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不動産投資

不動産投資における新築・中古の違いとメリット・デメリット

2016.05.30

投資不動産をはじめる場合「新築物件がいいのか、中古物件がいいのか分からない…」そんなお悩みをお持ちの方のために新築物件・中古物件それぞれのメリット・デメリットについてまとめてみました。

今、不動産投資に注目が集まっている


日銀は1月29日、追加緩和策として「マイナス金利政策」の導入を決めたのはもうご存知の方も多いのではないでしょうか。

マイナス金利政策とは、2月16日から民間の銀行が日銀に預けている資金(当座預金)の一部に日銀が利息を払うのではなく、逆に日銀が0.1%の手数料を徴収するものです。これにより銀行の当座預金が減るので、資金が貸し出しや投資に回り、景気を刺激する狙いがあります。

この政策により、株式等と比較し相対的に配当利回りが高いことで人気の不動産投資信託(REIT)が魅力を高めていますが、

そこで注目されているのが投資用不動産です。投資用不動産はREITの平均利回り同様の利回りがあり、REITのように価格が急落することはないのです。

まずは、【新築物件のメリット・デメリット】からご紹介いたします。

不動産投資における新築物件のメリット・デメリット

不動産投資における新築物件のメリット

  • 少額自己資金で開始可能
    評価の高い物件は、金融機関がお金をほぼ100%貸してくれるため少額の自己資金で可能です。
  • 長期空室保証でリスクヘッジ可能
    新築の優良物件のみ長期の空室保証があります。その空室保証により毎月の収入が安定して得られます。
  • 税制上のメリットが大きい
    サラリーマンの方でも年間10~120万程度の税制上のメリットがあります。場合によっては税金還付・減額の節税効果も期待できます。

不動産投資における新築物件のデメリット

  • 新築当初の家賃では貸し続けられない

    新築物件は、新築という付加価値があるため価格が高く設定されています。”新築”ではなくなった瞬間に家賃は下落しはじめ、築浅でも新築当時よりも安くなってしまうのです。
  • 利回りが低い

    物件価格が高いため一般的に利回りは低くなってしまいます。

次に、【中古物件のメリット・デメリット】をご紹介いたします。

不動産投資における新築物件のメリット・デメリット

不動産投資における新築物件のメリット

  • 初期費用が安く抑えられる

    中古物件のマンションは、たとえ築浅であっても新築物件の7~8割の金額で購入可能です。そのためキャッシュで買うことを考えると新築よりも初期費用が安くなります。
  • 利回りが高い

    物件価格が低いため同じエリアにある新築物件に比べると利回りが高くなります。

不動産投資における新築物件のデメリット

  • 担保力が低い

    中古物件は新築物件と比べて金融機関からの融資が通りにくいため、融資金額が物件の評価額の70%になってしまいます。そのため、ある程度の自己資金が必要になります。
  • 物件の間取りや設備を古く感じられてしまう

    今の入居者のニーズに間取りや設備が合わない可能性があります。間取り等のせいで、相場よりも家賃を低くしないと入居者が望めないなどの可能性もあるのです。
  • 耐震性の心配

    1981年5月以前に建てられた建物の場合、新耐震基準が実施されていない可能性があるため、崩れる可能性があります。

不動産投資における新築物件・中古物件の違いとは

新築物件と中古物件の大きな違いは、耐用年数(築年数)にあります。

当然のことですが新築のほうが耐用年数は長くなるため、中古と新築の物件を比較したとき、利回りに大きな差がなければ新築物件が長期的に安定していると考えられます。

ただ、どの程度の利回りがあれば新築物件がよいかという点に関してはそう簡単にお答えすることができません。

一つ言えることとしては、同じ年収80万円の収益をあげる2200万円の新築物件での生涯年収は年収80万円×60年=4800万円。

1200万円の中古物件の生涯年収は年収80万円×20年=1600万円とします。

中古物件の購入時には新築価格と比較して1000万円の差額を生じていても結局3200万円の収益機会がなくなった物件を購入したことになるとも考えることができるのです。

新築物件と中古物件の比較というテーマでお送りした今回ですが、上述のように、投資不動産において新築と中古では甲乙つけがたいところがあります。

それぞれにいいところがあり、悪いところがあるのです。

比較をして”どちらがより良いか”にこだわらず、まずは新築・中古のメリット・デメリットをきちんと理解する、ということが大切です。

その上で自分の目的や用途に合った投資用不動産の運用をすることが一番です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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