不動産投資
2018/10/22

ワンルームマンション投資用物件の売却について。流れやタイミングを解説

投資用ワンルームマンションは人に貸し出すだけでなく、売却することもでき、その時に利益が出る場合があります。売却時に購入者自身が住むための物件と投資用物件では査定方法が違うことも特徴です。売却時のポイントや査定価格の出し方、売却時の大まかな流れを紹介します。


売却時の価格はどう見積もる?

ワンルームマンションの売却を考えた時に、どのくらいの売却価格になるのか見積もりを出すにはどうしたらいいでしょうか。

マンション売却時の査定方法や見積もりの基準を知っておくと、いざ売却をする時に役立ちます。

地価高騰を防ぐための法律がある

土地の取引を行う者に対して、「指標」とするよう努めるべきとされる取引の価格があります。それを公示価格と言います。地価公示法という法律によって、標準値として定められた土地の毎年1月1日時点の更地1m2あたりの正常価格が決められます。2人以上の不動産鑑定士によって行われた鑑定評価を基に、土地鑑定委員会が決定した価格です。

鑑定評価は「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」による手法があります。

投資用と居住用で査定方法が異なる

ワンルームマンション投資を行っている場合、売却時の査定方法は一般のマンションを売却する場合とは物件価値を割り出す手法が異なります。

住むために購入するマンションは、同じマンション内の取引事例や近隣の他のマンションとの比較など、これまでの取引を元に査定されることが特徴です。同じエリアのマンションでも設備や築年数、交通の便がよいなどで査定価格は異なります。この査定方法は「取引事例比較法」と呼ばれます。

投資用マンションの場合、「収益還元法」の中でも直接還元法、DCF法と呼ばれる方法で評価します。簡単に言うと、毎月の家賃を設定し、人に貸した場合の収益がどのくらいになるのかを仮定し、投資の利益を計算してマンション価格が評価されます。

実際の査定では、利回りやレントロールによって割り出した価格(収益還元法)をメインとしながら、 過去の取引事例、近隣の類似事例があればそれらも考慮に入れ(取引事例比較法)、かつ場合によっては原価法を取り入れて価格を割り出します。

相場を自分で調べる

不動産会社に査定を依頼する他に、自分でもだいたいの相場感をつかむことは可能です。マンションの売却相場はインターネット上でも確認することができます。不動産関連のサイトなどで確認が可能です。同じエリアで条件が似ている物件の利回り相場を確認してみましょう。

 

マンションを売却する流れ

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投資用のワンルームマンションを売却するには、ある程度時間がかかります。相談から売却完了までの流れを見ていきましょう。

売却には2種類の方法がある

不動産会社による直接買取 不動産会社の仲介による売却

売却方法は2種類あります。不動産会社が売り手と買い手の仲介をするケースと、もうひとつは実施している不動産会社であればですが、不動産会社が売り手から直接買い取る方法です。

仲介の場合は予想よりも高く売れるケースがありますが、時間がかかります。不動産会社が買い取る場合は査定金額以上の価格になりませんが、現金化が早いことが特徴です。

売却を検討してから完了までの流れ

マンションの売却を考えたら、最初に不動産会社へ相談しましょう。相談の時点では売却は確定しません。不動産会社に仲介を依頼する場合、次のような流れとなります。

  • 不動産会社への相談
  • 査定価格の決定
  • 媒介契約の締結
  • 不動産会社による売却活動
  • 売買契約の締結
  • 引き渡し準備(引っ越し準備、抵当権抹消の手続き等)
  • 決済(残代金の受領と物件の引き渡し)

 

査定価格によっては売却を取りやめることも可能です。またローンを組んでいる場合にはローンの残りを確認し、売却で利益が出るかをチェックした方がよいでしょう。

相談をすると、物件の調査や査定価格の決定が行われます。

査定金額に納得がいった場合、実際の媒介契約に進みます。売買契約締結後は不動産会社が購入者を見つけます。買い手が見つかった後は価格の交渉や契約を進め、代金の受取や物件を引き渡して売却が完了します。

売却を考えるタイミングは?

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不動産の売却を考えるタイミングは、状況によって異なります。主な売却タイミングは、築年数が経過した時や投資による利益が減ってきた時です。

また地価やマンション価格が高騰した時も、売却のタイミングです。

築年数は浅い方がいい

建物の価値は、築年数が経過すると下がる傾向にあります。地価が上がっていても、築年数が経過していると物件の査定価格は低くなる傾向があるため、注意が必要です。

なるべく築年数が浅いうちに利回りで利益を出し、売却すると投資がしやすくなります。

相場が上昇傾向にあるか

不動産の価値はその時の相場によって変わります。たとえば何らかの大きなイベントが行われる時に、一時的に不動産や地価の上昇が上がるケースもあります。東京都内の投資用マンションを保有しているなら、例えば東京オリンピックに注目してみるなど、です。相場が上がるとは限りませんが、投資用マンションを持っているエリアによっては需要の高まりも考えられます。

まとめ

不動産売却をする前に、価格査定の方法や売却方法を知っておくと役に立ちます。主な査定方法や、売却の流れについて紹介しました。

不動産は築年数が経つごとに建物の価格が低くなる傾向があるため、物価上昇の時期などタイミングを見計らって売却すると利益が出やすくなります。一時的に価値が上昇するケースもあるため、状況を見て売却の相談をしてみましょう。

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