マンション購入後の税金の種類〜税金対策といくら払うのか計算方法を解説
マンションを購入するとき、物件費用や仲介料などの費用が必要になります。税金についてもマンション取得時や保有時に納める必要があります。今回はマンション購入に関する税金について、種類や控除などを説明します。
マンション購入すると掛かる税金の種類
マンションを購入すると、税金がかかるタイミングは大きくわけて2つです。
- 購入時にかかる税金
- マンション所有時にかかる税金
です。それぞれを見ていきましょう。
購入時に掛かる税金
購入時にかかる税金は3種類あります。これは、物件の取得や登記にかかる税金になります。
不動産取得税
不動産取得税とは、新たな不動産の取得に関して、課税される地方税です。課税主体は、物件の所在地の都道府県になります。都道府県から納税の通知がくるので、それに対して納税する「普通徴収」となります。
課税の対象（課税標準）となるのは「不動産の価値（価格）」です。その不動産の価値は「固定資産税評価額」が基準となります。
宅地を取得した場合は、課税標準が2分の1となります。税率は、2021年3月31日までは特例で、「住宅」「宅地」についての税率は3%となっています。
土地（宅地）
不動産取得税 = 取得した不動産の価格（課税標準額） × 1/2 × 3%
建物（住宅）
不動産取得税 = 取得した不動産の価格（課税標準額） × 3%
また、軽減制度があります。
新築マンションの場合、床面積が50m2以上240m2以下の場合、固定資産税評価額から1,200万円を控除した額が課税の対象になります。
中古マンションの場合は、個人が自己の居住用に取得する場合に限り、床面積が50m2以上240m2以下の場合に、一定額を控除した額が課税対象となります。
なお相続の場合には、不動産取得税は課されません。
（注）都道府県によっては、申告しなくとも県税事務所から納付書が送られてくることがありますが、不動産取得税の申告をしなかった場合、軽減制度が適用されない場合がありますので注意しましょう。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記をする際に課税されます。マンションを購入する際には、購入者側で所有者が移転した旨の登記の申請が必要になります。また登記をする際には、司法書士に依頼する費用なども発生します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書に必要な印紙税という税金です。例えば、不動産の購入時に作成する、不動産売買契約書については、契約金額が1,000～5,000万円の場合1万円（※）が課税されることになります。
※2020年3月31日までの間に作成される契約書について、印紙税の税率が軽減されます（2018年10月時点）。
マンション保有時にかかる税金
固定資産税
マンションを保有している間、マンションについて最も多くかかる税金が固定資産税です。不動産を保有しているということで、税金を納める必要があります。課税の主体は、固定資産がある市町村となります。固定資産取得税と同じく、納税の通知がきてそれに対して納税する「普通徴収」となります。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は以下のようになります。毎年1月1日時点で物件を所有する者に対して課税されます。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率1.4%
マンションの場合は、土地の評価をするとき、敷地全体の面積を居住用住戸の数で割った面積を、1戸当たりの宅地面積として計算します。
固定資産税評価額は地価などを反映するため、3年ごとに更新されます。土地の場合は、地価の変動に合わせて評価が変わり、建物の場合は、築年数を経るにつれ評価が下がっていきます。
固定資産税の軽減措置
土地と建物の両方について軽減措置が設けられています。
土地については、以下のような軽減措置があります。「住宅用地」の場合、課税標準が200m2までは1/6に、200m2を超える部分については1/3になる特例があります。
・200m2以下の部分：課税標準が1/6になる
・200m2を超える部分：課税標準が1/3になる
新築の場合の特例は、自宅用で、床面積が50～280m2の場合は、新築初年度から3年分（耐火住宅・準耐火住宅で、地上3階建て以上の場合であれば5年分）、120m2までの部分の税額が1/2となります。
新築マンションの購入時に利用できる税金対策（控除）
マンション購入にローンを組む場合にも、控除があります。所得税額の特別控除があります。
マンションの住宅ローン控除とは
マンションを購入する際に住宅ローンを組む方は多いでしょう。このローン負担を軽減するために設けられた控除が住宅ローン控除です。
住宅ローンを契約することで、各年末のローン残高の1%が10年間、所得税から控除される制度です。
なお令和元年10月1日から令和2年12月31日までに入居した場合でマンションの取得にかかる消費税が10％の場合には控除期間が3年延長され13年間控除されます。また、新型コロナの影響により令和2年12月31日までに入居ができなかった場合でも、令和3年12月31日までに入居すればこの適用を受けることができます（ただし、新築については令和2年9月末、中古住宅の取得、増改築等については令和2年11月末までに契約を締結しているケースに限ります）。
控除額は最大400万円（上限40万円×10年）までと限度額が決められていますが、住宅ローンの1%が10年間もらえるというのは大きな支援になります。
住宅ローン控除の適用要件や手続き
住宅ローン控除の適用要件には以下の規定があります。
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 金融機関からの借入
- 住宅を取得してから6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
- 居住の年の前後に、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと（令和2年4月1日以降売却の場合は前2年・後3年の6年間、令和2年3月31日以前の売却の場合は前後2年ずつの5年間）
- 居住の年の前後各2年間（合計5年間）に、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと
- 床面積が50m2以上であり、床面積の2分の1以上の部分が自己の居住
- （中古の場合）築年数が規定以内、または耐震性が証明されていること
住宅ローンの控除を受けるためには、確定申告時に申告し、還付を受けることになります。
令和3年度税制改正の大綱（令和2年12月21日閣議決定）により、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合、控除期間の3年間の延長、床面積の緩和（50㎡以上からが40㎡以上に）など特例措置があります。
すまい給付金
すまい給付金は、収入が一定金額以下の世帯に対して、現金が給付される制度のことです。すまい給付金については条件が細かく設定されており、家族構成や年収が主な要件になります。
例えば、「妻は専業主婦、子どもが16歳未満の家庭」のケースでは、年収が400万円以下の場合30万円、400～500万円の場合は、10万円が支給されます。
すまい給付金の申請については、すまい給付金事務局に申請書を郵送するか、すまい給付金申請窓口に直接申請します（すまい給付金について、詳しくは「マンションを購入するなら知っておきたい！「すまい給付金」研究」をご覧ください）。
新しくできたタワマンは低層階と高層階で税評価額が違う
タワーマンションのような高層ビルでは、低層階よりも高層階の方が高い市場価格で取引されています。
新築タワマンの税金の改正について
タワーマンションは高層階と低層階で市場価格が異なりますが、固定資産税は同じでした。そのため、高層階の方が固定資産税が割安になるという不公平が生じ、相続対策としてのタワマン節税が話題になりました。
これを是正するため、2017年1月2日以降に新築された、平成30年度分以後の固定資産税について、階層によって税額に傾斜をつける法改正がなされました。
新築タワマンの階層に応じた税額
先述の法改正により、高さが60mを超える新築タワーマンションには新しい税率が適用されます。
マンション全体での固定資産税の総額は変化しませんが、高層階はより大きな割合を、低層階はより小さな割合を負担することになります。
この階層別の補正率は、1階を100とした時に、1階増すごとに10/39（0.2564）を加算する方式です。つまり、1階上がるごとに約0.25%税額が増える計算です。
出所：平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い | 公益社団法人 全日本不動産協会
まとめ
マンションにかかる税金は種類がたくさんあります。関連する制度も役に立つ一方、よくわからないまま申告せずに過ごしてしまうという人もいるかもしれません。
どのような税金があり控除があるか、を把握しましょう。
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