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住まい・暮らし

中古マンションは消費税増税前に買うべき?増税後に買うべき?

2018.06.08

2018年5月時点で消費税が8%から10%に上がる予定は2019年10月1日です。消費税増税のたびに、駆け込み需要が急増しますが、中古マンション購入の場合もあてはまるのでしょうか。また、得をするとしたら一体いくらくらいなのでしょうか?今回は、消費税増税前後における中古マンションの気になるポイントをまとめました。

そもそも中古マンションには消費税がかかるの?

はじめに、マンション購入と消費税の関係を整理しておきましょう。新築マンションの購入では、建物代金に消費税が課せられます(土地代金は非課税)。中古マンションを購入する場合も、建物代金にのみ消費税がかかるという部分は同じです。ただし、「売り主が誰になるのか」で消費税の有無が変わるので注意が必要です。

中古マンションでは、売り主が個人の場合は消費税がかかりません。しかし、売り主が不動産会社の場合は建物代金に対して消費税がかかります。取引をするときには、「不動産会社が売り主なのか」「不動産会社は仲介で個人の売り主が他にいるのか」を早めに確認しておきましょう。

増税前に買った方が有利なパターン

中古マンションの売り主が「不動産会社の場合」は、増税前の方が消費税を抑えられるというのが結論です。例えば、建物部分の価格が1,500万円の場合、消費税8%では120万円、増税後の消費税10%では150万円となり、増税前に購入すると30万円の節税につながります。

個人間の売買の場合は、建物に対して課税されないので、増税前に買っても増税後に買っても変わりません。もちろん、不動産会社への仲介手数料や司法書士報酬などは課税されます。不動産の金額が大きくなるほど諸経費は高くなるので、購入する物件の金額から事前に金額を算出しておくと安心です。安価な中古マンションの購入が不動産会社との間で行われる場合には、増税前の購入を検討しても良いといえるでしょう。

増税後に買った方が有利なパターン

増税前にこだわらなくても良いパターンもあります。消費税が5%から8%に消費税が引き上げられたときは、増税前の駆け込み需要が高まりました。一方で、増税後には不動産の需要が下がるため、不動産の売却価格が引き下げられるケースも見受けられました。そのため、一概に「増税前の方が有利」とは言い切れないのが実状です。

また、「すまい給付金」という制度がありますが、これは消費税の引き上げに合わせてつくられたものです。消費税が上がれば減税額がさらに大きくなる可能性が高いので、要件に該当する方は「増税前の方が有利」とはいえません。

要件にはさまざまな内容がありますが、なかでも要注意なのは「床面積が50平方メートル以上」というものです。間取りで考えると2LDK(例:LDK13畳、洋室6畳×2)がだいたい50平方メートルとされています。つまり、広めのマンションについて「すまい給付金」が使えるということになるのです。

「床面積が50平方メートル以上」という部分で補足をしておきます。マンションにおける床面積の算出方法は、「壁芯面積」と「内法面積」の2つです。パンフレットなどに記載される面積は壁芯面積といって、壁の中心部分から床面積が算出されるため、実際の居住面積よりも大きくなります。登記簿への記載は内法面積で、壁の内側からの実際に利用できる面積を表している点が大きな違いです。

マンションの仕様などによって異なりますが、物件概要で50平方メートルギリギリの場合、内法面積は50平方メートルを下回っている可能性が高くなります。そのため、すまい給付金の減税制度を利用できない可能性があるので注意してください。

消費税増税にとらわれないことも大事

「増税前後のどちらに買うべきか」は、さまざまな条件があり難しい問題といえるでしょう。大事なことは、消費税増税を意識しつつも自分の希望に合う物件を確実に購入することです。「増税前にどうしても買いたい」という考えが強すぎて、焦って購入するのは避けた方が良いでしょう。逆に、「増税後の値下がりを狙おう」と考えすぎて、魅力的なマンションを逃してしまうことももったいないことです。この世に1つしかない中古マンションとの出会いを大切にしてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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