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不動産投資

低金利ローンを利用した違法な不動産投資 ~住宅ローンの勧誘に要注意~

2016.10.14

今回は“低金利を利用した違法な不動産ローン” についてお話します。

Contents目次

不動産を買うときは基本的にローンを組みますよね。まずはそのローンについて詳しく説明していきます。

銀行が融資してくれるローンには大きく2つあります。1つ目は、住宅ローン。これは自分が住むためのマイホームを買うためのローンですね。

2つ目は、投資用ローン。賃貸で他人に貸し出すためのローンです。

この2つの何が違うのかというと、それはズバリ “金利” です。金利は信用によって利率が異なります。例えば、銀行から借り入れをした場合と消費者金融から借り入れした場合、消費者金融の方が金利は高くなります。信用が低いため貸し倒れされるリスクが高く、返済する金額を増やさないと回収できないからです。

では、住宅ローンと投資用ローンでどちらが金利が高いと思いますか?

正解は、投資用ローンです。

住宅は本人が住むために何としてでも守ろうとする砦のようなものですが、賃貸物件は住宅と比べて、そのような意識にはなりません。そのため、金融機関目線のリスクの観点からどうしても投資用ローンの方が高くなってしまうのです。銀行にもよりますが住宅ローンと投資用ローンでは約1%の金利差が出てきます。35年間で300~400万円の返済差が生まれるということです。

ということは、バレなければ住宅ローンで不動産投資したほうが得じゃない?

という考えになってしまいますよね。そして中には、不動産投資で住宅ローンを勧めてくる不動産会社もあるのです。

しかし危険ですので、そのような話を持ちかけられても安易に乗らないように気を付けてください。賃貸用の不動産を住宅ローンで買うことは、ローンの契約や法律に違反することになりある日突然、融資の全額を一括で返済することを求められてしまう可能性があります。

住宅ローンを使った不動産投資の話を持ちかけてくる不動産業者はバレないように出来るなどと甘い言葉で誘惑しますが、ローン契約や賃貸管理の仕組み上、完全にバレないようにすることは不可能です。

融資後の銀行から送られてくる本人書き留めなどを、賃借人が受け取ってくれなければ、銀行側が怪しんで立ち入り調査をします。このように事情を詳しく知らない賃借人の裁量によって、バレてしまうこともあるのです。

上記はあくまで一例ですが、銀行にバレるケースはいくつもあります。

また、住宅ローンは銀行からの評価が高いため、融資される金額が投資用ローンと比べて多くなります。そのため、悪徳な不動産会社の場合、2,000万円が相場である物件に、1,000万円上乗せして3,000万円で購入させる場合もあります。長期の分割払いであるため、これだけの利益を上乗せされていたとしても、素人では判断できないことが多いのです。

このように、住宅ローン契約による投資は、不動産業者にとってメリットの多い話であり、投資家にとってメリットとなることは少ないのです。

しかし、住宅ローンでも賃貸に出せる場合があります。

理由は様々ですが、当初は自分が住んでいたが勤務先の移転、家族構成の変化などで引越しをせざるを得ない場合などが当てはまります。もちろん、その証明を銀行に提出する必要はありますが、上記のように公に認められる場合は問題ありません。勤務先の移転であれば会社からの証明、結婚による家族構成の変化などであれば戸籍謄本などがその証明になります。

特別な条件が整えば住宅ローンでも不動産投資をすることが出来ますが、意図的に住宅ローンで不動産投資をするようなことはやめましょう。メリットよりもリスクのほうが高いです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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