マンション売却で契約時に知っておくべき5つの注意点とは？
マンションの売却は人生で何度も経験することがないため、どのような点に注意すればいいか不安に感じる人もいるでしょう。そこで今回は、マンション売却で契約時に知っておくべき注意点を解説していきます。
またマンションの売却活動中の注意点も解説しますので、まだ売買契約に至っていない方もぜひ参考にしてください。
マンション売却の契約時に知っておくべき5つの注意点
マンション売却において、契約時に知っておくべき注意点は以下の通りです。
- 付帯設備表と告知書の記載
- 購入申込書と売買契約書の確認
- 手付金の扱いについて
- 特約の条件を確認
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の期間
それぞれ詳しく解説していきます。
注意点1. 付帯設備表と告知書の記載
マンション売却において最もトラブルとなりやすいのが、設備に関することです。不具合や故障だけではなく、「エアコンはそのまま残ると思っていたのに撤去されていた」など撤去物・残置物のトラブルは少なくありません。
このトラブルを防ぐためには、契約書に付随される「付帯設備表」に、できる限り正確な情報を記入することが重要です。お部屋に備え付けられている設備の有無を記載していきますが、ここで重要なのは、「有」としたものは買主に引き渡し、「無」としたものは該当するものがないか、撤去してから引渡さなければならないということです。特にエアコン、照明、カーテン、造付収納などは認識の齟齬が生まれやすいので気をつけましょう。
また「有」とした設備に関しては、故障や不具合の有無も記載をします。もし故障や不具合無と記載したものに、引渡後一定期間に不具合があった場合、買主から修補の請求を受けることがあるので、しっかり設備の状態を確認し記載しましょう。
注意点2. 購入申込書と売買契約書の確認
マンション売却の契約時は、購入申込書と売買契約書をよく確認しましょう。具体的には以下の項目の確認が必要です。
- 売買価格
- 融資利用
- 引渡し約定日
売買契約書は不動産会社が作成するため、人的なミスがないとは言い切れません。万が一、売買価格が間違っていれば大変なことになるため、売買契約を締結する前に必ず書面の内容は確認しましょう。
注意点3. 手付金の扱いについて
マンションの売却時は、売主は売買契約時に買主から手付金を預かります。その手付金は、売買契約を解約する際の解約金または違約となった際の違約金の一部になるので注意が必要です。
買主が売買契約を解約するなら手付金を放棄することになり、売主が解約するなら手付金を倍返しする必要があります。解約を申し出るのは「履行の着手まで」もしくは「契約で定められた一定期間まで」となっています。
注意点4. 特約の条件を確認
前項のように売買契約を解約するときは、原則手付金が解約金になります。ただし以下のような特約を付けている場合は、白紙解約になることもあります。
- 住宅ローン特約
- 買い替え特約
住宅ローン特約とは、買主の責任によらず住宅ローンの審査が否決になった場合に適用されます。その場合は手付金を返還して白紙解約になります。
ただ住宅ローンの事前審査に承認していて、本審査で否決になることはほぼありません。そのため購入申し込みの受付条件を「事前審査の承認」にしておけば、住宅ローン特約が適用になるケースは少ないです。
また買い替え特約とは、「（買主が）現在住んでいるマンションを×月△日までに、○○万円以上で売却できなければ、本物件の売買契約は白紙解約になる」という内容です。中古マンションの売買ではあまり設定しませんが、念のため覚えておくとよいでしょう。
なお住宅ローン特約は一般的に売買契約書に盛り込まれていますが、買い替え特約を盛り込むかどうかは売主が選べます。
注意点5. 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の期間
中古マンションを売買するときは、売主・買主合意のもとで契約不適合責任の内容と期間を決めます。契約不適合とは「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ときを言います。建物が品質に関して契約の内容に適合しないときに、売主が責任を負うことです。
例えば雨漏りや水漏れなどは契約不適合に当たるため、売主が修繕責任などを負います。これが契約不適合責任です。
一般的に契約不適合責任の期間は3カ月〜2年（売主が個人か法人または不動産業者により判断）で設定されます。また引渡し前に重要な事項は告知義務を負うので、物件状況等報告書を用いて記載するなど、その点にも注意が必要です。
マンション売却の契約前の注意点
次にマンションの売却活動中の方に向けて、売買契約を結ぶ前の注意点を解説します。具体的な注意点は以下の通りです。
- 住宅ローンの残債額の把握
- 査定金額が妥当か確認する
- 囲い込み
- 部屋のメンテナンス
それぞれ詳しく解説していきます。
注意点1. 住宅ローンの残債額の把握
マンション売却では、売りに出すマンションの住宅ローン残債を返済できるかどうかが大きな問題となります。住宅ローンを完済できなければ、原則は抵当権を抹消できないためマンションも売却できません。
まずは不動産会社にマンションの査定を申し込む前に、現在の住宅ローンの残債額を確認しましょう。もしマンションの売却額よりも住宅ローンの残額が多かった場合、不足分を自己資金などで補わなければなりません。
注意点2. 査定金額が妥当か確認する
マンションの売却時は不動産会社に査定依頼しますが、その査定価格が妥当かどうかの確認は必要です。不動産会社がマンション価格を査定するときは「取引事例比較法」を利用します。実際に取引されたデータをもとに査定価格を算出する方法です。
不動産会社の中には根拠なく査定価格を高く提示する会社もあるので、あらかじめ相場を知っておく必要があるのです。正確な相場を把握するためには、販売価格ではなく実際に取引された成約価格に注目しましょう。
「REINS Market Information」を利用すれば、成約価格を調べられます。所有するマンションと、エリア・築年数・階数・間取り・広さなど、できるだけ条件が近い過去事例を検索してみましょう。
注意点3. 囲い込み
不動産会社は専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶと、不動産の専門サイト「レインズ」へ登録する義務があります。登録するとマンションを売り出していることが他社に知られるため、問い合わせが入る場合もあります。
しかし他社から連絡があった場合に虚偽の報告をし、マンションの紹介をしない会社があるのも事実です。この「囲い込み」の目的は自社が売主と買主の仲介会社となり、双方から仲介手数料を受け取ることです。
ただ囲い込みをすることで購入希望者が現れにくくなり、結果として売却金額を下げてしまう事態につながりかねません。とはいえ売主が囲い込みを完全に防ぐことは難しいため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
そのためには査定価格の根拠の確からしさを確認し、営業担当者の対応が誠実かどうか確認するとよいでしょう。
注意点4. 部屋のメンテナンス
マンション売却時は、ネット広告などに部屋の写真を掲載します。また購入希望者が内覧をするので、事前に部屋を掃除しておきましょう。特に玄関やお風呂、トイレ、キッチンなど、水まわりのクリーニングを重点的に行うと好印象につながるでしょう。
室内にあるものを減らして、部屋を広く見せることもポイントです。最近では自分でリフォームをしたい人や、リフォーム代が上乗せされていることで購入をためらう人もいるため、安易なリフォームは避けた方が無難です。
マンション売却では、注意点を押さえて契約すること
マンション売却では、さまざまな手続きや準備が必要です。今回ご紹介した注意点に沿って売却を進めることをおすすめします。特に売買契約書の確認や手付金の扱い、特約に関する内容は重要なので、頭に入れたうえで契約に臨むとよいでしょう。
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