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銀行の利益から見る投資のチャンス ~投資効果に直結する金利関係~

2017.01.30

今回のテーマは、ズバリ “金利” です。

Contents目次

マンション投資はご存知の通り、マンションの購入時に銀行の融資を活用することで、他の金融商品と比較して、高い投資効果を実現することができます。融資を受ける際には、多くの方が変動金利を利用します。今回は、その「変動金利」について、知らなきゃ損な情報をお送りします。

まずは簡単に「金利」について説明しておきたいと思います。

金利を一言で言えば、融資を受ける際に支払うコストです。あなたも、銀行にお金を預けていると思いますが、その際にも銀行からわずかながら利子として受け取っていると思います。銀行のビジネスモデルは、預かっている預金の一部を、企業などに融資することで、その金利分の利益を計上するというものです。あなたが、銀行預金において利子を受け取ることができるのは、預金を銀行が融資する、すなわち間接金融によって、銀行が利益を上げているからなのです。

それ対して、投資用マンションの購入時には、融資を受ける側になります。銀行が設定した金利分をコストとして支払うことになるのです。

ここで本日のキーワード「変動金利」が登場します。変動金利とは、文字通り金利が変動することをさします。しかし、これは株式市場のようにリアルタイムに変動するわけではなく、一般的には半年に1回見直されることを指します。

ローンの金利は、ある指標をもとに、金利設定を行うわけですが、実は半年見直しの変動金利と、10年以上の固定金利とでは参照する指標が異なります。

変動・固定金利それぞれで参照する指標は以下になります。

変動金利 → 政策金利
固定金利 → 10年物国債

2016年2月、未曽有の「マイナス金利」として騒がれたことを覚えているでしょうか? これは、超低金利で推移していた10年物国債の金利がついにマイナスに突入したことを指します。

政策金利はというと、実は、2008年のリーマンショック以降、0.1%に据え置かれています。銀行が、企業などに融資する資金は預金の他に、日本銀行から資金の借り入れをしています。銀行の利益は、この融資金利と政策金利の差額が利益となるわけです。つまり、政策金利が上がれば、融資の金利も上がっていきます。

銀行の利益 = 融資金利 − 政策金利

リーマンショック以降は、景気が低迷したため、企業が融資を受けやすくなり、日本政府は0.1%という超低金利で据え置きしています。これがいわゆる「ゼロ金利政策」と呼ばれるものです。

政策金利は0.1%で据え置かれているものの、それを指標とする変動金利は、2008年以降も低下しています。この理由は、ネット銀行の競争激化にあります。もともと銀行は店舗があり、そこでサービスを利用するのが主でしたが、ネット銀行の参入により、店舗を持たずにインターネットで各種サービスが完結するようになりました。この結果、営業コストの大幅な削減を実現し、金利を低く抑えられるようになったのです。

また、10年物国債の金利は、固定金利に影響を与えると説明しましたが、実は、間接的に変動金利にも影響を与えています。なぜなら銀行の多くが、国債を保有しているからです。つまり、その国債の金利が低下し、マイナスに突入するということは、銀行の利ザヤが小さくなることを意味します。そのため、預金として預かっているお金を融資に回し、金利を稼がなければ、業績の悪化に繋がってしまうことになります。ゆえに、各社変動金利を引き下げる施策を取り、融資を促しているのです。

このような状況は、不動産投資家には有利な状況をもたらします。なぜならば、不動産の利回りと融資金利の差が開くことは、投資効果に直結するからです。

未曾有のマイナス金利時代。マンション経営に踏み切るなら、まさに “今” という訳です。このチャンスを逃さずに、堅実なマンション経営を目指しましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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