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住まい・暮らし

マンションの査定はどこを見る?ポイントや注意点のまとめ

2018.12.14

引っ越しなど、何らかの事情でマンションを売りに出す場合は、まず査定価格を見積もってもらう必要があります。不動産業者は、どのようにして査定価格を決めているのでしょうか?そのポイントや、実際に売り出す際の注意点などについて解説していきます。

マンション査定の基本ポイント

基本的に、マンション査定は不動産会社に依頼します。実際に査定が出るまでの流れや、どのような不動産会社に頼めばいいのかの判断は、初心者には難しく感じるようです。

見積もりを依頼する不動産会社選びのポイントや、査定から売却までの基本的な流れについて押さえておきましょう。

基本的な流れ

まずは、実際にマンションを売りたいと思ってから、売却までの流れについて解説します。最初にすることは、不動産会社に見積もりを取ってもらうように連絡をすることです。依頼された不動産会社は、実際に物件を見て査定価格を算出してくれます。

この前段階として、インターネットなどで自動見積もりを行ってくれる不動産会社サイトなどを、利用してみるのも手でしょう。自動見積もりは基本的に無料で行えます。

次に、不動産会社と相談して査定価格から実際の売り出し価格を決めます。査定価格と売り出し価格は必ずしもイコールではないという点には注意が必要です。

そして実際に販売し、売買契約が成立したら買い手に引き渡すという流れになります。

相見積もりは基本

不動産会社にマンションの価格査定を依頼するときは、複数の不動産会社に依頼するのが一般的です。見積もりは不動産会社によって異なることもあるため、どの程度の相場か知るためにも、最低3社は行いましょう。

また、他の業者と比較して、極端に価格が違うような不動産会社には注意が必要です。わざと査定価格を高くして契約を結ぶといった悪質な業者もあるので、そういった業者に騙されないためにも、複数の見積もりを出すことが重要になってきます。

大手だけでなく地域密着型業者も考慮

インターネットで不動産会社を調べると、検索結果のトップページには大手の不動産会社があがってくるでしょう。大手ということの安心感から、そこに決めてしまいがちです。

しかし、地域密着型の業者にも、査定を依頼することを視野にいれた方がよい場合もあります。

不動産の相場にはエリア自体の相場も大きく関わってきますし、地元で顔が利く業者の方が、地元の不動産に関しては高く売ってくれるケースも珍しくないからです。

まったくタイプの異なる大手と地域の中小業者の2種に見積もりを取ることで、より市場に添った査定価格を導き出せるというメリットもあります。

マンション査定ではどこを見るのか

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実際に価格を査定する際に、業者がマンションのどこを見て判断するのか、ポイントについて解説します。

査定で着目するポイントを知っておくことで、業者との話し合いがスムーズになったり、リフォーム計画が立てやすくなったりするメリットがあるのです。

部屋の管理や修繕

業者が確認する項目は、部屋の状態や修繕がきちんと行われているかということです。床に目立つ傷がないか、また、水回りの状態などをチェックします。

部屋以外にも外壁の状態や通路などが、適切に管理・修繕が施されているかも調査します。

日当たりなど部屋の条件

部屋の日当たりや何階かといった環境面も査定に響きます。南向きに窓があり、日の光がきちんと入って来るマンションは査定額も高くなるでしょう。

日当たりには周辺環境も関わってきます。南側に高いマンションがあり陽差しが遮られていたりする場合は、査定額が低くなる可能性が高いです。

また、ワンルームや分譲マンションであるのならば、階層もポイントです。基本的には高い階ほど価格が上がります。展望がよいことと日の光を浴びやすいこと、高い階に住むことがステータスになっているような風潮が要因として挙げられます。

築年数などマンションの状態

マンションの築年数も、査定の焦点の1つです。マンションは築年数が増えるごとに評価は一般的には下がっていくと言われています。人気のマンションでは築年数に比例して下がるとは限らないのですが、一般的には下がる傾向です。

また、1981年に建築基準法が大きく見直されました。このことによって1981年以前と以後では、耐震設計に大きな差があるとされています。

築年数の経過したマンションは、新耐震基準を満たしているかどうかも留意しておく必要があるでしょう。

施工会社や販売会社も見ている

マンションの建設や販売に携わった施工会社や販売会社も、査定価格に影響するケースがあるようです。

これは設備や建設の不備や不具合を未然に防ぐ意味合いが強いでしょう。きちんとした施工会社であれば、後から重大な問題が発覚するといったリスクを減らせるからです。

販売会社に関しても同様でしょう。大手不動産会社が販売した物件というお墨付きが出れば、査定額が上がることもあります。

査定額に影響を与える要因

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査定額を決めるのは、何もマンション本体だけとは限りません。

マンションの周辺状況や社会情勢などが影響をもたらすケースもあります。どういった要因があるのか、詳しく解説します。

競合物件

同じマンションの別の部屋や、自分のマンションと条件が似ている物件のことを競合物件と呼びます。

条件面が比較的似ていることから価格が比較されがちです。競合物件の方が安く売り出されていると、こちらの価格が適正であったとしても高く見られてしまうこともあります。その逆に相手が高いとこちらが安いと受け取られることもあるようです。

注意点として、競合物件が相場にあわせた適正価格とは限らないということが挙げられます。売却価格には売手の事情が加味されるので、価格が相場と乖離するケースは珍しくありません。

開発計画

マンション周辺の開発計画も、査定価格に影響します。

レジャー施設や学校が新たに建つ場合などは、人口増加が見込まれるため、マンションの需要も高まると考えられるからです。他にも大手企業の支社ができたり、鉄道の開通などがあったりすると価格が大きく上がる可能性があります。

あらかじめ開発計画が行われるエリアを予想し、そこの物件を抑えておくことで、開発がはじまってから物件価値が急上昇するといったこともあるようです。

景気

売却時の景気も重要なポイントです。景気がよければ、それだけ物件を購入しようという人も増えるので市場が活性化し、査定価格も上がりやすくなります。

また、金利もマンション査定に影響するでしょう。金利が低ければそれだけローンを組みやすいので、売買が盛んに行われるようになると予想されるためです。日銀の発表する景況感や金利政策などにも着目するとよいでしょう。

マンションなど不動産の査定方法

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マンションをはじめとした不動産に用いる査定方法には、主に3種類あります。

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類です。計算方法や用途の違いから使い分ける必要があると言えます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

マンション査定に多い取引事例比較法

マンション査定を行う場合、この方法が一般的とされています。

やり方は間取り・立地・築年数・設備・階数といった物件の条件を並べて、それに近い条件を持つ事例を選択して価格を参照します。さらに、該当マンションの現在の状況を加味したうえで、価格を算出するという方法です。

不動産会社であれば、自社の過去物件価格や公示価格などとも比較しながら査定を行うため、かなり正確な値を算出できます。

主に戸建てに使われる原価法

戸建ては、建物部分と土地部分とを分けて計算します。住居用不動産の建物部分については原価法と言われる方法で計算します。今の建物を取り壊して同じ建物を建てたときにいくらかかるかを計算して、そこから建物の老朽化分だけ差し引く方法が原価法です。

土地部分は、取引事例比較法で計算します。売買したい不動産に近い土地の過去の成約事例に照らし合わせて価格を算出します。

土地は「取引事例比較法」で、建物は「原価法」、それぞれの方法で算出された金額をあわせた価格を「積算価格」といいます。

なお、国土交通省により中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針が策定されて、築年数による減算だけでなく、リフォームなどの修繕も加味して考える動きもあります(中古戸建て住宅に係る 建物評価の改善に向けた指針:PDF)。

収益還元法は投資物件で用いられる

収益還元法は、不動産の将来的な収益性を要因とする計算方法です。

収益還元法は年間の純利益を還元利益で割る「直接還元法」と、不動産保有中の一定期間で得られる利益と売却によって得られる利益を、現在の価値に巻き戻して考える「DCF還元法」の2種類があります。

あくまで採算重視なので、住みやすさなどの価格に現れにくい要素は考慮されません。将来的な不動産の生み出す利益が大きいほどに査定価格が高くなることから、主に不動産投資用物件において用いられる計算方法です。

査定にかかる費用

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実際にマンションの査定をする場合、費用はどれぐらいかかるのでしょうか。気になる方も多いでしょう。

一般的には、仲介会社等の査定は無料で行われる場合がほとんどです。

基本的には無料

不動産会社が行う査定は、基本的には無料です。最近ではインターネット上で自動査定サービスを行っている不動産会社も増えています。これは、マンションのデータを入力し、類似物件と比較して価格を算出するという仕組みです。

この方法で行う場合、時間もかけずに簡単に査定価格を知ることができるでしょう。

ただし、この方法の場合は物件自体の状況が考慮されていません。周辺環境や物件管理の状況によっては、大きく価格がずれることがあります。

その場合は、物件を直接訪れて査定する「訪問査定」をする方がよいでしょう。訪問査定を無料で行ってくれる不動産業者も多くあるようです。

有料のケースとは

より詳細な査定を求める方は、有料になる場合もあります。

査定前に準備できること

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何らかの事情で早めに売却したい場合は、査定を前に可能な限り準備をしておくことが大切です。査定から売却への手続きを円滑に進めるには、どのような準備をしておくべきなのでしょうか?

情報や資料の整理

不動産会社に連絡して査定を待っている間に、情報や資料を整理しておきましょう。

売買手続き時に必要になると思われる土地関連の書類や、契約書を準備します。特に、分譲時のパンフレットや間取り図、管理規約などについてはあらかじめ用意しておくと、その後の流れも比較的スムーズになることが多いようです。

また、周辺環境の雰囲気や室内で気になる箇所の状況など、実際に暮らしてみないとわからない情報についても、伝えやすいようにまとめておきましょう。

瑕疵担保責任について

「瑕疵(かし)担保責任」とは、売却後に何らかの欠陥が見つかった場合に、売主が補修・改修費用を負担する義務があることを指します。

例えば、売買時点では気づかなかった水漏れや腐蝕、その他には事件や事故で心理的影響があった場合などにも適用されるようです。

あらかじめ免責する契約をかわすこともできますが、売主がその欠点を知っていた場合は、責任を負わなければなりません。

マイナスポイントも含めた査定価格として取引をした方が、後々にトラブルを引きずらないので、結果的によいと言えることも多いようです。

査定における注意点

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マンションの査定を行うにあたっての、ポイントや計算方法についてはひととおり説明しました。それを踏まえたうえで、実際に査定を行うにあたっての注意点について解説します。

これらを踏まえていないと、実際に売りに出したときに収益が小さくなってしまう可能性がありますので、検討してみる必要があると言えるでしょう。

査定のためのリフォームは不要?

訪問査定において査定額を上げるために、売却することを決定してからリフォームを行おうとするケースがあります。このような場合、実際に査定額は上がるのでしょうか?

たしかに、水回りの設備や、日の当たる部屋をリフォームすることで、査定額が上がることはあるかもしれません。ですが、上乗せされた金額がリフォーム費用に見合わなければ、結果的に赤字になってしまいます。

また、査定額に影響が出やすいのは配管や躯体といった目に見えない部分に加えて、日当たりや間取りなど、大規模なリフォームを必要とする部分です。壁紙などは購入者が張り替えるケースもあるので、そこまで気にする必要はないかもしれません。

ただし、清掃ができていないのは査定額には響かないかもしれませんが、購入者が下見に来たときに敬遠される怖れがあります。買い手がつかなくては本末転倒ですので、基本的な清掃は行うようにしましょう。

査定価格が売り出し価格ではない

売主がよく勘違いをしているパターンとして、査定価格をそのまま売れる価格だと思い込んでしまうケースが挙げられます。

査定価格は、あくまで売り出す最初の価格ですので、その価格で売買契約が決まるかどうかはまた別の話です。そのため、売手が希望すれば、査定額より高い価格で売り出し、売買契約が決まるケースもあり得るでしょう。

そのためには、やはり、買い手によい印象を与えることが重要です。内装がきれいであったり、清潔感のあるマンションであることをアピールしたりすることなども、価格の向上のために必要かもしれません。

査定価格だけで業者を判断しない

前述しましたが、契約を取りたいためだけに査定価格を高めに告知する業者もいるため、査定価格だけで業者を判断するのは危険と言えます。

査定金額は、あくまで業者側の見解であることを考慮しなければなりません。そのため複数の業者に見積もりを取ったり、査定額に対する根拠をきちんと尋ねたりすることが重要でしょう。

実際にどの程度の価格で売れるかは、不動産業者も大きな要因となります。やる気のない業者に依頼してしまうと、相場よりかなり低い価格での売却になる可能性もあります。

相見積もりは、対応などから誠実できちんと売り出してくれる業者を探す意味もあります。優良な業者を探せるかどうかも、価格を大きく左右する要因になるでしょう。

まとめ

マンションの査定にはマンション自体の立地や間取り、管理といったことはもちろん重要ですが、周辺環境やその時々の外的な要因も大きく関わってきます。査定価格を上げるためには、普段から維持管理をしっかりすることも重要なようです。

また、査定価格はそのまま売却価格にはならないことも覚えておきましょう。中には査定価格を高めに設定して、契約を取り付けようとするような不動産会社もあります。相見積もりを取るなどしてそういう業者を避けるようにしましょう。

優良な不動産業者に依頼すれば、査定額だけでなく売却価格も上がることがあります。業者をきちんと選定するとともに、資料の用意など、事前準備をしっかり行い、円滑に査定を進める工夫をすることも大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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