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リフォーム・リノベーション

リノベで上がる資産価値、リノベで上がらない資産価値?

2016.11.07

2010年に国土交通省によって「中古住宅・リフォームトータルプラン」が発表されてから、マンションの中古市場にも次第に注目が集まってきています。今回は中古マンションの評価ポイントやリノベーションによる資産価値への影響について、まとめてみました。

中古マンションの資産価値に影響する評価ポイント

中古マンションの基本的な価値は、立地エリアや築年数、最寄り駅からの距離などアクセスの良さに左右されるケースが多いようです。しかし一方で、将来の地震への備えも考慮し、1981年6月1日に導入された新耐震基準に準拠した造りであるかどうかといった耐震性にも注目が集まりつつあります。

仮に築年数が20年、30年といったマンションであっても、間取りや設備を全面的に変更するスケルトンリノベーションを実施することにより、資産価値を上げることは可能です。

さらに、所有者自身の判断で手を加えることができる専有部分の補強工事により、できる限りの地震対策をおこなうこともできます。

つまり、もともとの立地条件や基本的な構造である躯体や共有部分は変えられないものの、リノベーションをおこなうことで資産価値アップにつながる可能性が十分にあるのです。

「法律」で評価される資産価値と、「需要」で評価される資産価値

ここで注意したいのが、法律で評価される資産価値と需要で評価される資産価値は異なるということです。

前者の法律で評価される資産価値は、固定資産税を計算する際に試算されるものです。この資産価値の場合、リノベーションで構造体に関わる工事ができないため、リノベーションで資産価値が上がることはほぼなく、固定資産税が上がることもほとんどありません。

一方で、需要で評価される資産価値は、賃貸や売りに出した時の実際の価値を指し、リノベーションで向上させることができます。近年はリノベーション物件に対する需要が高まっており、築年数よりも立地や内装が重視されています。

リノベーションであれば、固定資産税を増やさずに、実質的な資産価値を向上させることができるのです。

リノベで資産価値が上がったら、固定資産税も増えるの?

リノベーションをする際の資金計画はどうすべき?

従来、リフォーム向けのローンは、比較的短期で高金利であることから、自己資金によるリフォームやリノベーションの実施が一般的でした。

しかしながら、中古市場の活性化に伴い、金融機関のなかには中古マンションの購入費用とリノベーション費用を一本化して、住宅ローンを提供するところも出てきました。全費用を一本化した住宅ローンを活用すれば、金利の負担が軽くなり、資金計画も立てやすくなります。

したがって、中古マンションを購入する際には、リノベーションの必要性や具体的なプランも含めて、同じタイミングで決めたほうが良さそうです。

リノベーションによって変えられる部分と変えられない部分

中古マンションを購入する際には、リノベーションによって変えられる部分とそうでない部分を、しっかりと確認しておくと安心です。さらに、将来入れたい設備や家具があるのであれば、それらの設置を置くことができるかどうかも合わせて早めに確認しておきましょう。モノによっては、床材や壁の補強、水廻りの変更などが必要な場合もあります。資産価値をアップさせるために、希望通りのリノベーションをできるかどうか、専門家の立会いもお願いしながら、具体的に話を進めておくとさらに安心ですね。

中古マンションの価値は、立地等の基本的な条件だけでなく、マンション固有の価値を創造するリノベーションによっても高めることが可能です。将来の資産形成のために、中古マンションの購入とリノベーションを同時におこなうのも良いかもしれませんね。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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