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不動産投資

資産価値が減ってお得ってナゼ? ~減価償却のカラクリ~

2016.10.17

設備や機械のほか、建物でもよく耳にする「減価償却」。皆さんは何のことかご存知ですか?減価償却により、節税になるということを聞いたことがあるかもしれません。

不動産投資では、「節税になってお得ですよ」という言葉をよく耳にします。安定したリターンを得ながら、節税までできるなんて魅力的に思えますよね。

でも、そのカラクリをきちんと知っていますか?会計上の話になるため難しいように聞こえますが、考え方はいたってシンプル。この機会に覚えてしまいましょう。

減価償却とは何か、なぜ節税に繋がるのか、、、今回はこの2点について書いていきます。

減価償却の話をする前に、まずは法定耐用年数について知っておく必要があります。

法定耐用年数には以下2つの目的があって定められています。

  1. 物件の耐用年数を一律に測る目安にする
  2. 減価償却の計算で使用する

ここで、減価償却が登場します。

~減価償却とは?~

建物の会計上の価格を経過年数と共に減らしていくことです。建物は現物というモノで、時間と共に価値が減少するという発想から、減価償却という計算をするのです。

例)現在500万円の建物を所有しているとします。今は500万円だけれども、20年後は価値が下がっているはずですよね?一般的に建物の資産価値は、経年することで下がっていきます。この経年による資産価値の減少を計算すること。これが減価償却です。

!ここで1つだけ注意点があります!

物件は通常、土地と建物から成りますが、減価償却の説明では、建物のみを取り扱っています。減価償却は建物だけ扱い、土地は減価償却しません。土地は経年によって資産価値が落ちるモノではないという考えが理由です。土地の価値は、経年ではなくその土地の環境(ニーズ)に影響されます。

減価償却の具体例を見てみましょう。減価償却では、決められた法定耐用年数になったら価格が0になるように会計上の建物の価格を減らしていきます。

例)先ほどの500万円の物件の法定耐用年数が10年であったとします。10年で0円になるとすると、1年で50万円のマイナスになり、1年後には450万円の資産価値になります。その減っていく価格が、節税に大きく関わる減価償却費です。
[減価償却費=建物の価格÷耐用年数]の計算式で求められます。

~減価償却がなぜ節税に繋がるのか~

減価償却は建物の資産価値が減っていくという考えであるため、オーナーにとっては嬉しくないことのようにも思えます。

しかし、会計上と実際の価値は全く別モノ。

例)先ほどの例では、500万円の物件価格が、10年で法定耐用年数が経過して0円になるように会計上計算されていました。しかし実際の価格は、倒壊などしていない限り当然価値は残っています。500万円の物件が10年後に実際は250万円の資産価値で残っていたとすると、会計上と実際の価格の間に、250万円の差が生まれます。

そして、減価償却費は実際には支出していないのに、経費として計上することができるのです。

減価償却費を経費とすることで、会計上の収入を減らすことができ、節税に繋がるというカラクリです。

減価償却費の計算に使用する法定耐用年数は、マンションの構造によっても変わってきます。

災害の強さやコストなどの違いから、木造は耐用年数が短く、SRC造は耐用年数が短く設定されています。

だからと言って、木造を選べば良いのかというとそうではありません。不動産投資による節税は、あくまでもサブ的な要素。リターンのメインは家賃収入と売却益になります。その辺りをよく理解して、不動産投資を考えてみましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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