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首都圏の不動産価格って実際どうなの? ~しっかりとした判断基準の知識をつける~

2016.06.20

前回は、首都圏における中古マンション事情についてお話してきました。今回は、そもそも首都圏の不動産価格はどうなっているのかについてご紹介していきたいと思います。

Contents目次

アベノミクスや東京オリンピックなどいろいろなイベントがあります。ニュースでも不動産価格が上がってると言われており、

「バブルの時みたいな感じなのかな…?」
「やっぱり不動産って危ないんじゃないの?」

そう、”不動産=怪しい”というイメージを持っている方は多くいるのではないでしょうか。

ただ闇雲に怪しいと避けていたのではせっかくの機会を逃してしまうことにもなりかねません。不動産についてしっかりとした知識を得て、しっかりとした判断基準をつけることが大切です。

冒頭でもご紹介しましたが、今回は「不動産の価格」についてです。その中でも首都圏の不動産価格について詳しくお話したいと思います。

まず、首都圏の不動産の価格変動というものは、

東京3区(中央区、港区、千代田区)

東京5区(東京3区+渋谷区、新宿区)

東京23区

東京都全体

川崎、横浜


上記のように波及していきます。

東京3区から価格変動が始まり、東京5区、東京23区…となっていくので、不動産価格がどうなっているのかいち早く知りたい場合には、東京3区(中央区、港区、千代田区)の価格を調べることをおすすめします。

では次に、実際に不動産価格の推移を見てみましょう。

(出所:野村不動産アーバンネット実勢調査)

上記のグラフを見ていただくと、東京23区が突出していることがわかると思います。

東京23区の価格は、アベノミクスによるインフレに沿って2.0%ほどの価格上昇をしており、その他の東京23区外や千葉などが0%付近を上下しているのに比べ、安定した価格上昇をしています。

ここまでご紹介いたしましたが「でも、そもそも不動産価格って何から決まるの?」という疑問も出てくるのではないでしょうか。

そこで、不動産価格の決め方について触れたいと思います。不動産価格の決め方としては以下の3つの方法があります。

  1. 原価法(材料費、人件費などから価値を算出)
  2. 収益還元法(家賃収入などから算出)
  3. 取引事例比較法((似た賃貸条件の物件の取引価格から算出)

この中の(2)収益還元法について見ていきたいと思います。

これは家賃を利回りで割ることで不動産価格を算出します。例として、家賃9万円(年間108万円)、利回り5%の物件があるとすると、

物件の価格 = 108 ÷ 0.05 = 2160万円

このように算出します。つまり、物件価格は家賃から決まるといえるのです。

家賃が大きく変わることはほとんどないですよね。今住んでいる賃貸の家賃が、9万円だったものが来月から10万円に変わったなんてことはなかなかないはずです。

確かに不動産価格は上がっていますが、バブルのように実態からかけ離れていない限り大きな心配をする必要はありません。

基準としては、「利回りが3%」を下回ったら過熱感があるので気を付けたほうがいいでしょう。

日々、テレビや新聞でニュースを集め、不動産市況を冷静に俯瞰できる知識を蓄えておくのが失敗しない不動産投資には大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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