【2026年義務化】住所・氏名の「不動産変更登記」を徹底ガイド！ 自分でできる申請手順・新制度まで解説

不動産登記とは？

そもそも「不動産登記」とは、土地や建物についての所在・面積のほか権利関係を法務局の帳簿（登記簿）に登録しておく仕組みです。その項目の1つとして所有者の住所・氏名が登記されますが、引っ越しや結婚で住民票上の住所・氏名が変わっても、登記記録上の住所・氏名は自動では書き換わりません。

そのため、所有者ご自身で「住所・氏名の変更登記」を申請して、登記記録上の住所・氏名を住民票上の住所・氏名に更新する必要があります。

「面倒だから放置」は危険！ 変更登記が必要な3つの理由

なんだか面倒そうだからやりたくない……と手続きを先送りすると、さらに面倒な事態になりかねません。

登記が必要な理由1：過料制裁のリスク

正当な理由なく変更登記を放置すると、最大5万円の過料の対象となる可能性があります。なお、2026年4月1日より前の住所・氏名の変更についても義務化および制裁の対象であり、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

また、過料を支払ったとしても登記が行われるわけではなく、住所・氏名の変更登記義務が消えるわけではありません。

登記が必要な理由2：役所の書類が廃棄され、手続きが「複雑化」

過去の引っ越しや改姓を証明する公的書類が廃棄されると、住所の変遷や氏名の変更について証明することが困難になる場合があります。なお、以前は保存期間が5年とされていたため、古いものはすでに廃棄されている場合があります。

登記が必要な理由3：不動産を売却したい時に手続きがスムーズに進まない

登記記録上の住所や氏名が変更前のままだと、不動産の売却やローンの借り換え手続きがスムーズに進まない可能性があります。また必要書類の収集に時間がかかる場合もあり、売却のタイミングに影響するおそれがあります。

【判定】あなたに必要な不動産登記の手続きは？

ご自身の登記記録上の状態^※によって、必要な手続きはパターンAかパターンBのどちらかに分かれます。

※登記記録上の状態：登記記録上の住所・氏名が、現在の住民票上の住所・氏名と一致しているか

どちらのパターンに当てはまるか、以下のフローチャートで判定してみましょう。

パターンA：スマート変更登記の登録へ

登記記録上の住所・氏名が住民票上の住所・氏名と一致している場合、「スマート変更登記」の登録（検索用情報の申出）を行います。

パターンB：住所・氏名の変更登記が必要

物件購入後の引っ越し回数が「1回まで」と「複数回（2回以上）」とで手続きが異なります。

• 登記記録上の住所・氏名が変更前のままのため、「住所・氏名の変更登記」を行います。
• 期限： 住所・氏名に変更が生じた日から2年以内に住所・氏名の変更登記を申請する必要があります。なお、2026年4月1日より前に住所・氏名の変更が生じている方は、2028年3月31日までに住所・氏名の変更登記を申請する必要があります。

※引っ越しが複数回ある方は書類集めが複雑になるため司法書士への依頼をおすすめしますが、ご自身で申請される方は本記事の「3.【パターンB】引っ越しが「複数回」ある方の住所変更登記のやり方」をご覧ください。

1.【パターンA】「スマート変更登記」の利用に必要な「検索用情報の申出」のやり方

登記記録上の住所・氏名が住民票上の住所・氏名と一致している（またはパターンBの手続きが完了した）所有者の方は、「スマート変更登記」を利用するために「検索用情報の申出」を行います。

スマート変更登記とは、あらかじめ「氏名」「氏名のふりがな」「住所」「生年月日」「メールアドレス」「国籍等」を登録しておくことで（「検索用情報の申出」といいます。）、法務局が住基ネットに照会して、住所・氏名の変更の事実を確認し、所有者の了解を得た上で、法務局が住所・氏名の変更登記を行うという制度です。なお、法務局による住基ネットへの照会頻度は2年に1回程度とみられています。

検索用情報の申出の流れ

ステップ1. 事前準備

以下のものをお手元にご用意ください。

• PCまたはスマートフォン
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード〈表面のみ〉等）の写しの画像データ（PDF等）
• 現在の登記事項証明書（謄本）データ
  ※RENOSYアプリでは、資産管理＞物件選択＞書類＞謄本 から確認可能

※電子署名は不要となる手続きのため、マイナンバーカードの暗証番号やICカードリーダーは必要ありません。
※2026年10月5日以降の申出では「国籍等」の申出が必要となったため、本籍地が記載された住民票の写しまたは戸籍の附票の写し（日本在住の海外国籍の方にあっては、国籍・地域が記載された住民票の写しや在留カードの写し等）を提出する必要があります。

ステップ2. アカウント登録

Webサイト「かんたん登記・供託申請」へアクセスします。

👉 かんたん登記・供託申請

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

画面上の「検索用情報の申出」をクリックし、利用場面の問診（アンケート）に回答します。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

アカウントをお持ちでない方は「申請者IDをお持ちでない場合」を進み、規約に同意して必要事項（氏名・住所・メールアドレス等）を入力しアカウントを作成します。アカウントをお持ちの方は申請者ID・パスワードを入力してログインします。

ステップ3. 申請情報の入力

ステップ3-1. 申出人に関する情報の入力

 氏名、住所、生年月日、メールアドレス、連絡先の電話番号を入力します。

ステップ3-2. 不動産情報の入力

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

「＋不動産を入力する」から不動産の種別を選択します。土地と建物で入力内容が異なります。区分マンションで、謄本に「敷地権の表示」がある場合^※は「建物」を選択し、建物のみ入力します。一戸建ての場合や敷地権の表示がない場合は、土地と建物をそれぞれ入力します。

※「敷地権の表示」がある区分マンションを「敷地権付き区分建物」といいます。部屋とその敷地の土地の権利が一体として登記されているものになり、区分マンションの多くが該当します。

【参考】謄本は RENOSYアプリの 資産管理＞物件選択＞書類＞謄本 から確認可能ですが、物件引渡し後にご自宅に届く謄本の原本からもご確認いただけます。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

オンライン検索または直接入力で所在・地番を指定します。「オンライン登記情報検索サービス」（推奨）を選択した場合、クリックして進みます。

※物件情報を直接入力する場合はご自身で所有される不動産の管轄登記所を調べる必要があります。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

別タブで開く画面の「所在指定」から「種別」を選択します（敷地権付き区分建物の場合は「建物」を選択してください。）。「所在」「地番・家屋番号」を入力し、「検索」をクリックします。「選択された物件」に所有している不動産の情報が表示されます。内容に間違いがなければ「確定」をクリックします。

※画像は「土地」を選択した場合の例です。

【参考】謄本での確認方法

• 建物の「所在」：「表題部（一棟の建物の表示）」の「所在」から確認。
• 土地の「所在」「地番」：「表題部（敷地権の目的である土地の表示）」の「②所在及び地番」から確認。
• 「家屋番号」：「表題部（専有部分の建物の表示）」の「家屋番号」から確認。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

物件情報画面に反映された情報を確認し、謄本を確認して「順位番号」を入力後、「確定」をクリックします。

※順位番号は謄本の「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」に記載されています。甲区には所有者が変わるたびに上から順に記載されており、各欄の左端にある番号が順位番号です。ご自身の氏名が記載されている欄の番号を入力してください。
※RENOSYアプリで確認できる謄本は取得時点の内容のため、ご自身の氏名が記載されていない場合は、最新の登記事項証明書を取得するなどして、必ず正しい順位番号をご確認ください。

下の画面のようにご登録情報が画面上に表示されたら正しく入力されていますので次の手続きにお進みください。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

敷地権付き区分建物ではない場合や複数の不動産を所有している場合、続けて「＋不動産を入力する」から「土地」「建物」を選択し、敷地や他に所有している建物について入力します。土地と建物をそれぞれ入力する場合は、順位番号もそれぞれの謄本の「権利部（甲区）」で確認してください（土地と建物で順位番号が異なる場合があります。）。

ステップ3-3. 添付情報の入力

提出方法（オンラインまたは特例方式）を選択します。オンラインの場合はPDFファイルを選択します。追加資料は「＋添付書類を追加する」をクリックして選択します。

ステップ4. 送信・完了

入力内容に間違いがないか確認し、「申請情報の送信」をクリックします。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）を加工して作成

送信完了画面が表示され、申請番号が発行されればお手続きは完了です。「処理状況を確認する（書類の印刷）」をクリックすると申請状況の確認ページに遷移します。

処理状況一覧で登録した不動産の処理状況が「手続き終了」となれば完了です（申出の際にメールアドレスを提供した場合は、法務局から完了の連絡がメールでも届きます。）。管轄の登記所によって処理完了までに要する時間は異なります。また申請先の登記所から何かお知らせがある場合は「申請番号」横の「メールアイコン」に赤く表示されるので確認の上、必要に応じて対応します。

2.【パターンB】住所・氏名の変更登記のやり方

物件購入後に引っ越しや改姓により住民票上の住所・氏名の変更があったものの、まだ登記記録上の住所・氏名の変更手続きを行っていない方は「住所・氏名の変更登記」が必要です。ご自身で申請する場合、「（1）オンライン申請」と「（2）書面申請（郵送・窓口持参）」の2つの方法があります。

2-1. オンライン申請の手順

住所・氏名の変更登記も、検索用情報の申出と同じ「かんたん登記・供託申請」からオンラインで申請できます。検索用情報の申出とは入力内容などが異なる部分も多いため、以下では住所・氏名の変更登記の手順を順を追ってご紹介します。操作が共通する箇所は、本記事の「1.【パターンA】」の該当ステップもあわせてご参照ください。

※法務局の「申請用総合ソフト」（Windows用）からも申請は可能ですが、登記申請に精通している方向けの仕様のため、本記事では紹介を省略します。

必要な手順

ステップ1. 事前準備

住所・氏名の変更登記は電子署名が必要な手続きです。以下のものをご準備の上、アプリのインストールやWebブラウザの設定をご対応ください。

• PC
• 署名用電子証明書付きのマイナンバーカード
• 署名用暗証番号（6〜16桁）
• ICカードリーダー、またはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン
• 住民票（マイナンバーの記載がないもの）、戸籍謄本（氏名の変更の場合）等

アプリのインストールやWebブラウザの設定を含めた利用前の準備の詳細については、以下よりご確認ください。

参照： 操作ガイド－利用前の準備をする | かんたん登記・供託申請

ステップ2. 利用場面の選択・ログイン

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）

👉 かんたん登記・供託申請

（1）Webサイト「かんたん登記・供託申請」へアクセスし、画面上部の「申請書の作成」、またはトップページ下段の「既にかんたん登記・供託申請をご利用したことのある方」から「STEP1-利用場面選択へ」をクリックします。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）

👉 かんたん登記・供託申請

（2）利用場面選択の画面で「引っ越しで住所が変わった/結婚等で氏名が変わった」（手続：登記名義人の表示変更の登記申請）の「この手続を選択」をクリックします。

出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）

（3）続く問診の画面で、画面の案内に従って質問に回答し、「進む」をクリックします。

（4）「事前準備」画面でログインします。

（5）パターンAの「検索用情報の申出」でアカウントを作成済みの方は、同じ申請者ID・パスワードでログインできます。お持ちでない方は、利用規約に同意の上で申請者情報を入力し、アカウントを登録します。アカウントの作成方法は、本記事の「1.【パターンA】」のステップ2をご参照ください。

ステップ3. 申請情報の入力

問診内容にあわせた「申請情報入力」画面に遷移します。主な入力項目は以下のとおりです（問診の回答内容により、表示される項目は異なります）。「申請情報入力」の各項目の横に表示されている「ⅰ」をクリックすることで説明が表示されますので、詳細はそちらもご確認の上、ご入力ください。

項目	入力内容
原因日付	住民票、戸籍上の住所移転等の日付（住所・氏名の変更が複数回ある場合は、最後に変更した日付）
変更後の事項	変更後の住民票上の住所、氏名等
添付情報欄	問診の回答内容にあわせて、提出する書類が表示されます。住民票の写し等は「添付書類の署名状況」に「直接登記所に紙の書類等を提出する場合（特例方式）」があらかじめ設定されており、申請後に紙の書類として法務局へ提出することができます。
申請人	住所、氏名、電話番号等が未入力の場合は入力します。登記完了証の交付は任意の方法を選択して差し支えありませんが、申請後は変更することができません。詳しくは「登記完了証の交付方法」の横の「ⅰ」をクリックしてご確認ください。
申請先登記所	不動産の表示で「オンライン登記情報検索サービス」を選択することで入力を省略できます。
不動産の表示	本記事の「1.【パターンA】」の「ステップ3-2. 不動産情報の入力」と同様に、「＋不動産を入力する」から不動産を検索し、順位番号等を入力します。但し、管轄が異なる不動産をまとめて選択することはできませんので、ご留意ください。
登録免許税	入力した不動産の数や種類をもとに、金額が自動で表示されます（「登録免許税額を変更する」から手動の入力に切り替えた場合は、項目の横に表示される電卓のマークをクリックすると自動で算出されます）。手動の入力の場合、土地または建物1個につき1,000円で算出してください（敷地権付き区分建物の場合は、建物と敷地権の目的である土地1個につき1,000円となりますので、最低でも2,000円となります）。

※問診時に住民票コードを提供できる旨の回答を行うと、住民票の写しの添付・提出に代えて住民票コードの入力を求められます。

ステップ4. 電子署名・送信

入力内容を確認し、マイナンバーカードで電子署名をして送信します。送信後の処理状況の確認方法は、本記事の「1.【パターンA】」のステップ4をご参照ください。

ステップ5. 登録免許税の納付

送信後、「処理状況の確認」画面で「納付」ボタンが押せる状態になったら、インターネットバンキングやPay-easy（ペイジー）対応ATMで登録免許税を納付します。なお、納付の詳しい操作方法は、法務局の操作ガイドもあわせてご確認ください。

※お支払いの注意点： 送信と同時には支払うことができません。法務局側で受信され「納付」ボタンが押せる状態になってから電子納付を行ってください。

参照：操作ガイド－登録免許税や供託金等の納付 | かんたん登記・供託申請

2-2. 書面申請（郵送・窓口）の手順

PCやスマートフォンをお持ちでない方や、電子署名のご準備が難しい方向けの方法です。申請書を紙で作成し、法務局へ郵送または窓口に持参して提出します。

必要な手順

ステップ1. 事前準備

PC、住民票（マイナンバーの記載がないもの）、戸籍謄本（氏名の変更の場合）等を準備します。

ステップ2. 申請書ダウンロード

法務局のWebサイトにアクセスし、「不動産登記申請手続」をクリックします。

👉 法務局

次のページで「申請の方法　申請書様式一覧」をクリックすると、「不動産登記の申請書様式について」のページが開きます。

出典：「不動産登記の申請書様式について」（法務局ホームページ）（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）を加工して作成

ページ中段の「登記申請書の様式及び記載例」から、ご自身の状況に合った申請書の様式と記載例（Word/PDF）をダウンロードします。

区分マンション（謄本に「敷地権の表示」がある物件）の方は、「（敷地権付き区分建物）の場合」と書かれた様式を選んでください。

• 住所が変わった方：「1-1」の「住所の変更（敷地権付き区分建物）の場合」
• 氏名が変わった方：「1-3」の「氏名の変更（敷地権付き区分建物）の場合」
• 住所と氏名の両方が変わった方：「1-4」の「住所及び氏名（敷地権付き区分建物）の場合」

※一戸建てなど敷地権付き区分建物でない場合は、「（敷地権付き区分建物）」と書かれていない様式を使います

ステップ3. 申請書作成

出典：「不動産登記の申請書様式について」（法務局ホームページ）（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）

※上記は住所移転（住所変更）の場合の申請書です。氏名変更の場合は「1-3」、住所と氏名の両方が変わった場合は「1-4」の記載例をご確認ください。

印刷した申請書に、ダウンロードした記載例を参考にして、新しい住所・氏名と対象物件の情報を記入します。記入後、申請人の横に押印します。「登記の目的」欄の「　番所有権登記名義人住所変更」の空欄には、謄本の「権利部（甲区）」でご自身が所有者として記載されている欄の順位番号を記入します。

謄本はRENOSYアプリの 資産管理＞物件選択＞書類＞謄本 から確認可能ですが、物件引渡し後にご自宅に届く謄本の原本からもご確認いただけます。

【参考】謄本での確認方法（敷地権付き区分建物の場合。一戸建てなど区分建物でない場合は記載箇所が異なります）

• 不動産番号：「表題部（専有部分の建物の表示）」の右上
• 「一棟の建物の表示」の「所在」・「建物の名称」：「表題部（一棟の建物の表示）」
• 「専有部分の建物の表示」の「家屋番号」・「建物の名称」・「種類」・「構造」・「床面積」：「表題部（専有部分の建物の表示）」
• 「敷地権の表示」の「符号」・「所在及び地番」・「地目」・「地積」：「表題部（敷地権の目的である土地の表示）」
• 「敷地権の表示」の「敷地権の種類」・「敷地権の割合」：「表題部（敷地権の表示）」

※不動産番号を記入すれば、所在や構造などの記入を省略できます。ただし、敷地権の種類と割合は省略できません。
※管轄の異なる不動産をまとめて記載して申請することはできません。

ステップ4. 提出・支払い

登録免許税分の「収入印紙」を購入し、印紙貼付用の白紙に貼り付けます。登録免許税は土地・建物1個につき1,000円で、敷地権付き区分建物（区分マンション）の場合は建物と敷地権の目的である土地を合わせて計2,000円が目安です。敷地権の目的である土地が複数ある場合は、その数だけ加算されます。

※収入印紙の購入場所： 郵便局、法務局内の印紙売り場、一部のコンビニ等で購入可能です。

申請書・印紙を貼付した用紙をホッチキスで留め、ページの境目に契印します。この際、収入印紙に印影がかからないようにご留意ください。さらに、住民票等の住所・氏名の変更が記載された公的証明書をホッチキスで留めます。

管轄の法務局へレターパックや簡易書留で郵送するか、窓口へ持参して提出します。なお、郵送の場合、返信用の封筒を同封してください。

3.【パターンB】引っ越しが「複数回」ある方の住所変更登記のやり方

物件購入後、引っ越しを複数回行っている方は、登記記録上の住所から現在の住民票上の住所までのすべての住所の変遷を証明する必要があります。

【重要】効率的な書類の集め方

通常の住民票1通だけでは住所の変遷が証明できないため、以下の手順で公的証明書を集めます。

ポイント1：本籍地を管轄する市区町村で「戸籍の附票」を取得する（おすすめ！）

本籍地を管轄する市区町村で取得できる「住所の履歴書」です。登記記録上の住所に住んでいた頃から一度も本籍地・筆頭者を変更していなければ、戸籍の附票のみで過去のすべての住所の変遷の証明が可能です。なお、マイナンバーカードを利用してコンビニエンスストアでの取得も可能です（本籍地を管轄する市区町村が対応している場合）。住民票を管轄する市区町村と本籍地を管轄する市区町村が異なる場合、事前に「利用登録申請」が必要となりますので、ご留意ください。

ポイント2： 戸籍の附票で足りない場合は「戸籍の附票の除票」や「住民票の除票」を取得する

本籍地・筆頭者を変更している等の理由で、戸籍の附票のみでは住所の変遷がすべて証明できなかった場合は、次のいずれかの方法で書類を集め、「戸籍の附票」と一緒に提出します。

（1）従前の本籍地・筆頭者がわかっている場合：従前の本籍地を管轄する市区町村で「戸籍の附票の除票」を取得します。

（2）従前の本籍地・筆頭者がわからない場合：（Ａ）「戸籍」を取得して従前の本籍地・筆頭者を調べたうえで、従前の本籍地を管轄する市区町村で「戸籍の附票の除票」を取得します。または、（Ｂ）「戸籍の附票」に記載されているもっとも古い住所地を管轄する市区町村で「住民票の除票」を取得し、登記記録上の住所にたどり着くまで「住民票の除票」の取得を繰り返します。

ポイント3：役所で書類が「廃棄」されていた場合

従前は市区町村での除票等の保存期間が5年だったため、住所移転日によっては、すでに廃棄されており発行できないケースがあります。その場合は、所有する不動産を管轄する法務局にご相談ください。

引っ越しを複数回行っている方の登記申請のやり方

手続きの流れについては以下と同じです。

• オンライン申請の方は、2-1. オンライン申請の手順
• 書面申請の方は、2-2. 書面申請（郵送・窓口）の手順

複数回引っ越しを行っている方の登記申請書「原因」「変更後の事項」の記入方法

出典：「不動産登記の申請書様式について」（法務局ホームページ）（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）を加工して作成

オンライン申請・書面申請ともに、登記申請書の「原因」「変更後の事項」欄の記載にご注意ください。

原因欄の書き方

最新の住所移転日を記載します。

記入例）
住民票上、令和3年4月1日、令和5年7月30日、令和7年9月1日付で住所移転がされている場合：令和7年9月1日住所移転

変更後の事項欄

「現在の最新の住所」だけを記載します。

※1行で収まらない場合は、2行に分けて書いても問題ありません。

売却時にも困らないよう、期日までに必ず行いましょう

不動産登記法の改正により、住所・氏名の変更登記は「やらなくてもいい手続き」から「期日までに必ず行うべき義務」へと変わりました。

放置すると最大5万円の過料の対象となる可能性があるだけでなく、将来の売却時などに手続きがスムーズに進まなかったり、役所の書類が廃棄されて住所のつながりの証明が難しくなったりするおそれがあります。

• 登記記録上の住所・氏名が現在の住民票と一致している方（または変更登記の完了後） 
  ➡ 【パターンA】で「検索用情報の申出」を行い、スマート変更登記を利用できるようにしましょう。
• 過去に引っ越しをして未変更の方
  ➡ まずは【パターンB】で住所・氏名の変更登記を行い、その後に「検索用情報の申出」を行いましょう。

今のうちに「住所・氏名の変更登記」および「検索用情報の申出」を行っておけば、今後、住民票上の住所・氏名に変更があった場合の手続きが楽になります。 記憶や手元の書類が残っている「今のうち」に、ぜひ本記事のステップに沿って手続きを完了させておきましょう。

※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。