中古マンション購入後のトラブルを回避するために「物件状況等報告書」をしっかり読もう
「物件状況等報告書」とは、契約前の中古マンションの不具合などについて、売り主が買い主に対して報告するものです。もし、「不具合があるのにそれを隠していた」「報告すべき内容を見落としていた」というときには、売り主に修繕や賠償の責任が発生します。購入後のトラブルを防ぐには、この書面を契約前にしっかりチェックすることが大切です。
その不動産について知っていることを報告する「物件状況等報告書」
売り主は、「物件状況等報告書」通して、その不動産について知っていることを正直に報告する義務があります。買い主はこの報告を受けて、内容に納得したという意思表示をします。これにより、売買後のトラブルリスクが低くなるため、契約前に報告書の中身をしっかり確認することが重要です。ちなみに、売り主が一般の個人や法人の場合は民法の「信義誠実の原則」、宅建業者の場合は「宅建業法」が説明義務の根拠となります。
「物件状況等報告書」に入れるべき18項目とは？
「物件状況等報告書」の具体的な中身についてですが、国土交通省の公式サイトにフォーマットがアップされています（ 「社団法人 不動産流通経営協会」 書式）。心理的瑕疵にプラスして、次の18個の記入項目があります。
- 雨漏り
- シロアリの害
- 腐蝕
- 給排水管（敷地内配管を含む）の故障
- 建物の傾き
- 増改築
- 火災等の被害
- 境界、越境について
- 配管の状況
- 地盤の沈下、軟弱等
- 敷地内残存物等
- 土壌汚染等に関する情報
- 浸水等の被害
- 近隣の建築計画
- 騒音・振動・臭気等
- 電波障害
- 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等
- 近隣との申し合わせ事項等
項目が多いので「チェックが大変そうだ」と感じる方も多いと思いますが、それぞれの項目がさらに細分化されます。例えば、雨漏りなら天井からの雨漏りだけでなく、外壁やサッシからの吹き込みやシミも記載が必要といった具合です。また、腐蝕なら木部の腐蝕のほか、金属部分のサビなども含まれますし、増改築なら間取りの変更も含むなど、各項目が細かく規定されています。
また、これらの記入項目以外にも、売買契約の対象物件やその近隣で「自殺・殺傷事件などが発生した」「近隣とのトラブルが発生した」といった心理的瑕疵についても報告義務があります。報告する側の売り主も、それを受ける側の買い主も大変ですが、マンションは通常とは違うレベルの大きな買い物です。トラブルがないよう買い主は、1項目ずつ、1行ずつ、内容をしっかり把握していきましょう。
もうひとつの見逃せない書類「付帯設備表」とは？
この「物件状況等報告書」とセットになった書類が「付帯設備表」です。物件引き渡しときに、一緒に受け取れる設備機器が記載されています。内覧の際、部屋に置いてある設備の中には売り主の所有物も含まれています。しかし、勘違いや行き違いが原因で、引き渡し後のトラブルに発展してしまう可能性があります。
これらのトラブルを未然に防ぐために、引き渡す中古マンションにどのような設備が含まれているのか、また付帯する設備に故障や不具合があるのかといったことが付帯設備表に記載されています。付帯設備について詳しくはこちらのRENOSY記事で確認できます。
少しでも気になることがあれば署名せず再確認
「物件状況等報告書」と「付帯設備表」をチェックするときに大事なことは、少しでも気になったことがあれば、署名をせずに再確認するということです。これは当たり前のことですが、「その物件を早く手に入れたい」「早く住みたい」という気持ちから、確認がおろそかになってしまうケースもあります。
署名すれば自動的にその内容を承諾したということになるため注意が必要です。引っかかった内容があったときや納得していないときには、署名せずにもう一度、内覧で不具合箇所を確認したり、値下げ交渉や修繕をお願いしたりしてうまく折り合いをつけましょう。
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