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リフォーム・リノベーション

リノベ目的の中古マンション。図面でチェックすべきポイントとは?

2016.10.17

リノベーションを前提に中古マンションを買う場合、希望するリノベーションが可能なマンションかどうかをあらかじめ図面を見て確認する必要があります。ひとくちに図面と言っても、平面図や設計図、竣工図など種類も様々。依頼するリノベーション会社に任せたいところですが、せっかくリノベーションをするのであれば自分で図面を理解しておくと便利です。

中古マンションの購入でチェックするべき図面の種類

中古マンションの図面の種類には、売主が持っている「契約図面」とマンションの管理組合で管理し、一般的には管理人室で保管されている「竣工図」があります。

「契約図面」は「○○号室」と区切られた専有部分の間取りがわかる「平面図」やフロアごとの「各階平面図」、建物の位置関係を表した「敷地配置図」など、図面集をもとにした図面です。既にリノベーションが行われている場合は、リノベーション後の図面もあれば入手するようにしましょう。

「竣工図」は建物をつくる前の詳細な「設計図」に、施工中の変更点が盛り込まれたものです。「竣工図」には、建物の形態や間取りなどを表した「意匠図」と、建物の構造を表した「構造図」、電気配線・ガス・給排水・冷暖房などの配管や配線状況を記載した「設備図」があります。これらの図面は竣工図書として、製本されていることが一般的です。現地を見学に行く際に、「施工図」も見られるように、不動産会社を通じて依頼しておきましょう。

中古マンション購入時に図面で見ておきたいこと

中古マンションを購入する際は、敷地配置図や各階配置図をもとに、購入を検討する住戸の建物全体における位置を見ておきます。同じ広さ、部屋の数であっても、部屋の形状によって使い勝手が異なるので、平面図で間取りをチェックしておきましょう。柱と梁で支えるラーメン構造のマンションであれば、フルリノベーションして間取りを変えることも選択肢となります。

竣工図では、スラブ(鉄筋コンクリートの床板)厚や断熱の有無を確認します。最近のマンションでは、スラブの厚さが200~300mm程度ありますが、古いマンションではスラブが薄いことがあり、階下などへの音の問題が生じやすいので注意が必要です。また、外壁への断熱施工が行われていない場合、結露が起こりやすくなります。

リノベーションで変更できない箇所を図面であらかじめチェックしておきましょう。

リノベーションで図面の見るべきポイントとは

リノベーションを前提に中古マンションを購入するときは、竣工図をチェックして、リノベーションのしやすさを確認しておきます。

キッチンや洗面所、トイレなどの水回りを移動する場合には、床下や天井裏のふところの寸法をチェックして、配管や配線の位置を見ておくことが必要です。二重天井、二重床になっていると、床下や天井のスペースにゆとりがあり、給排水管や換気ダクトの配管を変更しやすくなります。反対に階高が低い場合は、床下や天井に配管のためのスペースが確保できません。

実際に内覧すると、図面では分からなかった問題点が見つかることもあります。竣工図を素人が判断するのは難しいため、建築事務所の設計士、またはリノベーション会社に同行を依頼するようにしましょう。

大幅に間取りを変更するリノベーションでは、竣工図はリノベーションでできることとできないことの判断材料になります。現地などで竣工図を確認したうえで、購入する物件を決定すると、物件の選択で誤ることを避けることができます。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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