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2021.04.21

マンションを売却して住み替えたい。手順や費用まとめ

マンションを売却して住み替えたい。手順や費用まとめ

「子どもが成長したから、今よりも部屋数の多い家に住みたい」「転勤するため、新しい職場の近くで暮らしたい」「子どもが巣立って夫婦2人になったので、もう少しコンパクトなお部屋に買い替えたい」。このようなライフスタイルの変化によってマンションを売却し、家を住み替える人は少なくありません。

今回は、マンションを売却する際に知っておきたい手順や費用をまとめました。マンションの売却を成功させるためのポイントについても解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの住み替え手順

マンションの住み替えを行う際には、「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3つの方法があることをご存知ですか? 売り先行とは、住んでいた物件を先に売却してから、新たな物件を購入すること。買い先行とは、新たな物件を購入してから住んでいた物件を売却することです。同時決済とは、文字通り売却と購入の引き渡し・決済のタイミングを合わせるやり方です。

売却と購入、どちらを優先したいか。なぜ同時決済が難しいか

では、どの方法が一番よいでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを見ていくと、売主自身が何を優先させたいかによって適した方法は変わります。また一番メリットがありそうな方法は同時決済ですが、一般的には難しいといわれています。何が難しいのかを見ていきましょう。

1. 売り先行のメリット・デメリット

売り先行のメリットは、住み替えにかける予算の計画が立てやすいことです。先にマンションの売却をすることで、売却額を元手にして新居を探すことが可能です。売却が正式に確定していなくとも、不動産会社におおよその売値を見積もってもらうことで、次の物件の購入予算も決めやすくなります。

また、経済的な負担が軽くなるのも売り手先行のメリットです。住宅ローンを利用している場合は、現在の住宅ローンを返済し終わってから、新たな物件の住宅ローンを組むことになるので、住宅ローン返済のタイミングが重なりません。さらに、比較的時間をかけてゆっくり売却できるので高値売却にチャレンジできるのが嬉しいところです。

一方、売り先行のデメリットは、売却するマンションに住みながら内覧に対応しなければならないことです。購入検討者が多かった場合は、休日は内覧の対応に追われてしまうかもしれません。さらに、内覧期間中は常に部屋をきれいに片付けておく必要があります。売却活動と日常の生活を平行して継続できるよう、「販売期間初期に集客期間を設けて予約制内覧会を実施する」という方法もあります。

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居住したまま内覧の対応をするのが負担になるなら、一時的に賃貸物件に住むのもひとつの手です。内覧対応に追われることがないので、じっくりと次に住む物件探しができます。また荷物が多ければ、トランクルームを借りるのもひとつの手でしょう。

売り先行は、「高値売却を目指したい」という方におすすめの方法です。

2. 買い先行のメリット・デメリット

買い先行のメリットは、新居探しにじっくりと時間をかけられるので、納得のいくマンションに住み替えしやすく、引っ越しが1度で済むことが挙げられます。また、物件を空にした状態で販売活動を行うので、内覧の調整がしやすく、内覧者が多くなることもメリットです。契約成立後も、売主が家具や荷物を移動させる必要がないため、比較的スムーズに引き渡しできるでしょう。

一方、買い先行のデメリットは、経済的な負担がかかることです。売却したいマンションの住宅ローンが残っている場合、その物件と新たな物件の二重で住宅ローンを支払う「ダブルローン」になります。ダブルローンの場合、売却予定のマンションは住宅ローンの控除が利用できません。買い先行で少しでも負担を軽くしたいなら、新たな物件を購入後、どれだけ早く売却できるかがカギとなるでしょう。しかしながら、先の見えないダブルローン期間と、希望金額以下での売却が重なると、資金計画が狂う可能性が高くなります。

買い先行は、とにかく新居探しに時間をかけたい人におすすめの方法です。

3. 同時決済のメリット・デメリット

同時決済のメリットは、引っ越しが1回で済み、ダブルローン期間もないため、金銭的な負担が軽いということです。

ただ、スケジュール調整が非常に難しい方法となります。売却物件については売却相手である買主に決済・引き渡しの時期について、購入物件については売主に決済・引き渡しの時期について、それぞれ承諾してもらう必要があります。そのため結果として金銭面やその他条件の交渉上不利になることが多く、また売却活動をするうえでも足かせとなってしまい、売却活動が長引いてしまうこともあります。

同時決済は、金銭的な負担を最小限にとどめたい方におすすめではありますが、売却先と購入先のそれぞれの相手方に協力してもらう必要があり、あまり現実的ではありません。

マンションの住み替え費用は?

住み替え費用は、新たな物件を購入するタイミングだけではなく、住んでいたマンションを売却するタイミングでも発生します。仲介手数料や税金は物件の価格によって大きく異なるので、売却や購入のタイミングに必ず確認しておきましょう。

1. 売却時にかかる費用

マンションの売却時には、不動産会社への仲介手数料印紙税・残りの住宅ローン返済・抵当権抹消にかかる費用・各種税金などの支払いがあります。

2. 購入時にかかる費用

新しく物件を購入した際にも、さまざまな費用が発生します。具体的には、不動産会社への仲介手数料印紙税住宅ローン関連の費用・登記費用・引っ越し費用・不動産取得税などです。

マンションの売却を成功させるには

住み替えをするなら、できるだけ高値で売却し、新たな物件の購入費用に充てたいところ。マンションの売却を成功させて希望の物件に住み替えるため、これから解説する2つのポイントを重視しましょう。

ポイント1. 購入も売却も対応できる不動産会社を探す

マンションの売却を成功させるカギは、不動産会社が握っているといっても過言ではありません。価格設定・買い手探し・交渉・契約といった売却に関する業務を任せるため、信頼できる業者を探しましょう。

信頼できるかをチェックするには、「購入も対応できる会社か」「担当者は親身になってくれるか」「売却の専門チームがある会社か」といった部分に注目してみるのがおすすめです。「都内のタワーマンションが得意」「○○エリアのファミリー向けマンション中心」など、不動産会社によって得意分野が異なります。より相性がいい業者を見つけるためにも、複数の不動産会社を回ってみてください。

ポイント2. 部屋が魅力的にみえる状態にする

購入検討者がそのマンションを購入するかどうかは、内覧での印象にも左右されます。

室内の状態があまり良好ではなく、買い手がなかなか見つからない場合は、ハウスクリーニングを検討してみるのもおすすめです。

住み替えの注意すべきポイント

住み替え先の物件について「条件に合う物件が見つからない」「もう少し先まで待てば、安い物件が出てくるかも」と新しい物件の購入を決断しきれていない人もいるのではないでしょうか。

実は決断を先延ばしにすることは、住み替えを考える人が陥りがちな落とし穴です。「住み替えを先延ばしにし続けた結果、住んでいたマンションの不動産価値が落ちてしまった」という事態になることもあり得るので、タイミングは重要です。

マンションの価値は、一般的に時が経つにつれてどんどん下がっていくといわれています。資金を理由に住み替えを躊躇しているのなら「つなぎ融資」を検討してみるのもよいでしょう。つなぎ融資とは、買い先行で物件を購入したいとき、住宅ローンの融資が下りるまでの“つなぎ”として融資を受けられるローンです。ただし事務手数料がかかり、住宅ローンと比べて金利が高いというデメリットもありますので、売却担当者や融資してくれる銀行の担当者とよく話し合って計画を立てましょう。

マンションを売却して住み替えるなら、しっかりと計画を立てよう

マンションを売却し、新たな家に住み替えるのは、なかなか一筋縄ではいきません。売却と購入のタイミングが難しいうえ、まとまった費用がかかるため、しっかりと計画を立てていく必要があります。不動産会社の選択や融資を含め、リサーチをしましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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