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不動産投資

不動産投資の節税効果ってどんなもの? ~気になる節税効果が知りたい!~

2016.09.23

マンション経営などの不動産投資。 「節税効果があったからやっている。」 そう言っている方も多くいらっしゃいます。ではなぜ、節税効果があると言われているのでしょうか?

今回は、マンション経営をしていく上での節税効果についてご紹介いたします。

まず、節税可能なものといわれているのは

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 相続税、贈与税

この3つの税金です。

中でも、不動産投資をする中で損益通算、減価償却などの機能から節税効果を生み出しているのです。

そもそも損益通算、減価償却とはどういったものなのでしょうか?

  • 損益通算とは?
    各種取得金額の計算上生じた損失のうち不動産所得など一定のものを順序にしたがって、所得から控除すること。
  • 減価償却とは?
    機器・設備などの固定資産は、経年に伴いその価値が減少していきます。その目減り分を経費として計上する会計処理のことを指します。このように不動産もまた減価償却に値するので適用されるのです。

では次に、さきほどお伝えした

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 相続税、贈与税

この3つがどのように節税されるのかをお話していきたいと思います。

(1)(2)所得税、住民税

不動産所得の計算方式は、

不動産所得=家賃収入-必要経費 です。

所得税は所得が多ければ多いほど、納税額も増える累進課税制度が適用されているのでこのように計算すると、経費が家賃収入を上回れば合計所得が少なくなりかかる税金も少なくなるのです。

不動産投資をすることによって生まれる支出には、固定資産税、修繕費、減価償却費といった必要経費があり、その経費を含めた支出が賃貸収入を上回れば、税務上赤字になり、その赤字部分を給与所得から差し引く損益通算が可能になるのです。

そうすることで所得額が低くなり、税金を多く払っていることになります。そして、確定申告をすることで還付を受けることが可能になるのです。

不動産投資においての経費には下記のようなものがあります。

  • 税金
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 管理費
  • 建物の減価償却

など

例えば、年収500万円のサラリーマンの方が不動産投資をしていない場合とした場合を比べると

◯不動産投資をしていない場合
給与所得   5,000,000円
所得税     140,000円
住民税     250,000円

◯不動産投資をした場合
給与所得   5,000,000円
不動産所得  − 500,000円
合計所得   4,500,000円
所得税     126,000円
住民税     225,000円 

それぞれの所得税+住民税を引くと、合計で4万円弱の節税効果が生まれるのです。 

(3)相続税、贈与税の節税

2015年1月1日より、相続税の基礎控除額が縮小され、増税されることになったので、相続税対策はこれまでと違って非常に重要となってきています。

不動産にかかる相続税は、現金の相続税と比べて低くなります。

つまり、相続税の計算において不動産の評価額が現金の評価額よりも低く設定されており、相続税対策として購入される方がまさに今、増えているのです。

さらに、賃貸マンションのような敷地は貸家建付地となるので、不動産の中でもより評価額が計算上低く設定され、節税対策として有効な手段なのです。

現金や証券などの相続税評価は時価となるのですが、マンションなどの不動産は評価課税となり、時価よりも低くなります。

マンションの場合、評価額はおよそ60%に圧縮されるのです。さらに貸家建付地になると、より圧縮されて税計算されるのです。

例えば、2000万円を現金で相続した場合は評価額は変わらず2000万円で、課税対象も2000万円になります。

それに対して、マンションで相続した場合は2000万円の不動産の評価額は1180万円、さらに投資マンションになると評価額は778万円が課税対象になるのです。

つまり約1200万円が減った上で課税されます。これが節税効果となるのです。

不動産投資をすることで、これだけの節税効果があります。支出を削減でき、かつ資産を形成できる有効な手段となっているのです。

目的に合った効果的な資産運用をしていく為にはいかに自分のニーズに合っているかをまずは知ることが大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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