固定資産税とは？ 持ち家と賃貸で異なる支出を解説
現在賃貸住宅に住んでいて、持ち家の購入を検討している人も多いでしょう。しかし持ち家に変更した場合は、住宅ローンの返済だけでなく固定資産税の負担も発生するので注意が必要です。今回は固定資産税の仕組みを解説します。
固定資産税とは
賃貸から持ち家に切り替える場合、ランニングコストに固定資産税という税金が課税されることを知り、ためらっている人もいるでしょう。固定資産税とはどのような税金なのか解説します。
固定資産税とは固定資産（不動産）の所有者に課される税金
固定資産税とは、1月1日時点における土地（宅地や田畑）や家屋（建物や店舗）、償却資産といった固定資産の所有者に対して課される税金です。徴収された固定資産税は、市町村が公共施設の整備や行政サービスを充実させるために使用されます。
賃貸物件に住んでいる場合、入居者は不動産の所有者ではないため、固定資産税を支払う必要はありません。物件のオーナーが固定資産税を負担します。
固定資産の種類
固定資産税が課される具体的な対象は、以下のような固定資産です。
| 土地 | 田、畑、宅地、鉱泉地（温泉など）、池沼、山林、牧場、原野などの土地 |
|---|---|
| 家屋 | 住家、店舗、工場（発電所・変電所含む）、倉庫など |
| 償却資産 | 構築物、機械・装置、工具・器具および備品、船舶、飛行機など |
参考：固定資産税｜総務省
地域によっては都市計画税も課される
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などを実施している市町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して課す税金です。
原則として都市計画区域のうち、「市街化区域内」に所在する土地や家屋が対象なので、すべての地域で都市計画税が課されるわけではありません。
自分の地域が都市計画税を徴収される地域なのかどうかわからないときは、住んでいる市町村に確認しましょう。
固定資産税を計算しよう
固定資産税の計算式は「評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）」です。課税対象の固定資産が土地なのか家屋なのかで評価額が異なる点、自治体によっては標準税率が異なる点に注意が必要です。土地と家屋の固定資産税の計算方法を確認しましょう。
土地の評価額の求め方
土地の評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算出します。宅地の場合は「路線価方式」などに基づいて、宅地以外の場合は売買実例価額から売買を急いでいるなどの特殊な事情や将来における期待価格などを差し引いた「正常売買価格」を基準に求められます。
路線価方式における土地の価額は、路線価を用いて求めます。路線価とは、路線（道路）に面している標準的な宅地の1m2あたりの価額です。路線価方式で評価額を算出する際には、路線価に土地面積を単純にかけて求めるのではなく、土地の形状や奥行き、間口の広さなどを考慮します。
路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
参考：財産評価基準書｜国税庁
家屋の評価額の求め方
家屋の評価額を算出する際は「再建築価格方式」を用います。再建築価格方式とは、同じ建物を同じ土地に再度建築する場合にいくらかかるかという視点から現時点の価値を導きます。
再建築価格方式の計算式は「評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率」です。計算式が複雑なため、専門家以外が正確な数字を求めるのは難しいものの、おおよその評価額は家の購入金額の7割程度が目安とされています。
ただし、新築か中古か、また築年数によっても変化するため、正確な評価額を知りたい場合は専門家に相談しましょう。
税負担を軽減する優遇措置
固定資産税は、優遇措置の適用によって負担を軽減することが可能です。どのような優遇措置があるのか解説します。
土地に関する優遇措置
所有しているのが住宅用地の場合には特例措置が設けられています。特例措置の内容は以下の通りです。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地※ | 価格×1／6 | 価格×1／3 |
| 一般住宅用地※ | 価格×1／3 | 価格×2／3 |
※小規模住宅用地とは住宅1戸につき面積200m2までの部分、一般住宅用地とは200m2を超える部分です。
家屋に関する優遇措置
床面積が50m2以上280m2以下の新築住宅の場合は、120m2までの部分について3年間は固定資産税額が1／2に減額されます。
3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンション・戸建て）は5年間、認定長期優良住宅も5年間（3階建ての耐火・準耐火建築物は7年間）と、建物の種類によって適用期間が異なります。
土地や家屋の優遇措置は仕組みが複雑なので、詳しく知りたい場合は以下のサイトを確認しましょう。
固定資産税で知っておくべきポイント
固定資産税の負担を少しでも抑えたいのであれば、以下に紹介するポイントを事前に押さえておくことが大切です。固定資産税に関して知っておくべきポイントを確認しましょう。
タワーマンションの上層階は税負担が大きい
土地が限られている主要都市の都心部を中心に、高さが60mを超える「居住用超高層建築物（タワーマンション）」が数多く見られます。
2017年の税制改正によって、タワーマンションの固定資産税は階層による補正調整が実施されました。マンション全体の税額は変わらず、その負担割合をより高層階の住戸は大きく、より低階層の住戸は小さくなります。
改正前は床面積のみで固定資産税を算出し、階数による違いはありませんでした。しかし改正後は、高価格で取引されるケースの多い高層階は、低層階と比べて税負担が大きくなったので注意が必要です。
建物を解体すると固定資産税の負担が増える
相続によって家屋を取得した場合、建物を残していても劣化が進行することから、建物を解体して更地にしようと考えるケースも多いでしょう。
しかし建物を解体した場合、家屋の固定資産税は課税されなくなりますが、住宅用地の特例を受けられなくなるので土地の固定資産税は上がります。結果的に税負担が大きくなってしまうため、相続発生時には注意が必要です。
自治体によってはカード払いも可能
固定資産税の支払いは、年4回の分納が一般的です。コンビニや金融機関などでの現金払いが通常ですが、自治体によってはカード払いに対応しています。
カード払いを選択した場合、カードのポイントが貯まる、実際の支払い時期を後ろにずらせる、家にいながら税金を納められるといった点がメリットです。
すべての自治体がカード払いに対応しているわけではないものの、選択できるのであればお得に支払えるので利用を検討しましょう。
固定資産税の仕組みを理解しよう
固定資産税は持ち家の場合に課される税金です。地域差や建物の階数、築年数といった各種の条件によって、負担する固定資産税の金額が異なります。
固定資産税の負担を軽減する特例やポイントなど、仕組みをよく理解してから不動産を購入しましょう。
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