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住まい・暮らし

住宅ローンの完済年齢は何歳がいいのか?65歳?75歳?80歳?

2018.07.26 更新日 2019.10.29

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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住宅ローンの完済年齢の上限は、多くの金融機関で80歳くらいに設定されています。月々の返済額を減らすために、返済期間をなるべく長く設定しようという方もいますが、80歳完済はリスクもあります。しかし、あまりに早い完済もムリがあります。何歳が完済年齢として適正なのかを考えてみましょう。

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ローン完済が80歳だと退職後15~20年間の返済が必要

住宅ローンの返済期間を長く設定するメリットは「月々の返済額が安くなること」です。総返済額で見ると、完済までの期間が長いほど利子の負担が増えます。とはいえ、毎月の返済額を抑えて、教育費や貯蓄のための余力を確保したいというのが一般的な考え方でしょう。

しかし、大半のビジネスパーソンが60代前半~60代半ばで正社員を退職することを考えると、80歳までローンを組んでいる場合、退職後15~20年間は返済する必要があるということになります。退職金で繰り上げ返済をしようと計画しても、退職金の大半を使うのは不安でしょう。これを踏まえて、完済年齢は何歳に設定するのが良いでしょうか。まずは平均寿命をもとに考えていきます。

ローン完済年齢で考えたいのは平均寿命よりも健康寿命

日本人は世界的に見ても長寿です。厚生労働省が2017年に発表した2016年時点での日本人の平均寿命は男性が80.98歳、女性が87.14歳と両者とも香港に次いで世界2位になっています。

注意したいのは、介護や寝たきりにならず、健康な生活がおくれる「健康寿命」と「平均寿命」は違うことです。健康寿命の推定値は男性で72.14歳、女性が74.79歳と、男性で約8歳、女性で約12歳、平均寿命よりも短くなっています。

「日常生活に制限のない期間の平均」の 2010・2013・2016 年はそれぞれ、男性で 70.42、71.19、72.14 年、女性で 73.62、74.21、74.79 年であった。

引用: 厚生労働相 健康日本21推進専門委員会 資料

この結果から、男性の場合でいうと健康寿命が平均72歳だとすれば、安定的な労働収入が得られるのは退職後7年くらいであり、もし80歳までローンがあるとすれば、残りの期間は貯蓄を切り崩すか、年金に頼るかして返済することになります。

「65歳で完済」に設定した時の月々の返済額はどれくらい?

では、正社員を退く65歳あたりに完済時期を設定するのはどうでしょうか。65歳で完済すれば、例え正社員という安定した身分でなくなっても、住宅ローンの返済がないのでムリがないと考えられます。

しかし、65歳でローンを終えるということは、仮に48歳でマンションを購入したとしたら、返済期間は17年です。例えば、3,000万円のローンを固定金利1.5%で組んだとした場合、17年払いでは毎月の返済額が16万円台後半となり、一般のサラリーマン家庭であれば現実的ではないでしょう。

65歳でローンを払い終えたいなら、35年ローンもしくは25年ローンで30歳〜40歳の間にローンを利用して購入するのが良いでしょう。

高齢者の労働割合で考えると70代半ばまでの完済が現実的

「完済年齢を80歳にすれば健康寿命のうちに返せない…。」
「完済年齢を65歳にすれば月々の返済額が重すぎる……。」

ではいったい何歳までにローンを完済すればムリがないのでしょうか。先にお話したように健康寿命は日本人男性で72歳ですので、この年齢をひとつの目途にするという考え方があるでしょう。

内閣府の発表している『高齢社会白書』で見てみても、70代前半~70代半ばあたりの完済はリスクが少ないと考えられます。白書によれば、高齢者で働いている割合は65~69歳で 44%です。本格的な少子高齢化による労働者不足により、さらにこの割合は高まっていくことが予想されるため、70代前半の多くが働いている時代が来ても不思議ではありません。

75歳完済を想定した月々の返済額シミュレーション

70代前半~半ばは、本当に完済年齢として適切でしょうか。75歳完済を想定した月々の返済額でチェックしてみましょう。物件価格3,000万円、1.5%固定金利(元利均等)、ボーナス払いなしで算出してみました。

ローン開始年齢 返済期間 月返済額
48歳 27年 11.3万円
44歳 31年 10.1万円
41歳 35年 9.2万円

月々の返済額が9万円台~11万円台前半となり、皆さんが「現実的な支払額」と感じるレベルになってきたと思います。

70代半ばまでに完済した方が良いもうひとつの理由

ここでは40代での購入を想定していますが、20~30代でのマンション購入なら、当然返済はもっと楽になります。

70代半ばまでに完済した方が良いもうひとつの理由としては、住宅ローンを組んでマンション購入した時に加入することが多い「疾病保障特約付団信」が75歳前後で切れることです。「疾病保障特約付団信」とは、名義人が指定された病気になったり、亡くなったりした時にローン残債がなくなるというものです。

住宅ローンは月々の返済額に目が行きがちですが、完済時期も大切です。将来、マンションの完済が近かったのに、「返済できなくなって不利な条件で手放した」ということが起こらないよう、よく考えて設定してしましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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