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不動産投資

もし不動産会社が倒産したらどうなる? ~意外なリスクを考えてみよう~

2017.04.30

今回は不動産会社が倒産したら、「賃借人にどんな不都合が生じるの!?」ということについて考えてみたいと思います。

仲介会社との契約では、契約から入居までの引き渡しが重要

契約時に、不動産会社と入居者は賃貸の仲介契約を結ぶことになります。仲介契約をしてからすぐに不動産会社が倒産してしまうとやっかいです。

入居者は宅建士から重要事項説明を受け、契約書に押印し、仲介手数料、敷金、礼金、一カ月分の家賃など、入居前に必要な費用を支払います。つまり、不動産会社に入居より先にお金を渡すことになるのです。その後仲介会社によって、オーナーに入居者の契約書が渡され、家賃等が払い込まれます。

しかし、仮に「入居者の契約がオーナーに渡らず、オーナーに金銭が渡ることなく倒産してしまった」という場合は、大変な事態になります。仲介をする不動産会社はオーナーに本来渡るべき家賃を「預かっている」ことになるので、不動産会社はオーナーに支払う義務があります。もしこのタイミングで不動産会社が倒産し、初期費用や家賃を持ち逃げされてしまった場合、弁護士などに相談した方がいいといえます。

しかし、一旦入居契約者が入居してしまえば、契約した不動産会社が倒産したことは、大きな問題にはなりません。何故ならば不動産契約はオーナーとの間で結ばれているため、そのまま住み続けてよしということになるからです。あくまで、不動産会社とは契約に関する仲介の関係なので、入居後は問題がないのです。

オーナーが物件を売却した場合、新しいオーナーに引き継がれる

では、その物件がオーナーチェンジした場合はどうなるのでしょう。

物件が別のオーナーに引き渡された場合、賃貸契約はそのままその新しいオーナーに引き継がれます。しかしオーナーが変わったからと言って簡単に家を追い出されては困るので、法律でそれはできないようになっています。入居者が払った敷金も次のオーナーに引き継がれるのでご安心下さい。

管理会社、特に家賃保証会社が倒産した場合は、敷金の確認を

管理会社が倒産した場合はどうなるのでしょうか?

仲介会社が倒産した場合と違い、毎月家賃を管理してオーナーに支払っている不動産会社ですから、入居者が払った家賃をオーナーに渡す前に倒産したらやっかいです。

また、家賃保証契約という契約をオーナーと結び、賃貸契約も敷金の管理も管理会社がやっているというケースもあります。家賃保証契約も様々ありますが、「倒産してしまったので敷金がなくなる」というケースは、入居者にも被害が発生してしまいます。

家賃を払っている管理会社の倒産を知った場合には、ただちに敷金の確認をするようにしましょう。

このような話を聞くと、管理会社の業績に左右されてしまうのではないか、という懸念を抱く方もいるかもしれません。

しかし、そんなトラブルを防ぐため2011年から、国交省の推進で「賃貸住宅管理業者登録制度」がスタートしました。

この制度の目的は「賃貸住宅の管理業の適正な運営を確保し、賃貸住宅の賃借人の利益の保護に資すること」となっています。つまり、「家賃や敷金は、不動産経営とは別に管理しておきなさい」ということが決められたのです。

この制度は、まだ、「任意」の制度なのですが、国交省ではすべての管理会社で登録する環境を目指すよう進めています。

不動産投資を始める際には、その不動産の仲介会社や管理会社の業績も把握しておくとより安心して投資をすることができそうです。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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