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不動産投資

ファミリータイプの賃貸マンションは投資に不向き?

2016.06.27

ファミリータイプは投資用賃貸マンションに向かないと言われます。ワンルームマンションと比較しながら、なぜファミリーマンションは避けられがちなのかそのリスクをご紹介します。

ファミリータイプの賃貸マンションは投資には不向き?


マンションにはワンルームタイプだけでなくファミリータイプの物件もありますよね。ですが、賃貸用物件として投資対象にするのであれば、基本的にはファミリータイプは避けるべきだとする投資家が多いのです。

それは、なぜなのでしょうか。

ファミリータイプマンションvs.ワンルームマンション 

まず第一にファミリー向けの賃貸マンションは投資の効率が悪いとされます。ファミリーマンションは、月々の家賃として設定できる金額がワンルームタイプに比べてかなり大きいため一見マンション投資に向いているように思います。

しかし、家賃を面積で割って考えてみるとむしろワンルームタイプのほうが高くなるのです。

たとえば、20平米のワンルームマンションで9万円の月額家賃を付けられるとすると、1平米当たりの月額家賃は9万円÷20平米=4500円です。

仮に100平米のファミリータイプのマンションがあり、同じだけの1平米当たりの月額家賃を付けるとすると、4500円×100平米=45万円となります。

しかし、現実問題として100平米のファミリータイプマンションの月額家賃の相場はもっと安いものです。

たとえば、首都圏であれば、新築でも40万円を付けられる場所は限られ、平均は30~35万円程度でしょう。

月額家賃を35万円と仮定すれば、35万円÷100平米=3500円です。

20平米のワンルームマンションのほうが、1平米当たり1000円も効率よく稼いでくれるわけです。

ファミリータイプは、物件が広いために購入時の価格も高くなりがちで、これは投資の最初のハードルを不必要に高くすることにもつながります。

さらに、ファミリータイプでは広さがある分、入居者の退出時にかかる改装費もワンルームタイプより高額になります。

マンション投資の大敵、改装費がかさむ・・・

改装費に充てるための敷金は、平米数が増えるほどには増えてくれないため、投資の効率を下げてしまうデメリットがあります。これがファミリータイプの物件を避けるべき第二の理由です。

例を使って考えてみると、たとえば、東京都内の20平米のワンルームマンションで、月額家賃として9万円を取っていたとします。敷金は家賃の1ヶ月分です。

これが地方の都市部、とたえば札幌のマンションであれば、月額家賃9万円も出せば60~70平米程度のファミリータイプのマンションが借りられます。

敷金は、ワンルームマンションと同じ家賃の1ヶ月分と仮定しましょう。

このとき、入居者の退出があって、壁紙の張り替えなどをしなければらなくなったとします。東京都内のワンルームマンションでは、20平米を改装するだけで済みますから、設備の更新などが少なければ9万円の範囲内で十分改装できます。

ところが札幌のファミリーマンションでは、60~70平米も広さがあるために、単純に3倍以上の改装費が発生してしまいます。(改装費は物件に比例して金額決定されます。)

ワンルームタイプと同じ敷金しか預かっていないので、敷金で収まらなかった費用は持出しするしかありません。

敷金をもっと預かろうとしても、地域ごとの相場があるために、大抵のケースで十分な敷金を確保できないのです。

ファミリータイプマンションのリスク

ファミリータイプの物件は、借り手が見つかるまでに時間がかかる傾向にあり、マンション投資でもっと避けるべき「空室リスク」が高いのです。

ファミリータイプでは、旦那さんが気に入っても奥さんが納得せず、なかなか入居者が決まらないというケースもよくあります。借り手がご家族など複数であるため、全員が気に入らないと決まらない場合が多いのです。

対するワンルームタイプのマンションでは借り手は単身者ですから、その人が住みたいと思えば、そのまま契約が成立します。

この違いが入居者が見つかるまでの時間差になって現れ、空室率の差になってくるわけです。

そもそも不動産投資で狙うべきエリアとなる首都圏では、近年の晩婚化や離婚率の上昇、さらには配偶者との死別による高齢者のひとり暮らしの増加などによって、単身の世帯が増加傾向にあります。

東京都が2014年に発表した「東京都世帯数の予測」でも、東京都区部の一般世帯数に占める単独世帯の割合が、年々増え続け、2035年には過半数を超えると予想しています。

今後も、単身世帯に適したワンルームマンションへのニーズは年々高まりそうです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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