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住まい・暮らし

「こんなはずじゃなかった・・・」中古マンション購入で考えられるリスクを考えてみた

2016.11.11

中古マンションを購入してリノベーションをする人が増えていますが、中古マンションにはそれなりのリスクも伴います。リノベーションを前提にした中古マンションを購入する際には、気になる築年数など見るべきポイントや、想定されるリスクについて知っておきましょう。

中古マンションはさまざまなリスクを前提で考えよう

リノベーションのためにマンションを購入する際には、そのリスクについても知っておかなくてはなりません。

中古マンションを購入してリノベーションをすることのメリットは、ある程度広く立地のよいマンションを安く購入することができ、自分の好みに合わせて内部を設計できること。一方、デメリットとしてはやはり建物が老朽化していることが挙げられます。

築年数によっては耐久性などの問題や、建て替え、外観工事などが行われる可能性も考えなくてはなりません。マンションの寿命についてはメンテナンスによるものが大きいため一概には言えませんが、せっかく購入してもマンション自体の建て替えが行われるリスクもあることを知っておきましょう。

このようなリスクを回避するために、事前にチェックしておきたいことをご紹介します。

マンション購入前に必ずチェックしておきたいこと

マンションの寿命はメンテナンス次第とお伝えしました。購入を決める際には、そのマンションがこれまでにどのような修繕をされてきたのか確認しておきましょう。修繕記録や修繕積立金の金額は管理会社が管理・保管しているので、仲介の不動産業者に聞けば教えてもらえます。

また、毎月の維持管理費用や修繕積立金などがどれくらいかかるのかなど、マンションの管理状態やそれまでの修繕状況も合わせて必ず確認しておきましょう。

中古物件では住宅ローンを組む際に借入期間の設定が短めになることもあります。これは金融機関が築50年を目安にローンの返済年数を計算する場合が多いためです。しかし最近では、政府が既存住宅の流通を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を推進しています。金融緩和の後押しもあり築古であってもローンが組みやすくなっているのです。

リノベーション費用のみで別にローンを組む場合、住宅ローンよりも金利の高いリフォームローンを組むことになりますが、物件の購入と同時であれば、リノベーションの費用まで含めて一緒に組めるリノベーションローンというものを扱っている金融機関が増えています。思ったよりも返済額が多くなってしまった、とならないように住宅ローンを活用しましょう。

リスクをできるだけ避けるためのポイント

できるだけリスクを避けるためには、すでに大規模修繕を済ませたばかりのマンションを選ぶのも一つの手。大規模修繕にはエレベーターの取り換えや外壁工事、オートロックの導入などが含まれます。

比較的設備の新しい築年数の浅い物件を選ぶのか、古くても安い物件を選ぶのか悩みどころだと思いますが、築15~20年以上になるとマンションの価格はほぼ横ばいだと言われています。ただ、築15~20年程度のマンションはまだ大規模修繕を行っていないことも多く、全面的にリノベーションをするのであれば、すでに大規模修繕を行っている築30年程度の物件まで候補に入れて考えるとよいでしょう。

管理会社がきちんと修繕関係の書類を出してくれるか、管理人がいるかなども、そのマンションのメンテナンス状態の見極めになります。その他に、マンションの共有部分がきれいに使われているかどうかもマンション選びの参考にするとよいでしょう。

住宅の購入では常にリスクはつきものです。地震や災害などでローンだけが残るリスクも考えられます。ただ、避けることのできるリスクは最初から回避したいもの。リノベーションを行ったマンションでできるだけ長く、快適に暮らせるように、マンション購入の際には修繕記録などをきちんと確認しておきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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