住まい・暮らし
2018/08/29

マンション購入のタイミングはいつ?購入時期とオリンピックの影響

都内にマンション購入を考えている場合、いつ頃が買い時なのでしょうか?2020年に控えた東京オリンピックで、価格がどのように影響するのかも考慮し、マンション購入のベストなタイミングを、さまざまな視点から解説します。


マンション購入の平均とタイミングの決め方

ある程度の年齢に達すると、「マイホームが欲しい」と思うようになります。購入のタイミングは人それぞれですが、「マンション購入の平均年齢はどのくらいなの?」と気になる人もいるでしょう。

マンション購入の平均年齢や家族の人数は?

国土交通省が調査した結果では平成29年度において、新規に持ち家を購入する人が最も多いのは30代で、次に多いのが40代となっています。

また、1世帯の平均居住人数を調べると、戸建住宅は4人、マンションは3人という結果が出ています。世帯主が30~40代であることを考えると、子供を1人または2人持つファミリーの住居が多いということが分かりますね。

一方で、持ち家を持っていながら、買い替えをする人は、50~60代に多く見られ、新築よりも『リフォーム住宅』好む傾向があります。

このように、マンションを購入する主な年代は、働き盛りの世代と、高齢を迎える世代にはっきりと分かれ、傾向が違うということが分かるでしょう。

平成29年度住宅市場動向調査~調査概要~|国土交通省 住宅局

頭金や諸費用の支払いができるか

多くの人にとって、マンション購入は人生におけるとても大きな買い物です。多額の退職金や貯金がある場合を除き、ほとんどの場合はローンを組んで購入するでしょう。

ローンの返済期間は人それぞれですが、多くの場合は30年以上の長丁場となります。子供がいる家庭は、将来的な教育費や養育費も考慮して、無理のない返済計画を立てる必要があります。

はじめに『頭金』をたくさん用意できれば、住宅ローンを借りる金額が少なくて済み、結果的には負担が軽くなります。購入に付随する諸経費を含め、どれくらいあればよいかを考えてみましょう。

頭金は、住宅の購入価格の1~2割程度が目安です。手元の貯金が全て頭金に消えてしまうのは心もとないため、ある程度のまとまったお金ができてから購入するのが理想です。

理想の物件に出会えたとき

理想の物件に出会えたときは、迅速な判断と対応が必要です。理想の物件を逃してしまうと、同じ条件の物件に二度と出会えない可能性が高いためです。

購入時の迷いの原因となるのが「マンション購入に悪い時期なのではないか」という不安です。

たとえば、『住宅ローンの金利の変動』は、支払いが100万円単位で上下してしまうので購入者に大きな影響を与えるといえるでしょう。

実際「金利が高い」という理由だけで理想の物件を諦めるのはもったいないことです。購入者は金利動向を見極め、適切な時期に借り換える工夫をすれば、費用を抑えることもできるのです。

頭金が足りない場合でも購入は不可能ではありません。低金利時は、頭金ゼロで、お金を『繰り上げ返済』にまわした方がお得な場合もあります。

子供がいる場合の購入タイミング

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マンションを買うタイミングは、子供がいる場合といない場合によっても異なります。子供がいる場合は、どのような節目をベストタイミングと見なせばよいのでしょうか?

入園、入学に合わせて

結婚したての時期や子供が生まれたばかりの時期は、家庭の経済事情が変化しやすいといえます。

妊娠や出産で、共働きだったのが1人の収入に頼らざるを得なくなる可能性を考慮すれば、子供がある程度大きくなってから購入を考えるのも1つの手です。

子供が幼稚園や小学校に通いだすと、気持ちにも余裕が生まれてきます。物件を探したり、購入手続きをしたりする時間がたっぷりとれるでしょう。

結婚直後に購入する場合と比べ、住宅ローンの支払い開始が遅くなるため、この時期までに、十分な貯蓄をしておくことが大切です。

家族構成が固まってから

子供の数によって、必要な部屋の数や間取りが変わってきます。「子供部屋を確保しておけばよかった…」と後悔することのないよう、家族構成が固まってからマンションを購入するのも1つの手です。

マンション購入のために子供が転園・転校する必要が出てくると、親も子も新しいコミュニティに入っていくためにストレスを感じることもあります。早めにライフプランや家族構成の見通しを立てておきましょう。

転勤族の購入タイミング

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仕事で転勤の多い『転勤族』は、せっかくマンションを購入しても住まない可能性があります。どのタイミングで購入すればよいのでしょうか?

住宅ローンの条件や完済年齢を考えておこう

住宅ローンで不動産を購入する場合、多くの人が『団体信用生命保険』への加入を考えるでしょう。

これは、住宅ローンの債務者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、残りの金額を保険金により賄う事ができるというものです。

そのため、保険加入時は病歴や健康状態により審査落ちすることがあるので、健康に働けるうちに、早めに加入し購入を考えた方がよいといえます。

金融機関により住宅ローンを組める上限年齢が異なります。定年後も住宅ローンの返済が長く続くのはかなりきついでしょう。年収や年間返済額、完済年齢を考えながら無理のない計画を立てる必要があります。

貸すことを想定した物件選びを

転勤族の物件選びは、部屋を他者に貸すことも想定しましょう。月々の家賃がローン返済費よりも多ければ、返済及び生活の負担を大幅に減らすことができます。

貸すことを前提にすると、物件の条件がおのずと決まってきます。自分の理想に加え、『駅から近い・買い物に便利・返済額が家賃相場を超えない』などの条件を考慮に入れておきましょう。

定年後に購入するという考え方も

転勤族がマンションを購入するもう1つのタイミングが『定年後』です。転勤族は会社の住宅補助がある場合が殆どなので、お金を極力節約し、マンション購入の資金として蓄えるという方法です。

ローンを組まずに、退職金と合わせてマンションを一括購入するという人も増えています。

都内マンションの購入タイミング

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東京オリンピックにより、都内のマンションの価格はどのように変化するのでしょうか?購入のタイミングについて解説します。

価格推移は?

都内の中古・新築マンションの価格は、全体的には上昇傾向にあります。2013年以降、新築の坪単価が大きく上昇しましたが、現在は急激な上昇がおさまり、比較的穏やかに推移しています。

中古マンションの坪単価についても、16年より上昇傾向が見られます。では、20年のオリンピック前後はどのように推移していくのでしょうか?

オリンピック後は価格が下がる?

1964年の東京オリンピックの事例を見ると、オリンピックが東京の地価に及ぼした影響は小さかったことが分かっています。結論からいえば、20年のオリンピックが不動産へ与える影響は限定的でしょう。

インフラ整備や再開発で、人件費や建設費が高騰していることや、予定されている2019年の消費税引き上げが、一時的に価格の上昇に少なからず影響していると考えられます。

一方、『東京オリンピックまでは不動産は上がる』という考えのもとで、不動産投資をするアジアの富裕層が増えています。このため、オリンピック後は売り物件が増え価格が下がることが予想されます。

価格の動向をチェックしておこう

マンションがいつ買い時であるかは、『首都圏のマンション価格の動向』で分かります。過去の推移を見ることで、いつが買い時かを見極めましょう。

マンションの相場は、更新頻度が高いインターネットでチェックするのが理想です。データベース化されているものであれば、エリアなどの条件を絞ることで、相場の推移が分かるでしょう。

まとめ

理想の物件に出会ったときが購入のタイミングです。しかし、「今後の仕事の見通しが分からない」「結婚や今後の家族構成が決まっていない」など、不確定要素が多ければ、せっかくの物件を逃してしまうでしょう。

よい物件をよいタイミングで手に入れるために、普段から長期的なプランを考えておくことが大切です。

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