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首都圏の中古マンション事情を知っていますか? ~注目される首都圏の中古マンション事情とは~

c 2016.06.17

2008年から新築マンションの供給戸数が減りつつあるのに対して、現在、中古マンションの供給戸数の増加と拡大が進んでいることはご存知でしょうか?

Contents目次

その背景には、分譲マンションならではの区分所有者による建て替え合意への難しさが大いにあると考えられていますが、決してマイナス要素だけではないようです。

ストック物件の中で、中古物件の割合が増加する現状では、流通市場における中古物件の割合も上昇傾向がみられるそうです。

過去10年間における、築30年以上の中古物件の割合も、新規登録件数と成約件数それぞれ急増しています。

みずほ信託銀行が2016年の5月付で出した「不動産マーケットレポート」によると、首都圏中古マンションの新規登録率が05年度は13.6%であったのに対し、15年度は28.7%という数字が出ています。

また、成約件数率に関しても、05年度は11.7%に対し、15年度は 24.3%と倍増していることがうかがえるのです。

中古物件の増加が懸念されている中、成約件数が実際に伸びている現状があります。

築古物件の中でも築30年以上経過している物件が特に注目されているという情報もあります。

というのも、30年という歳月が過ぎると、ある程度管理され続けて生きた事実から「実績」として認められやすく、今後の資産価値が予測しやすいという利点があるからです。

「実績」のない築10年以内の新築や築浅の物件よりもはるかにリスクが低いことから、安心して購入する決断に踏み出せるという方も多くなっているのです。

また、たとえ築40年や50年も経過しているマンションであったとしても、適切な管理と修繕が今後も継続されると予測できるのであれば、この先何十年と人が住み続けることが可能です。

そうはいわれても気になるのは果たしてどんな管理がなされていれば、たとえ築古物件であっても価値が認められる物件だと判断されるのか、というところですよね。

それは、今までの修繕履歴と今後の修繕計画、そして、計画的な修繕を実行するための積立金の状況に基づいて、「実績」が確認できれば安心してもいいといえます。

これらの履歴や計画などは、売買契約時に不動産業者から「重要事項説明」が必ず提示されるので、専門家の意見と一緒にこの資料を確認することで、維持管理がしっかりとできているか、知ることができます。

この”知ること””確認すること”が必須といっても過言ではないでしょう。

例をあげさせていただくと、修繕履歴から築20年を経過していても大規模な修繕が一度も行われていない事実がみつかれば、これは確実に要注意といってもいいです。

一般的な大規模修繕は、10年から15年のサイクルで行われています。

建物の構造や外壁、屋上とバルコニーの防水、手すりや扉などの鉄部、共有部の給排水管などが、一般的に修繕の対象とされています。

ちゃんとしてメンテナンスをされているか否かで、マンションの劣化の度合いが大きく変わってきます。

たとえ、これから住む方たちが気を付けていたとしても、過去の「実績」に欠陥がみつかれば、見た目ではわかりえない内部で経年劣化が進んでいる可能性があってもおかしくないので注意が必要なのです。

しかし、過去の実績がみとめられている建物であったとしても、修繕計画がしっかりしていないと将来性が懸念されます。だからこそしっかりと確かめることが大切です。

長期修繕計画」という今後20年~30年程度の期間における将来の計画予定についても確認しましょう。

これは5年ほどのサイクルで計画の見直しが行われることが良いとされているものです。

修繕計画表にいつどんな修繕をするのか、具体的に費用はいくらで想定されているかなどの内容が事細かに書いてあればあるほど、安心です。

また、同時にこの修繕に向けての資金調達が、「修繕積立金」としてちゃんと施されているかも要チェックです。

仮に、修繕積立金を滞納されている建物の場合、最悪の場合は買主に支払い追及されることがあります。積立金の滞納状況もチェックしましょう。

こういったことから、中古物件の成約件数がこの10年で増えたと考えられています。

マンション経営をするにあたり、もちろん新築マンションの良さというものもありますが、中古マンションがなぜ注目されてきているのかそれをきちんと知ることも大切なことです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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