定められています。

売買価格 報酬額の上限
200万円未満 取引額×5%
200万円超~400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

※売買価格には消費税を含みません。また、報酬額には別途消費税がかかります例えばマンションの売却額が2,000万円なら「2,000万円×3%+6万円=66万円(税別)」が、仲介手数料の上限になります。ただし、あくまでもこの金額は上限に過ぎず、不動産会社と売主が合意すれば、上限を下回る金額でも問題ありません。

トラブルになるケースとしては、不動産会社から「仲介手数料の金額は法律で決まっている」と言われたケースです。この説明は明らかに説明不足で、「法律で上限が定められている」が適切な説明です。しかし手数料率など仲介手数料は不動産会社と結ぶ媒介契約書に明記されています。そのため、仲介手数料を支払ってから「手数料率は法律で決まっているというのは嘘だ」と主張しても、その主張が通ることはないでしょう。

このようなトラブルにならないように、上記の手数料に関するルールを知ったうえで、不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。

2. 仲介手数料の請求に関するトラブル

仲介手数料には、広告宣伝費、物件の案内にかかわる費用、売買契約書や重要事項説明書の作成費用など、マンションの売却に関連する費用が含まれています。

原則として、不動産会社は上記以外の費用を売主に請求することはできません。しかしコンサルティング料や広告宣伝費などの名目で請求され、トラブルに発展した事例もあります。不動産会社は「売主から、通常の業務に含まれない業務を依頼され、実費がかかった」という場合以外はこれらの費用を請求することは違法行為なので、請求に応じる必要はありません。

例えば追加で広告費が発生し、その費用が売主の負担になるとします。その場合は必ず不動産会社から前もって連絡が入ります。そしてトラブル防止のために、別途広告費用が発生する旨の確認書などを作成するのが一般的です。つまりこのような書面を作成していない限り、仲介手数料以外の費用を支払う必要はないのです。

また仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生するものです。売買契約が成立しなければ、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

3. 設備の不具合に関連するトラブル

売却したマンションの設備に関するトラブルも少なくありません。例えばマンションを引き渡したあとに、買主から以下のようなクレームが入る場合があります。

  • エアコンを撤去したが買主はエアコンは設置されたままだと思っていた
  • 床や壁に契約時はなかった大きなキズがあった
  • 浴室や冷暖房など付帯設備が故障していた

設備の不具合に関して、売主は契約不適合責任があります。契約不適合責任を簡単に説明すると、契約時に約束していたことと異なる点について、売主が責任を負うことです。例えば給湯器が壊れていることを買主に言っていなければ、売主は引渡し後でも修繕責任を問われるでしょう。

そのようなトラブルにならないように、告知書や付帯設備確認表を作成することが重要です。例えば給湯器に修繕歴があったり、床暖房が故障していたりするなら、その旨を告知しなければいけません。またエアコンや照明などの付帯設備を撤去するか否かも書面に残しておきましょう。そうすれば設備の不具合に関するトラブルが発生する確率は低くなります。

4. 契約の解除に関するトラブル

買主の個人的な事情などで、売買契約締結後に契約がキャンセルになることもあります。キャンセルが買主の自己都合の場合は、売主が買主から預かっている手付金を返金する必要はありません。

ただし買主が住宅ローンの審査に通らなかったことによるキャンセルで、かつ買主に責任がない場合は、手付金を返金する「白紙解約」の扱いになります。その他特約を設定することもあるため、売買契約を締結する前によく確認しておきましょう。

また契約の解除に関するトラブルが発生するかどうかは、不動産会社の力量によって変わります。詳細は次章で解説しますが、契約解除に関するトラブルがある旨は知っておきましょう。

マンション売却のトラブルを回避するための注意点は?

前項で、マンション売却にありがちなトラブル事例と対処法について解説しました。この章では、トラブルを回避するための注意点を深掘りして解説していきます。具体的には以下2点です。

  • 信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 不具合があれば前もって不動産会社に伝える

1. 信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却時のトラブル回避に最も大切なのが、信頼できる不動産会社を選ぶことです。信頼できる不動産会社を選べば、そもそもマンションの売却に関するトラブルの多くを防いでくれるはず。仮にトラブルが起こった場合でも適切に対処してくれるでしょう。

では、どのようにして信頼できる不動産会社を探せばよいのでしょうか。判断するポイントはいくつかありますが、まず重視したいのが「専門性」です。「マンションの売却が専門」「一戸建ての実績が豊富」など、不動産会社はそれぞれ得意分野があります。いうまでもなく、マンションを売却するときは「マンションの売却に強い」不動産会社を選びましょう。「マンション売却に強い」という評判の会社の中からさらに見分けるポイントは、その会社の中に「売却専門のチーム」があるかどうかです。

また、売却するマンションのエリアに強いかどうかもチェックしておきたいところです。そのエリアにおける過去の取引実績数を質問してみることをおすすめします。そして担当者との相性も重要なポイントです。マンションの売却まで長い付き合いになるので、人柄や相性も重視しましょう。

2. 不具合があれば前もって不動産会社に伝える

また不具合があれば前もって不動産会社に伝えることも重要です。上述のように、設備に不具合があれば告知書や付帯設備確認表を作成する際にあらかじめ明記します。これらの書面は売買契約前に買主と確認しますが、不具合があれば売却活動時に言っておくのがベストです。

例えば給湯器が壊れているのに、それを隠して売買契約の当日に告知すると、買主は「もっと早く言ってほしかった」と思うでしょう。売買契約前に伝えれば法的な問題はないものの、契約直前に伝えるとトラブルリスクは上がります。そのため不具合があれば不動産会社へ事前に伝え、売却活動中に検討者へ伝えるように促しましょう。

不動産会社選びを重視してマンション売却のトラブルを防ぐ

このように、マンション売却において仲介手数料・設備の不具合・契約解除に関するトラブルには注意しましょう。設備の不具合に関するトラブルは、損害賠償に発展する可能性もあるので特に注意が必要です。

まずはこれらのトラブル事例を頭に入れておくことが重要です。そして何よりも信頼できる不動産会社を選んでおくことが、トラブルへの対処法になります。できるだけ良い条件でマンションを売却するためにも、不動産会社選びは妥協せずに行いましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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