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不動産投資

中古マンション投資は危険?甘い言葉で見逃してしまう物件ニーズの基礎知識

2016.10.12

中古マンションは新築マンションに比べて購入しやすく利回りも期待できることから、投資目的での購入も人気があります。しかし、中には運用に失敗して財産を減らしてしまったり、借金を抱える結果になってしまったりする人もいます。よくある失敗例から損をしないための中古マンション投資を学んでいきましょう。

中古マンション投資でよくある失敗の理由

中古マンション投資の失敗で多いのは、無理な借入によるものです。短期間の空室や家賃の滞納で破たんしてしまう場合は、そもそも購入することに無理があったと言わざるを得ません。

物件価格が安く、想定家賃をもとにした利回りが高いことに惹かれて購入したものの、空室が続いて管理費や修繕積立金の支払いがかさんでしまうケースもあります。特に地方の100万円や200万円で売られている物件は、売却先が見つからず、永遠に管理費や修繕積立金の支払いに追われてしまうことも起こります。

空室リスクを抑えるには、物件のニーズを把握して投資先を選択できる知識をつける必要があります。次の項目で見ていきましょう。

中古マンション投資で失敗を防ぐため注意すべきこと

中古マンションの投資では、貯蓄や収入に見合わない多大な金額の借入をするとリスクが大きいため、身の丈にあった物件を選択することが大切です。

不動産業者の提示する想定家賃は、周辺相場よりも高い可能性もありますので、自分でも調査を行い、収益の妥当性を検証することが必要です。また、賃貸物件の収益は立地条件に大きく左右されます。立地で言えば主要都市圏、主要都市圏の中でも駅近、駅の中でもターミナル駅の近くであるほどニーズが高いことは予想がつくと思います。

その他には市場の現状把握も大切です。人口は減っているものの単身者世帯は増加しており、それに対してワンルームマンションの戸数が限られていることからワンルームマンションの需要が高くなっていると考えることができます。

賃貸としてニーズの高いエリアで、シングル向けやファミリー向けといったターゲットとする属性と間取りがあっているかも見極めましょう。

中古マンションの価値の維持や向上を図るためには

投資用に購入する中古マンションの物件選択では、先述したように立地条件を重視します。自分ではコントロールできないメールボックスやエントランス、廊下といった共用部分の清掃が行き届いているか、管理状況を確認することも大切です。

管理会社によっては空室リスクへの対策も様々です。管理代行を委託する場合には、その会社が管理している物件や実績なども確認しておくことがおすすめです。

賃貸として運用されている物件が多いマンションでは、他室との差別化を図ることが空室の回避にもつながり、資産価値を維持するためのポイントとなります。「○○号室」として区切られた専有部分は、リノベーションで自由に間取りや内装、設備を変えることも可能です。築年数の経過したマンションは、一部屋が小さく区切られている古い間取りのものも多いので、リノベーションで間取りを変更して一室を広くとると、家賃を上げても入居者が確保できることがあります。投資効率も考えて、時代やエリアのニーズに合った住まいに変えていくようにしましょう。

中古マンションを投資目的で購入する場合は、不動産業者の提案する想定利回りを鵜呑みにせず、自分でも実態に即したものかどうかを調査することが失敗しないための秘訣といえます。物件の購入後は必要に応じてリノベーションを行い、物件の価値の維持や向上を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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