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不動産投資

不動産投資の初心者が成功するには?秘訣や失敗するパターンを解説

2018.10.01

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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近年は家賃収入を狙った「不動産投資」が注目を浴びています。安定した収入が得られるため、副業には最適という見方がある一方、知識ゼロで始めてしまい、失敗するというケースがあるのも事実です。不動産投資の基本と、初心者を導く投資のポイントを解説します。

不動産投資の基礎知識

不動産投資は、マンションやアパートなどの「賃貸経営」とよく混同されがちです。まず「不動産投資とはどんなものか」という基本的な知識から見ていきましょう。

不動産投資とはどんなこと?

「不動産投資」とは、一言でいえば「不動産を用いて行う投資」で、投資をし「利益」を生み出すことを目的としています。

利益が得られる場合もあれば、損失を被ることもあります。そのため、利回りやリスク回避の仕方など、専門的な知識を身に着ける必要があります。

具体的な運用方法としては、投資した不動産(部屋)を他人に貸して家賃収入を得る「インカムゲイン」や、不動産を購入時より高く売り「売却益」を狙う「キャピタルゲイン」があります。

「賃貸経営」との違いは、賃貸経営はキャピタルゲインを含まない点です。賃貸経営の場合は、利益を大きく上げるというよりも、空いている土地の活用という意味合いが大きいのです。

メリットは?

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」です。これは、元本割れのリスクはあるが、ある程度の見返りも期待できるという意味です。

  • 毎月安定した収入がある
  • 少ない資金でも投資効果が見込める
  • 節税効果がある(相続税・所得税)
  • 生命保険として活用できる

一度に得られる収入は、キャピタルゲインの方が大きいですが、インカムゲインは毎月決まった収入が得られます。サラリーマンでも「将来の年金がわり」に不動産投資をはじめる人が少なくありません。

少額の資金でも、積極的な投資ができるのは不動産投資の強みです。銀行からの借入れで、年間所得の数倍の価格の物件を購入し、資産を拡大させる「レバレッジ効果」を望むことができるでしょう。

万が一、ローン返済中に死亡しても、残債は保険から支払われるため、家族に不動産資産と家賃収入を残すことができます。

デメリットは?

不動産投資で考えられるデメリットは、以下のようなものがあります。

  • 賃料収入が得られない
  • 建物の修繕コストがかかる
  • 購入価格以上で売却できない
  • 売却検討の際はすぐに現金化できない
  • 金利上昇に左右されやすい
  • デフレリスクがある

リスクとしてありがちなのが、「空室が出る」「賃貸滞納者がいる」などの理由です。

修繕・管理コストがかかる上、建物は年々老朽化していくので、万が一売却する際は、購入価格をグンと下回る可能性が出てきます。運よく買い手が見つかっても、現金化する手続きが煩雑で時間もかかります。

また、ローンを組んでいる場合は、金利上昇で返済額が増えることが懸念されます。資金に余裕を持たせておくことと、市場の動向をしっかり見極めることが重要です。

なぜ不動産投資が注目されている?

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不動産投資というと、専門の投資家だけが行うイメージがありましたが、近年はサラリーマンや個人の投資家が増えています。不動産投資が注目される背景は何でしょうか?

老後や年金制度への不安が背景

一般のサラリーマンや個人が不動産投資に参入するようになった背景には「老後への不安」があります。

近年は、少子高齢化の影響で、年金受給開始年齢を遅らせるなどの対策が講じられていますね。今後はさらに高齢化が進み、年金制度の維持が難しくなることが懸念されます。

定年を迎えた後、「年金収入だけでは暮らしていけない」という不安から、不動産投資をし、「年金代わり」に安定した収入を得たい人が増えているのです。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資

前述したように、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資です。

一方「株式投資」や「FX投資」はリスクも見返りも大きい「ハイリスク・ハイリターン」の投資です。

こうした投資は、知識や経験のない一般人がはじめようとすると、自分の資産の増減を上手くコントロールできず、資産が急速に搾取されていくリスクがあります。

投資対象先が倒産してしまえば、元本はゼロになってしまうかもしれません。

その点、不動産は価格の変動が比較的緩やかで、災害が起こらない限り、1週間で資産が底を尽きるリスクは株式投資やFX投資に比べ少ないと言えます。

思うように家賃収入が得られない不安はつきものですが、リノベーションや広告方法の変更など、何かしらの対策で現状打破できる場合が多く、こうした理由からも不動産投資に注目が集まっています。

初心者におすすめの不動産投資は?

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投資をはじめるときは、まず「投資先の物件」を決めなければいけません。不動産投資にはいくつかの種類があります。初心者は最初にどんな物件を購入すべきかというポイントを解説します。

不動産投資の種類

不動産投資の対象となる物件は以下の4種類です。

  • 中古区分所有権
  • 新築区分所有権
  • 中古1棟
  • 新築1棟

「区分所有権」とは、1棟の中に独立した住居や店舗を構えている場合の所有権のことで、マンションが代表的です。また、複数の事務所を抱えるオフィスビルもこれにあたります。

おすすめは中古区分所有権

初心者におすすめなのが、「中古区分所有権(マンション)」です。

特に、1人暮らし用の「ワンルームマンション」は需要が高く、退去者が出ても、入居者がすぐに見つかる可能性が高いです。

こうした中古物件は投資金額が少なくてもすみ、いざとなったら売却できるため、初心者がはじめるには最も適していると言えます。
詳しくはこちら(不動産投資は初心者におすすめ?成功のコツはある?)の記事をお読みください。

初心者が不動投資に失敗するのは?

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不動産投資における失敗とは「お金が増えない・お金が減った」という状況を指します。ミドルリスク・ミドルリターンの投資で、初心者がなぜ失敗するのかを考えてみましょう。

不動産投資の勉強不足

まず考えられるのが、「不動産投資に関する知識が不足していること」です。不動産投資は、少額の自己資金で始められるといえども、投資先の物件によりますが数十万のお金が動きます。

不動産の選び方やリスクの取り方、ローンの組み方など、基本的な知識が身についていなければ、投資に必要最低限の確認や検証を行うことができません。判断基準を持てない者は、業者の言いなりになってしまうかもしれません。

不動産投資は、知識ゼロで簡単に利益を得られるものではないことを覚えておきましょう。

実際に投資するという行動に移せない

投資に興味があり、一通りの勉強はしたものの、なかなか勇気が出ずに行動に移せない人は少なくありません。

このような「ノウハウコレクター」は一見、失敗をしていないように思えますが、講座やセミナー、書籍の購入などに沢山のお金と時間を費やしています。

「利益を上げること」を目的とした不動産投資においては、行動に移さないことは損であり、失敗であると言えるでしょう。

考え方が独りよがりになりがち

独学では、考えが偏ったり、独りよがりになってしまう場合もあります。自分の判断基準が合っているか否か、この物件の購入は自分に合っているか否か、客観的な目線で物事が判断できません。

セミナーや講座に積極的に参加し、講師や経験者からさまざまなアドバイスを得ることで、少しずつ不動産投資の目が養われてくるでしょう。

初心者の場合は、同業者のアドバイスやリアルな体験談が重要になってきます。

不動産投資の初心者が成功するために

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初心者が不動産投資に成功するポイントを4つ解説します。

基本は勉強すること

知識ゼロで成功できる確率は非常に少ないです。不動産経営は単なる賃貸経営と異なり、利回り・ローンの組み方・リスクの取り方などさまざまな専門知識が必要とされます。

まずは、不動産投資に関する書籍をしっかりと読み、基本的な知識を身に着けておきましょう。投資だけでなく、不動産業界全体のことが分かるデータや、キャッシュフローの計算など、実務に関する書籍も見ておくとよいですね。

セミナー参加も成功につながる

独学だけでは不動産投資の正しい判断基準が身につきにくいものです。また、本を読んでいても、分からないことは多々あるはずです。

不動産投資をはじめる前は、セミナーに参加するのも一つの手段です。不安点や疑問点が解消され、より有益な情報が手に入るかもしれません。

無料のセミナーは不動産会社の営業を兼ねていることが多いので、不動産会社以外が主催している有料のセミナーで体系的に学ぶことも視野に入れましょう。

成功談や失敗談ブログを読む

知識やノウハウだけでなく、実際の成功例や失敗例を見て、自分の投資をシミュレーションすることも大切です。成功談や失敗談などのリアルな声は、不動産関連のブログを参考にしましょう。

特に、「不動産投資の失敗」にはいくつかのパターンがあります。

たとえば、「不動産投資を実践したときの失敗」を備忘録としてまとめているブログでは、陥りやすい間違いや失敗が学べます。成功を阻む障害を少しでも減らす努力をしましょう。

信頼できる不動産会社を探す努力をする

インカムゲインで安定した収入を得るには、良い物件を探し、しっかりとした管理を続けることが必要です。特に、初心者が副業で投資を行う場合、不動産会社の協力は必須です。

不動産業者の中には、自分の利益だけを優先し、相手の目的に沿わない物件をすすめる悪徳業者が少なくありません。知識が浅く、判断基準が曖昧な初心者はこうした業者に十分注意する必要があります。

特定の物件だけを強くすすめる、しつこく営業をするという業者には近づかないのがベターです。

コミュニケーション力やフットワークの軽さはもちろん、物件の特徴や傾向をしっかり把握し、条件に合うものを全て紹介してくれるかどうかもチェックしましょう。

まとめ

不動産投資は、正しい知識を身に着け、投資の判断基準を養うまでが1つの山と言えます。本を読むだけでなく、積極的にセミナーに参加するなどして、成功例や失敗例をより多く見ることが、成功の鍵ともいえます。

不動産投資で大成功をおさめている人も、最初はみんな初心者です。勉強を重ね、勇気をもって最初の一歩を踏み出しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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