不動産投資・REITの違いと選び方のコツとは？

不動産投資の特徴とは？

まずは、不動産投資について解説します。

不動産投資とは、区分所有のマンション、1棟のマンション・アパート、戸建てなどの不動産を保有し、運営して、利益を得ることを指します。

資金調達：不動産投資では、ローンで借りたお金を使って投資することが多い

不動産投資では、自己資金と不動産投資ローンで借りたお金を組み合わせて投資することが一般的です。

不動産投資における一般的な投資の規模は数千万円〜と大きく、自己資金だけで投資することは難しいことが多いです。従って、不動産投資ローンを組んで、金融機関から資金を調達して投資することが一般的です。

利益：不動産投資で得られる利益は、賃料収入と売却益

不動産投資において得られる利益は、賃料収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つに大別できます。

インカムゲインとは、賃料収入のことで、不動産を保有していることにより得られる利益（家賃収入など）のことをいいます。長期的に安定した収入が得られる一方で、固定費や管理費等でのコストもかかります。

マンションの場合には毎月かかる管理組合の管理費や修繕積立金のほか、退去時や突発的な設備の故障などに対する支出もあります。

キャピタルゲインとは、保有している不動産を購入時より高額で売却できた場合に得られる売却益のことをいいます。インカムゲインと比べて大きな収益が見込めますが、購入時の価格より安価で売却しなければならない場合もあります。

不動産投資の利益は、レバレッジの効果で大きくすることができる

不動産投資の大きな特徴は、ローンを活用したら「レバレッジが効く」ということです。

仮に2,000万円の物件があり、毎年100万円の賃料収入があったとします。

• 自己資金だけで2,000万円を現金で投資したときの利回り（経費を考慮しない表面利回り）は5％
• 自己資金は100万円だけで、残り1,900万円をローンで借り入れて投資したときの利回り（経費を考慮しない表面利回り）は5％

両者の違いは自己資金の大きさです。自己資金20分の1で、同じ利回りの不動産を購入することができます。レバレッジは20倍ということができます。

投資信託や株式投資の場合、自己資金の金額に応じて利益の規模も変わってきます。自己資金が100万円ならば、100万円分に対しての利益しか生み出すことはできません。しかし不動産投資の場合は、最初の自己資金を少額に抑えて、何倍ものレバレッジをかけた価格の不動産に投資することが可能となります。

リスク：不動産投資のリスクは、空室の発生や手間がかかること

レバレッジを効かせられることが不動産投資の大きな魅力ですが、リスクもあります。例えば入居者がいない状況が長く続く場合などは、赤字が発生してしまうこともあります。

また、専門の会社に入居者の管理を委託していない場合は、入居者からの連絡や退去が出た場合の次の入居者探しの対応など、大家として直接やりとりする業務が発生します。どれだけの工数が必要かは、建物や設備の状況や入居者次第という側面もあり、必要以上に管理業務に手間がかかることもあります。

REIT（不動産投資信託）とは？

不動産投資と同じく、不動産への投資ではありますが、直接的にある建物に投資するのとは異なる投資方法があります。法律上は投資信託の仲間として分類される方法で、REIT、または日本におけるREITでJリートといいます。

専門家が投資家から集めた資金を、住宅・オフィスビル・ホテル・物流施設などさまざまな不動産に投資・運用します。そして、そこから得た売買益や賃料収入などを投資家に分配します。

そもそも「投資信託」とは？

投資信託とは、投資家から集めた資金を、資産運用の専門家が複数の資産に投資することをいいます。

投資の対象となる資産はさまざまで、不動産以外にも、株式や債券を中心に金や原油・穀物などのコモディティ（商品）を投資対象とすることもあります。

REITへの投資の方法は大きく3つある

REITへの投資法は、3つあります。

不動産投資に比べて少額から投資できるという特徴があり、上場しているREITの個別銘柄なら数万円〜、複数のREITに投資する投資信託なら数百円から購入できます。

（1）REIT個別銘柄を買う

ご自身の好きなREITを選んで投資します。証券取引所に上場していて、株式の売買と同じように、買い注文を出し、購入します。一口あたりにかかる資金は数万円から数十万円と高めです。

（2）REITファンドの投資信託を買う

REITファンドは、REITを投資対象とする投資信託です。専門家が投資家から資金を集めて、世界のREIT、日本のREIT、特定の国のREITなど（1）の個別の銘柄を複数まとめてひとつのファンドとして専門家が運用する商品です。REITのインデックスファンドもあります。少額から始められます。

（3）REIT ETFを買う

ETFは「上場投資信託」とよばれる、ある市場の指数と連動するように運用される商品です。東証REIT指数などの市場全体の指数に連動した商品です。証券取引所に上場しているので株式と同様にリアルタイムでの取引が可能で、1万円以下から始めることができます。

REITへ投資する上で事前に知っておきたいこと

REITに投資するお金はローンで調達できない

REITを購入することは、不動産に投資していることになります。その一方で、不動産投資とは異なり、REITへの投資の元手となる資金はローンで調達することはできません。

REITに期待できる利益は「分配金」「売却益」

REITからは、主に「分配金」と「売却益」を得ることができます。

• 分配金は、不動産を貸したり売買したことで得られる利益を投資家に還元するもの
• 売却益は、保有する投資口やファンドを売却したときの利益

REITは、iDeCoやNISAで節税できることも

REITで得られる利益は、利益に対して20.315％の税金がかかります。
iDeCoやNISAの対象商品に含まれるREITに投資すれば、非課税のメリットが受けられます。

元本割れのリスクもある

REITは、証券取引所に上場しているため、株式市場と同様の値動きが日々あります。また、投資対象となる不動産の運用は、実際にそれぞれの不動産でテナントの退去や賃料の引き下げなどが起こることによっても分配金が下がる可能性もあります。

不動産投資の長所・短所

次に、不動産投資の特徴を、「長所」「短所」という観点でさらに整理しています。

不動産投資の長所とは？

不動産投資における長所は5つあります。

• レバレッジが効かせられる
• 生命保険の代わりになる
• 年金の代わりになる
• 相続税対策になる
• 株式や債券市場とは別の動きをする

上述したレバレッジ以外の特徴を見ていきます。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンで資金を借りる際、金融機関は団体信用生命保険（団信）への加入を条件付けていることが多く、団信に加入することになります。

ローンの契約者が死亡したり、所定の条件を満たすと団体信用生命保険でローンの残債が返済された上で、投資していた不動産は遺族に引き継がれます。引き継いだ遺族は、家賃収入や売却した際の売却益を得ることができるので、いざというときに生命保険代わりの資産となります。

年金の代わりになる

不動産投資ローンを返済し終わったら、年金の代わりような形で賃料収入を得られます。

相続税対策になる

現金を相続すると、相続税法上の評価は現金の金額そのままの価値が評価されます。不動産の場合は、現金の場合に比べて低い金額で評価されることが多く、不動産を貸している場合はさらに低く評価されることが多いため、相続税を抑えることができる可能性があります。

株式や債券市場とは別の動きをする

不動産投資は現物の資産です。株式・債券のように日々変動するわけではありません。また株式などは、その会社の状況によっては価値がゼロとなってしまう可能性があります。不動産は大きな災害などがなければ価値がゼロになる可能性は低いため、株式に比べてリスクが低いと考えられています。

不動産投資の短所とは？

不動産投資の短所は、以下の3つが挙げられます。

不動産投資ローンを利用できる人は限られる

不動産投資ローンは、誰でも利用できるわけではありません。不動産ローンを借りるためには金融機関の審査を通る必要があります。

金融機関によって審査基準は異なりますが、不動産投資ローンを利用できる人の条件のひとつには、年収があります。一般的には、500万円程度の年収が求められることが多いようです。

賃料収入や売却益が想定よりも小さくなる可能性がある

長期的に安定した収益が見込めるといっても、入居者が長期間見つからなかったり、賃料を下げてしまうと、想定よりも賃料収入が少なくなる可能性があります。

また、不動産を買ったタイミング・売るタイミングによっては、売却した際に想定した金額では売却できず、損失が出る可能性もあります。

不動産の運営には手間がかかる

不動産投資をする場合は、管理会社に業務を委託していたとしても管理会社との対応など実務が発生し、積み上げると結構な時間を使っていることもままあります。

管理委託料を支払わないことで経費を浮かせようという考えなどから、管理会社任せにせずオーナー自ら行うという選択をする場合もあります。しかしその場合はさまざまな業務が積み重なる管理業務を一手に引き受けることとなり、時間と手間がかかり、片手間では継続することが難しい場合もあり得ます。

REIT（不動産投資信託）の長所・短所

次に、REIT（不動産投資信託）の特徴を、長所・短所の観点で整理します。

REITの長所とは？

少額で、さまざまな不動産に投資できる

現物の不動産投資では、数千万円という不動産を購入するため、現金で購入するならば多額の資金が必要になります。

しかし、株式と同じような側面を持った金融商品でもあるREITでは、数万円から購入することができるものもます。

REITファンド（投資信託）であれば、口単位ではなく金額指定でも購入できるため100円から購入も可能です。

REIT ETFも1万円以下から購入が可能です。

REITでは、住宅以外にも、オフィスビル・物流施設・ホテルなどさまざまな種類の不動産に投資しますので、不動産投資ではなかなか投資できない物件にも投資できるという長所があります。オフィスビル1棟への投資など、サラリーマン投資家では難しい場合でもREITでなら買えることになります。

運用の手間が少ない

REITであれば、実際の不動産の運用を専門家が行うため手間がかからず、その分投資先の選定に集中できます。

REITの短所とは？

REITにおける短所は2つあります。

投資口の価格の上下が大きく、含み損が発生する可能性もある

REITは上場しているということもあり、株式と同じように取引所で取引されています。そのため、値動きが遅い現物不動産と比べてREITの値動きは小さくありません。

商品により、どのようなタイプの不動産に対して投資しているのかをよく調べたうえで購入を決めるか、できるだけ多くのタイプの不動産に分散投資されている商品に投資する方がリスクが少ないといわれています。

例えば、オフィスビルや・ホテルは最近の新型コロナウイルスの影響で今後の需要が不透明な部分があります。一方、コロナによってネット通販が好調で物流施設への投資は好調といった具合に、投資対象の不動産の種類によって影響に違いが出ています。

レバレッジはかけられない

REITの投資口を買う場合は自己資金での投資となるため、不動産投資とは異なりレバレッジをかけることができません。従って、REITと不動産投資で同じ金額の自己資金を投資したとしても、得られる利益はREITの方が少なくなります。

「不動産投資」と「REIT」、結局どれを選べばいいのか？

複数の投資を組み合わせよう

「不動産投資」「REIT」それぞれに特徴があります。ご自身に合った投資方法を選べばよいのですが、必ずしもどれかひとつに絞る必要もありません。

REITは少額でも投資できる商品があり、少額であれば自己資金を使い切ってしまうこともありません。結果的に複数の不動産に分散投資することでリスクを抑えることも可能です。

まずは一度調べてみよう

REITは少額から始めることができ、リスクも少ないです。しかしながら、投資をする最大の目的は利益を得るためであって、少額の投資しかできなければ利益も大きくは見込めません。そもそも、大きな利益を求めたいのであれば、少額での投資に絞るのも不合理です。

その点、不動産投資であればレバレッジをかけて少ない自己資金で大きな金額への投資ができるチャンスがあります。

不動産投資では、良い物件を見つけられるか・不動産投資ローンを組めるか・不動産をしっかり運営できるかがポイントになります。まずは専門家にしっかりと相談することをおすすめします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。