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「マンション投資」何歳で始めるのがベスト ~ステージ別に開始を比較~

2017.06.11

中古マンション投資を始める方は、多くの場合ローンを組んで物件を購入します。ローンを組むからには、投資を始める時期に悩む方も多いかと思います。そこで今回は、30歳前後、40・50代、退職後のそれぞれのステージ別にマンション投資の開始を見ていきたいと思います。

若いうちに始めれば自己資金はほとんど不要?

30歳前後でマンション投資を始めた場合、仕事を定年退職することになる65歳頃にはローンの返済が終了します。(金融機関のローン返済は通常、最大で35年間)。

定年退職後に、マンションが生み出す家賃収入がほぼそのまま、毎月自分の懐に入るようになるのです。つまり老後の生活に、公的年金プラス家賃収入で安定的に補填可能な収入を用意できるようになります。

働いているうちに完済できる若いうちから不動産投資を始めることで、より少ない自己資金で「ゆとりある老後生活」が送れるようになるというわけです。

中高年の方なら退職金を返済原資として考えられる

では、すでに40~50歳代の方や定年退職してしまった方にとってマンション投資は意味がないのでしょうか?

決してそんなことはありません。

老後資金対策としてマンション投資を始めるタイミングは、何歳からでも遅すぎることはないのです。たとえば、中高年の方であれば、返済期間や自己資金の額を調整することで、定年退職のタイミングにローンの完済の時期を合わせることもできます。

可能な限り長期のローンをまずは組み、定年になった時に退職金で一気に残債を返済してしまうことも可能です。またある程度まとまった貯蓄がある人であれば、月々のローン返済額を低く抑えることもできます。

このような工夫で、たとえ投資のスタートが遅くても、先程の若者のケースと同様、定年後に生活資金の不足分を家賃収入で補填できるというわけです。

しかし、ローン残債を完済してしまうと、団体信用保険による生命保険的なメリットが受けられなくなるという「隠れた難点」があります。

生命保険的なメリットを重視する場合は、退職金で完済できてもあえてローンのすべてを返済せずに、一部のローンを残しておくことで、返済期間が終わるまで生命保険的なメリットを受け続けるという高度な方法もあります。

もちろんわざわざ退職金の支給を待たなくても、繰上返済ができる資産が別にあるならいつでも返済は可能ですから、それによって月々の受取金額や完済までの期間を柔軟に調整できることがマンション投資のメリットとも言えます。

すでに定年退職した方の場合は一括購入がお勧め

すでに定年退職している方も、基本的には中高年の方と同じ方法で投資できますが、この場合、年齢的に金融機関から長期でのローンの借入は期待できません。したがって、自己資金の割合が多くなってしまうことは避けられません。

また、健康状態などに問題がある場合には、全額自己資金での購入が基本となります。退職金などの貯蓄がある場合には、そのお金を購入資金として充てることも可能でしょう。

定年退職後の方が退職金の資産運用先として、ローンなしで投資用マンションを一括購入するというケースが多くあります。

すでに子供も巣立っているので、団信による手厚い保障もそれほど必要ないと考えれば、定期預金などで取り崩してしまうよりは、退職金をマンションという実物資産に一括投資をして、家賃収入を安定的に受け取ったほうが割がよいという判断をされるのでしょう。

全額自己資金での購入であれば、ローンを組む手数料なども必要ないため、いきなり家賃収入をほぼそのまま得られることになります。しかもマンション投資では入居者がいれば家賃は入金されますから、投資の腕に覚えがなくても、株や為替などに比べて安定的なリターンが見込めるのです。

配偶者や子、孫などに収益資産を遺せることや、相続対策としてのメリットもあることを考えれば、老後資金対策としてのマンション投資は、定年退職後の方にも大いに推奨できる投資法だといえるのです。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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