不動産登記法の改正で住所・氏名の変更登記が義務化！ 変更点と、自分で手続きする方法も解説
不動産登記法の改正により、2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合の変更登記が義務化されました。期限内に登記申請をしなければ罰則を科せられるおそれがあるため、法改正による変更点を正しく理解しておく必要があります。この記事では、住所変更登記・氏名変更登記の義務化の内容と、必要な手続きについて解説します。
住所・氏名の変更登記とは
住所・氏名の変更登記とは、不動産所有者の登記簿上の住所や氏名の表記を変更する手続きのことです。
不動産登記簿の権利部（甲区）には、その不動産の所有者の住所・氏名が記載されています。しかし、所有者の住所や氏名は、引っ越しや結婚・離婚などによって変更されることがあります。その際に、登記簿上の住所・氏名を変更するために行う手続きが、住所・氏名の変更登記です。
従来、住所・氏名の変更登記をするかどうかは任意でした。しかし、近年では、登記簿を見ても所有者の住所・氏名が分からない「所有者不明土地」の増加が問題視されています。
所有者と連絡がとれなければ、都市開発に必要な土地の利活用や、自然災害等からの復旧・復興に必要な工事などを進めることができません。
このような問題を解消するために不動産登記法が改正され、住所・氏名の変更登記が義務化されることになったのです。
住所・氏名の変更登記の義務化の内容
それでは、住所・氏名の変更登記を義務化する改正不動産登記法で、具体的にどのようなことが定められたのかをみていきましょう。
義務化されたのは2026年4月から
住所・氏名の変更登記を義務化した改正不動産登記法の規定は、2026年4月1日から施行されています。
したがって、現在では、住所・氏名を変更した不動産所有者には、変更登記の申請が義務づけられているということです。
登記申請の期限は変更日から2年以内
不動産所有者が住所や氏名を変更したときは、その日から2年以内に変更登記の申請をする必要があります。
「住所や氏名を変更したとき」とは、住民票上の住所や戸籍上の氏名の記載が変更された日のことです。
役所に住民票や戸籍の変更届を提出したら、忘れないうちに住所や氏名の変更登記の申請もしておいた方がよいでしょう。
過去の変更も義務化の対象
改正法の施行前に住所や氏名を変更した場合も、義務化の対象とされています。
その場合の変更登記の申請期限は、改正法の施行日（2026年4月1日）の2年後に当たる2028年4月1日です。
過去に住所や氏名を変更した方も、現在では義務化されていますので、早めに変更登記の手続きをしておいた方がよいでしょう。
登記申請を怠った場合の罰則
正当な理由なく期限内に住所・氏名の変更登記の申請をしなかった場合は、5万円以下の過料に処せられます。
なお、「過料」は行政罰であり、刑罰ではないため、過料を科せられたとしても前科はつきません。
個人だけでなく法人も義務化の対象
住所・氏名の変更登記の義務化は、個人だけでなく法人も対象とされています。
本記事ではここまで「住所・氏名」と表現してきましたが、改正不動産登記法では「氏名もしくは名称または住所」と表現されています。
したがって、不動産を所有している法人が名称や本店所在地を変更した場合にも、これまでに解説した義務化の規定が適用されます。
手続きの負担を軽減するには「スマート変更登記」がおすすめ
住所・氏名の変更登記の手続きにかかる国民の負担を軽減するために、変更登記の義務化と併せて、「スマート変更登記」と呼ばれる制度も導入されました。
この制度を利用することで、手続きの負担を大幅に軽減することができます。
スマート変更登記とは
スマート変更登記とは、不動産所有者があらかじめ簡単な手続きをしておけば、法務局の登記官が職権で住所・氏名の変更登記を行ってくれる仕組みのことです。
この制度を利用することで、住所や氏名の変更があるたびに自分で変更登記の申請をする必要がなく、義務違反により過料の制裁を課せられるおそれもなくなります。
スマート変更登記の手続きは、無料で行えます。
個人の場合
個人で不動産を所有している方は、「検索用情報の申出」をすることで、スマート変更登記を利用できます。
検索用情報の申出は、オンラインまたは書面で、所有者の住所、氏名、生年月日、不動産の所在や地番等、メールアドレスなどの情報を法務局に届け出ます。
その後は、登記官が定期的に（少なくとも2年に1回）、住基ネットに照会し、住所や氏名の変更の有無を確認します。変更があった方に対しては、メールまたは書面（郵便）により、変更登記を行ってよいかの意思確認が行われます。所有者の同意が得られた場合は、登記官が職権で変更登記を行います。
なお、新たに不動産の所有権を取得する方については、2025年4月21日から、所有権の保存登記や移転登記の申請をする際、同時に検索用情報の申出を行うこととされています。
法人の場合
法人で不動産の所有権を有している場合は、「会社法人等番号の登記」をすることで、スマート変更登記を利用できます。
既に会社法人等番号が登記されている場合は、特段の手続きは不要です。2025年4月1日以降、不動産所有権の登記名義人が法人である場合には、会社法人等番号を登記事項とすることとされています。
2025年3月31日以前から不動産を所有している場合は、オンラインまたは書面で簡易な「会社法人等番号の申出」をすると、登記官が職権で会社法人等番号を登記します。
その後は、登記官が商業登記簿などから法人の名称や住所の変更を把握し、職権で変更登記を行います。事前の意思確認は行われません。
スマート変更登記を利用できないケース
海外に居住する個人の方や、会社法人等番号を有していない法人については、登記官が住所・氏名（名称）の変更を把握できないため、スマート変更登記を利用できません。
したがって、これらのケースで住所・氏名に変更があったときは、自分で変更登記の申請をする必要があります。
自分で住所・氏名の変更登記を申請する方法
スマート変更登記を利用できない場合や、利用しないまま住所や氏名に変更が生じたときは、自分で変更登記の申請を行う必要があります。
とはいえ、住所・氏名の変更登記の申請は比較的容易な手続きなので、心配はいりません。
申請方法は、法務局の窓口での申請・郵送での申請・オンラインでの申請の3種類があります。
法務局の窓口で申請
法務局の窓口に登記申請書と添付書類を持参すれば、住所・氏名の変更登記の申請ができます。
申請先
申請先は、所有不動産の所在地を管轄する法務局です。
必要書類
登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。プリントアウトする際は、必ずA4の用紙を使用してください。
住所変更登記の申請をする場合は、住民票または戸籍の附票（登記簿上の住所から現在の住所までの変遷が明らかになるもの）を添付する必要があります。
ただし、住民票のみで住所移転の経緯が確認できる場合は、登記申請書に住民票コードを記載することで、住民票の添付を省略することが可能です。
住民票コードとは、無作為の11桁の数字です。2002年に「住民票コードの通知書」が全世帯に送付されています。不明な場合は、お住まいの区役所戸籍課の窓口等で申請すればコード確認ができます。
氏名変更登記の申請をする場合は、次の書類を添付する必要があります。
- 戸籍関係書類（戸籍謄抄本や除籍謄抄本で、登記簿上の氏名と現在の氏名、氏名を変更した日が記載されているもの）
- 住民票（本籍地の記載があるもの）
なお、引っ越しや転籍をしてから長年が経過しているケースなどでは、必要書類が揃わないこともあります。その場合は「不在籍証明書」や「不在住証明書」を取得するなど複雑な手続きが必要となりますので、司法書士に相談した方がよいでしょう。
費用
住民票や戸籍の附票を取得する際は、1通300円程度の手数料がかかります。戸籍謄本は1通450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本は1通750円の手数料がかかります。
登記を申請する際には、登録免許税を納めるために収入印紙を購入します。
住所・氏名の変更手続きにかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
一戸建ての場合は、土地1件と建物1件で登録免許税2,000円となることが多いでしょう。ただし、土地が数筆にまたがっているような場合などでは、その分だけ登録免許税がかかります。
マンションの場合は、土地が専有部分と敷地部分とで別々にカウントされるため、登録免許税は最低でも2,000円となります。専有部分や敷地部分が数筆にまたがっている場合は、その分だけ登録免許税がかかります。
登録免許税分の収入印紙を購入したら、A4の白紙に貼ります。
登記申請
登記申請書に必要事項を記入したら、収入印紙を貼った白紙と一緒にホチキスで留め、登記申請書と白紙との間に契印をします。
そして、添付書類と一緒に法務局の窓口に提出すれば、申請手続きは完了です。
申請から1週間程度が経過すると法務局での登記が完了し、登記完了証が交付されます。これを受領すれば、すべての手続きが終了します。
郵送で申請
郵送で申請する場合は、登記申請書（登録免許税分の収入印紙を貼った白紙をホチキスで留めて契印したもの）と添付書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、管轄の法務局宛に書留郵便で送付します。
登記完了証の返送を希望する場合は、返信用封筒も同封しましょう。返信用封筒にも書留郵便料分の郵便切手が必要なので、ご注意ください。
オンラインで申請
住所・氏名の変更登記は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用してオンラインで申請することもできます。
ただし、オンラインのみで登記手続きを完結できるのは、住所変更登記を申請する場合で、住民票の記載内容のみで住所移転の経緯を確認できる場合だけです。この場合は、オンライン申請時に住民票コードを提供することによって添付書類が不要となるからです。
戸籍の附票や戸籍謄本などの記載内容は、現時点ではオンラインで証明することができません。
そのため、住所の変遷を証明するために戸籍の附票の添付が必要な場合や、氏名変更登記をする場合は、オンライン申請をした後、添付書類を管轄の法務局へ持参または郵送する必要があります。
過料に関する注意点
過料の制裁を課せられないよう、速やかにスマート変更登記または変更登記の申請を行うことが大切ですが、うっかり忘れてしまうこともあるかもしれません。
ここでは、過料に関するいくつかの注意点について解説します。
ただちに過料を課せられるわけではない
登記官が義務違反を把握した場合には、まず、催告書の送付により、相当の猶予期間内に登記申請を行うように催告されます。この期間内に変更登記の申請をすれば、過料を課せられることはありません。
猶予期間を過ぎても正当な理由なく変更登記の申請をしない場合にはじめて、過料を課せられるおそれがあります。
「正当な理由」があれば過料を課せられない
住所・氏名の変更登記の申請をしないことに「正当な理由」がある場合は、過料を課せられません。
法務省の2025年10月30日付け通達では、正当な理由に該当するケースとして以下の5つが例示されています。
- 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記をしたが、まだ職権による住所等変更登記がされていない
- 行政区画の変更等により住所が変更された
- 変更登記の義務者が重病などで手続きを行えない
- DV被害者等で、住所を公開すると生命・身体に危害が及ぶおそれがある
- 経済的困窮により登記に要する費用を負担できない
この他にも、具体的な事情に応じてやむを得ないと認められる場合は、正当な理由に該当する可能性があります。正当な理由の有無は、まず登記官が判断しますが、最終的な判断は裁判所に委ねられます。
住所・氏名を変更したら早めに登記申請を
これまで、住所や氏名を変更しても、不動産の変更登記をしていない方も多いのではないでしょうか。
2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されているため、手続きを怠った場合は5万円以下の過料に処せられるおそれがあります。
不動産をお持ちの方で、引っ越しやご結婚、あるいは離婚などで住所・氏名を変更した方は、早めに変更登記の申請をしておきましょう。
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