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不動産投資

「L値」で防げる退去リスク ~騒音トラブルによる退去を未然に防ぐ~

2017.04.02

今回はマンションの遮音性について考えてみたいと思います。

Contents目次

不動産経営にとって、入居者の賃貸契約を継続することが、投資効果にとって最重要課題となります。騒音による引っ越しはできるだけ避ける必要があるのです。

一度や二度程度の騒音であれば、入居者も我慢できるかもしれませんが、生活習慣とリンクしている生活騒音は、決まった時間に、配管の流水音、掃除機の音などが発生します。

多種多様な「働き方」が増えてきた最近では、夜型の生活リズムで活動する方も多くなっています。もし隣の入居者が夜型の生活の場合は、自分の寝る時間帯に生活騒音が発生してしまうことがあるのです。

生活騒音は、入居者がいる限り無くなることはありません。したがって、投資する不動産の遮音性がとても重要となります。

特にワンルームタイプの場合は単身者が多く、ファミリータイプに比べ、引越し費用も安く抑えられますので、入居者にとって引っ越しに対するハードルはそれほど高くはありません。その物件で入居者が快適に暮らすことができるか否かが入居率に影響してくるのです。

アパートの場合、木造建築がほとんどであり、隣室を遮る壁もそれほど厚くないので、「隣の部屋から携帯電話のバイブレーションが聞こえた」といった経験をお持ちの方も少なくないと思います。

一方マンションの場合は、ほとんどが二重床構造で、アパートに比べると高い遮音性があります。上階と下階の間の部分を「スラブ」と言い、1950年代の物件は130mmが標準でしたが、現代のマンションでは、180mmから200mmと厚さを増しています。これに加えて二重構造により、スラブの上に緩衝目的のアジャスターがあり、その上に、ようやくフローリングが敷かれるため、足音や物が落ちる衝撃音を抑えることができています。

先ほどもお伝えしましたが、その物件で入居者が快適に暮らすことができるか否かが不動産投資の成功を左右します。遮音性の高い不動産に投資して、あらかじめ生活騒音のトラブルを抑えることで、賃貸契約の継続、退去リスクの低下に繋がるのです。収益物件選定の際には、ぜひ遮音性についても注目してください。

その指標として、床の遮音性にL値というものが用いられます。L値の数字が小さければ小さいほど、遮音性能が優れていることを示します。

例えば、L-40は「気兼ねなく生活できる程度」、L-60は「お互いに我慢できる程度」といったような基準になります。

建物によっては、管理規約で床材の指定がある場合もあります。

投資なので、不動産の表面利回りなどで比較しがちですが、賃貸経営の安定継続のために、ぜひ物件の遮音性もご確認していただきたいと思います。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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