不動産投資
2018/08/30

不動産投資はサラリーマンの副業にあたる?注意点など解説します

以前は一部の富裕層がするものだと考えられていた不動産投資ですが、最近は一般的なサラリーマンの方でも不動産投資をしている人が増えてきています。そこで今回は、不動産投資と副業の関係について、考えてみます。


サラリーマンの不動産投資は副業に当たるか

サラリーマンの不動産投資は副業に当たるのか、考察していきます。

そもそも副業とは

不動産投資が副業にあたるのかを議論するためには、何が副業で、何が副業にならないのかを明確にする必要があります。現時点で「副業」の定義は法律上存在していません。会社の就業規則に禁止規定がある場合、会社が決める基準に基づいて何が副業に当たるのかが決まります。

就業規則を確認

不動産投資が副業であるのかどうかは、会社の就業規制を確認するしかありません。副業が全面禁止なのか、許可制なのか、自由なのかなどの文言があるはずです。 いくら法的な意味で副業が禁止されていなくても、会社の規則に反しているなら問題になる可能性がありますので注意しましょう。

副業を解禁している企業はまだわずか

最近は大企業に勤めていたとしても、安定した収入があるという保証はなくなってしまったため、副業をするサラリーマンは増えています。政府は「働き方改革」により副業を推進する姿勢を見せており、副業を推進する企業は増加傾向にあります。

ただ「平成28年働き方改革に関する企業の実態調査」によると、副業を認めている企業は約2割と少数派です。とは言っても『副業を完全に禁止し、時間外の社員の行動を完全に拘束することは難しい』というのが法的な解釈ですので、副業を認めていなくても、完全な禁止は難しいところもあります。企業は従業員が業務時間外に何をするかまで決める権利は持ちません。

副業禁止の企業では要注意

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現時点では、副業を認めていない企業が多いので、ほとんどのサラリーマンの方は注意する必要があります。

副業を禁止している理由

会社が副業を禁止する理由は、以下のようなものがあります。

  • 会社の利益に悪影響を及ぼす可能性がある(会社の機密情報を漏らして収入を得るなど)
  • 競合する会社で働かれるリスク
  • 本業に支障が出る

会社の利益に悪影響を及ぼさなくても、副業に夢中になりすぎて、本来の仕事がおろそかになたり、睡眠時間もまともに取れなくなって、睡眠不足になってしまった、といったことがあると困るので、禁止にしている会社もあるようです。

不動産投資は問題ないと見なされることも

不動産投資の場合は、会社の利益に悪影響を及ぼすことがなく、業務に支障がでていないなら、問題ないと思われます。しかしこれは投資の規模にもよるかもしれません。

一般的に不動産投資は、一戸建てなら5棟、マンションなら10室以上持っているなら、『事業』とみなされることが多いようです。そのため投資の規模によっても、会社の判断が分かれる可能性があります。

また会社の社風によって、副業がしやすかったり、しづらかったりする場合もあるでしょう。そもそも投資が出来るのも、会社に勤めているからできることですので、副業をしていても、会社に居づらくならない事も大切なことと言えます。

サラリーマンが副業として不動産投資を成功させるには

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不動産投資は確かに資産のポートフォリオを下支えする比較的安定した資産です。しかし自分の資産をまず守り、増やしていくことを考えたときには3つの秘訣があります。

1. 収益をあげる仕組みを作る不動産経営

不動産投資はあくまで投資です。投資ですから当然リスクが存在します。そうしたリスクを工夫を重ねて小さくし、初めて収益を最大化できます。例えば不動産投資の成功を阻むリスクの中で最も注意しなくてはならないのが「空室リスク」です。空室が発生してまったら。土地柄や潜在入居者のニーズを調査し、貸し出すときの条件や、場合によっては建物自体を改善していくことが求められます。こうした空室リスクへの対処は「不動産投資で成功する人、失敗する人。最終的にこの差はどこ?」の記事に詳しく書かれていますのでぜひご一読ください。

また、自分一人で全ての作業を行う必要はありません。信頼できる仲介業者を見つけ管理体制を整えることも重要です。担当者と密にコミュニケーションをとり、慎重に選びましょう。

2.リスクのない物件を選ぶ眼力


空室が生まれない土地でニーズにあった建物を保有するということは賢い不動産投資の大前提です。物件選択には「地方」か「都市」か、「一棟買い」か「区分所有」かなど様々なファクターが作用します。専門家と相談したり、書籍を購入したりして、まずは知識を深めることから始めると良いでしょう。

3.賢い収益確保のための節税知識

不動産投資を開始して規模が大きくなり、利益が増えてくると気になるのは税金です。もちろん不動産所得が増えれば税金の額も大きくなります。不動産投資に計上できる経費や、法人化について検討したり、専門家のアドバイスを受けながら、不動産に関する最新の法改正や特例などに常にキャッチアップしていくことが求められます。

 

まとめ

以前の日本のように、一度就職してしまえば安心という時代は過ぎ、会社もまたサラリーマンに安定した収入を保証しきれなくなっているため、副業を容認する会社も増えてきています。

ですが副業を認めていない会社が多数を占めるので、副業として不動産投資を始めたい場合は、まず就業規制の確認をしましょう。

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