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ローン払い終わったら築50年超えだけど大丈夫? ~マンションの寿命と需要~

2016.12.18

あなたは、マンションの寿命がどれくらいか知っていますか?タイトルにあるように、「築50年」と聞けば、日本人の多くはとても古く感じると思います。築20年ほどの物件が増えていますが、35年ローンを支払い終えた後には、その物件も築50年を超えていることになります。築50年になったら、どうなることが予想されるでしょうか?

Contents目次

  1. RC造の耐久性

その丈夫さから多くのマンションで採用されているRC造(鉄筋コンクリート造)。居住用で日本最古とされているのは、長崎県の端島(通称「軍艦島」)にある建物です。

その建物は、大正5年(1916年)に建てられ、7階建ての「30号棟」と呼ばれています。

軍艦島は面積6.3ヘクタール、外周1.2kmほどの小さな島です。

炭鉱の興隆と人口の増加に伴い、小さい面積で多くの人々が暮らせるようにと、今でいう「マンション」というものが初めて建てられたそうです。

ではなぜ当時において、木造建築ではなくRC造が採用されたのでしょうか?

これには様々な理由があったとされていますが、主な理由としては、耐火性に優れていることと、強い海風にも耐えられることが挙げられます。

RC造の耐久性

軍艦島の「30号棟」は、現在築100年になります。

ただし、今は誰も住んでいません。人が居なくなり管理されなくなったため、外壁などの見た目はボロボロになってしまっています。

軍艦島には、「30号棟」のように、海風にさらされ、管理されなくなってから40年が経過する建物が今なおしっかりと建っています。

では、冒頭のテーマに戻りましょう。今日本にあるマンションの寿命は、どれほどのものなのでしょうか?

国土交通省が2013年にまとめた報告書では、RC造のマンションは、100年以上耐久する潜在力があるものの、実際の滅失データでは68年にとどまっていることが分かります。

戦後から70年余りしか経っていないことを踏まえると、日本にあるマンションの寿命は、まだまだ測りきれていないとも言えます。

今年3月に閣議決定した「住生活基本計画」では、既存住宅の流通を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速させることが盛り込まれていました。

RC造の潜在的な寿命や人口減少などから、中古物件に対する概念が変わる様相を見せているのです。

このような動きから、今後中古マンション市場の活性化が見込まれ、中古マンションの流動性がさらに高まることが予想されます。

築50年超えのマンションは今後一気に増え、流動性も高まることが予想されますが、その時需要に差が出るのは管理が行き届いているか否かです。

たとえ建物が残っていても、管理がされていなければ軍艦島の例のように住める状態を維持することはできません。

築20年あたりから物件価格が安定すること、主要駅に近い物件は需要が落ちないことは、これまでもお伝えしてきました。

購入から30年後を見据えて、これらの条件に当てはまり、なおかつRC造でも管理が行き届いている物件を見極めるようにしましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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