不動産投資
2018/02/28

不動産投資をはじめると計上できる経費一覧

サラリーマンの方が不動産投資をはじめると、経費が計上できるようになります。その結果、節税できるのもマンション経営のメリットのひとつです。どんな項目が経費計上できるのか、具体例を含めてご紹介します。


そもそも経費計上の意味は?

経費計上と言われても、サラリーマンをしていると、会社が年末調整するのでピンと来ない方も多いでしょう。例えば、サラリーマン収入だけの方が不動産投資に関する本を購入したとします。この場合は経費にはなりません。しかし、この人がサラリーマンをしながら不動産投資をしているなら、本の代金は新聞図書費として経費計上できます。

この経費は、不動産所得から差し引くことができます。計算式にすると「不動産所得-経費=課税対象所得」となりますので、経費が多いほど所得が少なくなります。課税所得が少なくなれば、支払う税金の負担を減らし、節税できる可能性があります。

ちなみに黒字経営であれば、給与所得と不動産所得を合算した課税所得に対して税金を払いますが、赤字経営ならサラリーマン収入から赤字分を差し引いて損益通算(所得税を計算)できます。もちろん、不動産経営において、本の購入費以外にもさまざまな経費計上が認められています。主な経費を紹介していきます。

不動産投資における経費の具体例

  1. 新聞図書費
    書籍代は経費計上できます。ただし不動産・税金・投資などをテーマにした、不動産投資に関わる書籍だけが対象です。

    不動産投資が主要業務の場合、新聞はグレーゾーンだといわれますが、例えば、日本経済新聞の電子版を購読していて、不動産情報をWebクリッピングしているなどであれば、税務署から否認される可能性は少ないでしょう。この他、不動産業界紙、税金や不動産を特集した経済誌なども新聞図書費に含まれると考えられます。

  2. 通信費
    最近では、情報収集にもコミュニケーションにもインターネットが不可欠です。不動産投資で使った分の携帯電話代や自宅のインターネット契約料も経費になります。さらに、物件管理や経理に専用PCを使っているのであれば、これも経費計上の対象になる可能性があります(その場合、減価償却費もしくは消耗品費として)。

  3. 交通費
    物件購入時の現地調査、管理のための交通費などが計上できます。また、東京在住の方が地方都市の不動産を購入したいと考え、現地を視察した時の交通費も計上できると考えられます。

  4. 減価償却費
    購入した物件価格を「使う期間で割って、費用にしていく」という考え方が減価償却です。RC造マンションの使う期間(耐用年数)は47年です。中古マンションの場合は、ここから経過年数を差し引いて計算します。

  5. その他(不動産投資に必須の経費いろいろ)
  • 租税公課
    租税とは、印紙税・収入印紙などの国税や地方税のことです。公課とは、公共サービスに支払う手数料などを指します。不動産投資で毎年納める租税公課としては、固定資産税、都市計画税があります。購入時に支払う税金には、不動産取得税、印紙税などがあります。

  • 保険料
    火災保険などの保険料も経費になります。地震保険や賃貸住宅補償保険は必要に応じて加入します。契約の際は、保険料の安さだけでなく、スムーズな支払いなどをリサーチしてから選ぶのが賢明です。注意ポイントとしては、数年分を一括で支払った場合、その年に経費にできるのは一年分のみということです。残りは翌年以降に経費にできます。

  • 管理費
    入居者からのクレームやトラブルに対応してくれる不動産管理会社に支払う管理料です。

  • 金利
    物件購入時に金融機関から借りたローンの金利は経費計上できます。

  • 修繕費
    所有するマンションの部屋に付属する設備(水回り・エアコン・ドアなど)を交換・修理した費用は経費計上できます。

クラウド会計ソフトを使えば経費計上は簡単

経費計上についてお話しすると、今までサラリーマンをしてきた方は「経理の経験がない自分にできるだろうか」と心配されることも多いですが、最近では未経験の方でも処理できるクラウド会計ソフト『freee(フリー)』なども登場しています。

上記の画面のように、項目に入力・選択していくだけで簡単に経費計上できます。さらに、青色申告に必要な決算書も自動で作成してくれるので、専門知識がなくても損益計算書や貸借対照表を用意できます。これを基に税務署に確定申告すればスムーズです。

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