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不動産投資

利回り10%よりも4%を選ぶ理由 ~利回りの高さはリスクの表れ~

2017.02.26

投資をするにあたり、物件を選ぶ指標となるのが「利回り○○%」という言葉。

Contents目次

不動産投資と収益不動産の情報サイトを運営する建美家は、2016年に登録された新規物件を対象にして、「山手線沿線駅別マンション投資利回りの平均調査」の結果を発表しています。

山手線29駅を利回りの高い駅順にランキングした結果、1位は駒込駅の6.97%、以下御徒町駅、新大久保駅、新宿駅、五反田駅、巣鴨駅、大塚駅、池袋駅、田端駅、田町駅と続きます。

しかし利回りが高ければ高いほど良い投資なのかというとそういうわけではありません。 その利回りが表面利回りなのか実質利回りなのかによってもその物件への投資価値が変わってくるからです。

表面利回りとは単純に購入価格に対して年間いくらの儲けが出ているのかを示したもので、「(年間の家賃収入)÷(不動産の購入価格)」で算出することができます。 実質利回りはこれに管理費や修繕費等の必要費用も含めた不動産投資を維持するために必要な経費も合わせた実質的な利回り計算の方法です。 実質利回りは、「(年間家賃収入-必要経費)÷(不動産の購入価格)」で算出することができます。

実質利回りについてもその数字が高いからと言ってその物件への投資が最良かというとそういうわけでもありません。 例えば地方のアパート。利回り10%といった物件はざらにありますが、その分空室のリスクが高まりますし、物件価格の値下がりも気になるところです。

逆に港区や中央区といった都心の物件では、利回りは4%位で低いなと思われるかもしれませんが、家賃の下落リスクや空室リスクも少なく、その上物件価格の値上がりも期待できます。

競馬で配当割合の高い馬が一番になりにくいのと同じように、利回りが高い物件を購入し投資を成功させるのは難しく、プロでもなかなかうまくはいきません。 一発当てに行くのか、安定した投資を求めるのか、それはその人の戦略次第です。 不動産投資は自分のライフプランと照らし合わせて考えることをお勧めします。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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