マンション売却の手付金とは？ 相場や受け取り方をまとめてみた
マンションを売却するときは、買主から売主に対して「手付金」が支払われます。売買契約の締結時に受け取った手付金は、売買契約を解約する際の解約金または違約となった際の違約金の一部になるので注意が必要です。
本記事ではマンション売却時の手付金について、その役割や注意点を解説します。また手付金額は法律で上限以外は決まっていないので、相場や手付金を受け取るタイミングなども解説していきます。マンション売却を検討している方は参考にしてください。
マンション売却における「手付金」とは
マンションをはじめ不動産を売買する場合、契約締結時に買主は「手付金」を支払います。不動産売買をスムーズに進めるために必要なお金として、不動産売買契約書にも必ず記載される重要な項目です。
手付金は以下3つの役割があるので、本章ではそれぞれ詳しく解説していきます。
- 証約手付
- 解約手付
- 違約手付
3種類の手付金を支払うわけではなく、支払った手付金が上記3種類の役割を担うということです。
証約手付：契約締結時の証拠
証約手付とは、売買契約が締結された証拠として預かる手付金のことです。不動産は高額な商品であるうえに、売買契約から引渡しまでの期間が長いです。
そのため売主からすると、ほかの商品よりも買主から売買契約を解除されたときのリスクは高いといえます。そのような事情があるので、買主が購入意思を示すために売主へ手付金を支払うというわけです。
解約手付：売買契約を解約するときの代償
解約手付とは、売買契約を解約する場合に代償となる手付金のことです。契約当事者が契約を履行するまでの間、もしくは契約書上において取り決められた一定期間までであれば、売主は「手付金を倍返し」（手付金を受け取った売主が解約する場合）、買主は「手付金を放棄」（手付金を払った買主が解約する場合）することで、売買契約を解除できます。
ここでいう「契約の履行」とはマンションの引渡しを指します。つまりマンションの引渡しまでなら、売主・買主はそれぞれ手付金を代償にすることで契約を解約できるのです。なお、契約書上で手付解除期日等の一定期間が定められている場合はその期日までに限られます。
例えば買主が売買契約を解約するときは、預けた手付金を放棄します。一方、売主が売買契約を解約するときは、預かっている手付金を買主に返還し、かつ手付金と同額を買主に支払います。これが手付金の倍返しです。
違約手付：債務不履行があった場合
買主・売主のいずれかに違法行為（債務不履行）があった場合には、手付金を違約金として没収可能です（※違約金の額については別途定めが有るため、違約金の額が手付金の額を上回る場合には差額の支払いが生じます）。仕組み自体は前項の解約手付と同じです。ただ解約手付は自らの意志をもって売買契約を解約しますが、違約手付は自らの不備により解約になります。
例えば売主が重大な瑕疵（≒建物の欠陥）を隠していたことが発覚すれば債務不履行となります。あるいは買主が別のローンを組んだことで、住宅ローンが否決になりマンションを購入できなくなるときも債務不履行です。
白紙解約になるケース
この章の最後に、売買契約が「白紙解約」になるケースを紹介します。白紙解約だと手付金が返還されます。以下の特約に該当する解約の場合は白紙解約になるので覚えておきましょう。
- ローン特約
- 買い替え特約
ローン特約とは、住宅ローンの本審査が否決になったときの特約です。ただし買主の責任で否決になったときは該当しません。例えば「勝手に転職して否決になった」などのケースは買主の責任で否決されたケースなので、前項の違約が適用されます。
買い替え特約とは、現在住んでいるマンションから買い替えるときの特約です。あらかじめ決められた期間・価格で売却できないときに白紙解約になります。例えば「4月30日までに2,200万円以上で売却できなければ白紙解約」のような条件です。
ローン特約は売買契約書に盛り込まれていますが、買い替え特約を設定するかどうかは売主が決められます。中古不動産の売買で買い替え特約を設定するケースは少ないでしょう。
マンション売却時の手付金の相場はどのくらい？
次に手付金の相場について解説します。結論からいうと売買価格の5％～10％程度になることが多いでしょう。以下より注意点も含め、手付金の相場について詳しく解説していきます。
手付金額の基準は決められていない
手付金の金額は、マンションの売買価格によって変化します。手付金額の上限は、宅地建物取引業法第39条第1項で代金の20％を超えてはならないと定められていますが、その上限に設定するケースは少ないでしょう。20％の手付金は高額になるので、買主の負担が大きいからです。
通常のマンション売却であれば、おおよその目安として「不動産売買代金の5％～10％」が相場といえます。ただし買主の手持ち資金額などによるので、手付金額は仲介してくれる不動産会社を介して売主・買主間で調整します。
手付金は少なすぎも多すぎもNG
上述したように、マンション売却時の手付金については「○○万円以上、△△万円まで」といった制限や規定はありません。
とはいえ一般的に考えて、あまりに少ない金額や多い金額は避けるべきです。本来、手付金は解約や契約不履行といった売買契約締結後のアクシデントに備えたお金だからです。手付金が少額の場合には解約のハードルが下がりすぎてしまいます。
反対に手付金が大きすぎる場合には、事情があっても解約できなくなってしまうリスクがあります。その点も考慮して手付金額は設定しましょう。
なお手付金の金額は、不動産売買契約書に明記されます。口頭でのやり取りではトラブルになる可能性もあるので、書面に記載したうえで双方の認識を合わせておきましょう。
マンション売却時の手付金はいつどうやって受け取るのか
マンションの売却時に買主から売主へ支払われる手付金。売買契約締結後、いつ、どのように支払われているのでしょうか。この章では手付金の支払い方法や、手付金を受け取れるタイミングについて解説します。
手付金は「売買契約締結時に授受」が主流
手付金の支払いについては、不動産売買契約の成立と同時に支払われるのが一般的です。当日に現金、もしくは銀行振込での授受がなされます。
手付金は購入代金にどう充当される？
買主が契約締結時に支払った手付金は、実際に購入費用を支払うタイミングで残金に充当されます。手付金は不動産の売買代金とは異なる種類のお金であるため、本来であれば「買主が手付金を支払う→買主が不動産の購入代金の全額を支払う→売主は手付金を返却」という順序がふまれるべきです。
しかし、一度受け取ったお金を返還するのは非効率的なやり取りでしょう。面倒な手間を避けるためにも、実際には「買主が手付金を支払う→買主は不動産の購入代金から手付金を引いた額を支払う」といった流れで決済されています。
マンション売却時の手付金は事前に話し合おう
マンションの売買契約時に支払われる「手付金」には証約手付・違約手付・解約手付の3つの役割があります。「やっぱり売りたくなくなったから契約解除しよう」「お金を用意できないから購入しないでおこう」など、契約当事者の身勝手な理由による契約解除や債務不履行を避けるための仕組みです。
マンション売却時には20％を上限に当事者間や不動産会社と話し合いのうえ、手付金の金額を設定しましょう。
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