1. RENOSY TOP
  2. 不動産投資
  3. 不動産投資に関する記事一覧
  4. “利回り” に囚われたら負け! ~勝てるマンションどう見てる?~
不動産投資

“利回り” に囚われたら負け! ~勝てるマンションどう見てる?~

2016.11.11

インターネットで「マンション経営」と検索すると「利回り」という言葉も一緒に出てきます。それだけ多くの人が、マンション経営で利回りを気にしているのです。

Contents目次

そもそも利回りとは何なのかご存知ですか?

利回りは、投資額に対してその物件がどのくらいの収益力を持っているかを示す目安です。しかしながら、利回りが高いからと言って安易に飛びつくのは危険です。インターネットを見ていると、マンション経営を始めたものの、思い描いた収益にならず、後悔している人の話をよく見ます。

先ほどもお伝えしましたが、利回りが高いからと言って飛びつくのは危険です。

「利回りが高いからいい物件であるかというとそうではない」

この点を知るか知らないかが勝負の大きな分かれ道になるのです。

まずは、2つの「利回り」を理解しましょう。「利回り」と一言で言っても、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

「表面利回り」はグロスとも呼ばれ、単純に年間で得られる収入を、物件価格で割ったもの。

「実質利回り」はネットとも呼ばれ、諸経費を引いた年間収入を、諸経費を足した物件価格で割ったものになります。

諸経費が含まれているか否かで、数値は大きく変わります。だから単に利回りが大きいからと言って、判断を下すのは危険なのです。その数字にランニングコストが含まれているのかどうかを必ず確認するようにしましょう。

しかし、「実質利回り」が高いからと言ってもまだ安心することはできません。マンション経営で一番大切なのは、やはり「入居されるかされないか」ということ。空室というリスクを考える必要があります。

実質利回りが高くてもこのような条件に当てはまる物件は、空室リスクが高くおすすめできません。

  • 相場に見合わない家賃設定
  • 利便性の悪い立地
  • もともと空室の多いマンション

いい立地、いい物件だと利回りが低くなる傾向がありますが、その分入居率が高く、満室の状態で運営することができるのです。たとえ空室期間があったとしても比較的短くすむため、家賃をえられるパーセンテージを高く見積もることができるのですまたそのような物件は資産性が高いために、融資を多く受けることができるというメリットもあります。

利回りの高い物件は地方にあることや、とても古い物件であることにより、物件価格が下がっていることが理由になっていることが多くあります。そのような物件で利益を上げるためには、その地域のニーズにあうようにリフォームをするなど、入居者を集めるためのオーナーの努力が必要になります。

つまり、投資で勝てるマンションは、

  1. 表面利回りと実質利回りを区別して探し、
  2. 実際の空室リスクが低いかを見極める

必要があるのです。

堅実なマンション経営をするためには、机上の数字だけではなく、実際の物件をきちんと見る必要があります。

【おすすめ記事】
不動産投資で成功する人、失敗する人。最終的にこの差はどこ?
サラリーマンが不動産投資で借りられる限度額はいくら?
AIを活用した運用が増えている時代だからこそ、「現物資産の安定性」が大事
不動産投資でこんなときはどうする?もしも入居者から「古いエアコンを交換してほしい」と要望があったら……
不動産投資をするならどちらを選択? 大都市VS地方都市

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

Popular Tags人気タグ

MANSION SELECT

ゼロから始める
マンション探し

マンション探し初心者必見!失敗しないマンション選びのための7つのコツを紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。

ASSET MANAGEMENT

これから資産運用を
始めたい方へ

株式投資から不動産投資、仮想通貨まで、広く投資について紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。