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不動産投資

不動産投資の基本。利回りとは?他の投資商品と比較してみた

2017.12.15

不動産投資をするために検証する必要があるのが利回りです。物件の資料にも利回りが表示されており判断基準のひとつとなっています。しかし、その利回りは、何を基準に何%ならお勧めなのでしょうか?また、他の投資商品と不動産投資との利回りにはどんな差があるのでしょう。不動産投資の基本になる利回りの内容や見方について解説します。

物件選びの判断基準となる利回り

不動産投資はアパートやマンションなどの投資対象を選定後、その不動産を賃貸に出し、入居者からの家賃収入を得ることを基本にした投資です。投資対象の不動産を一般的に収益物件と呼びます。収益物件の資料には、概要と価格の他に利回りが記載してあります。利回りとは、「物件への投資額に対して1年間にどれくらい利益を出す物件なのか」という割合が示されたものになります。例えば2,000万円で投資した物件から得られる家賃が年間120万円だとしたとき、その利回りは6%となります。

  • 計算式
    120万円(年間の家賃)÷2,000万円(不動産への投資金額)×100=6%

この割合が高いほど、収益性が高い物件ということです。120万円以上の家賃が得られたり、2,000万円以下で不動産に投資できた場合、利回りは高くなります。

物件で変わる利回り、また他の投資商品との比較

wutzkohphoto/Shutterstock.com

収益物件にはその物件のタイプ別に平均利回りと呼ばれている数字があります。築年数やエリアによって一概にはいえませんが、区分マンション投資であれば約4~8%、一棟物件では約5~9%、そして古家などの戸建て賃貸なら約8%以上といったような数字が全国での平均的な利回りとなります。

では、他の投資商品ではどうでしょう。まず預金です。低金利時代において、期待できる配当や利息は0.02%から高くても0.5%ほどです。株式では利回り幅は約0~5%、FXでは0.2~6%前後といったところでしょう。0%の可能性があるのは、場合によっては株式が紙くずともなることがあったり、無配当であったりすることもあるからです。

FXも同じでハイリスク、ハイリターンというイメージがあるのに意外にも低利回りが平均となっています。一方、リスクの低い投資信託でも配当が高いものでは6~8%というものがありますが、これも0%台からと幅があります。不動産投資信託のJ-REITについては利回りが高い傾向で、安定しているといえるでしょう。

やはり不動産投資の利回りは高いという印象

さまざまな投資商品と比較して不動産投資の利回りを比較してみると、利回りは高めなのにリスクが低いということがよくわかります。しかし、不動産投資の利回りには2種類の見方があるので気を付けなければなりません。冒頭で説明した投資額と家賃収入との単純割合を示したものは「表面利回り」と呼ばれるものです。実際には家賃収入から管理費や広告費、修繕積立金、固定資産税などが経費として差し引かれるので、表面利回り6%全額が手元に残ることはありません。家賃収入からさまざまな費用をシビアに差し引きした残りの額で算出する利回りを「実質利回り」と呼びます。

収益から20%ほどは実質的な経費を差し引いて考えることが一般的です。先ほどの例で計算してみます。

  • 年間の経費
    120万円×20%=24万円

  • 実質利回り
    (120万円-24万円)÷2,000万円×100=4.8%

注意すべきは表面利回りの中には空室は考慮されていない点です。エリアによっては賃貸需要が弱く、空室期間を盛り込んだ上でしっかりと判断する必要がある案件もあります。利回りをしっかりと踏まえることで、不動産投資をする際の助けとなり、より現実的な収益を想定できるでしょう。

さらに不動産投資は金融機関からの融資で投資を行います。実際に自分で投資した金額に対する利回りは非常に高いのが不動産投資の特徴です。

先ほどの例で自己資金100万円、金融機関からの融資1,800万円で物件に投資したとしましょう。

100万円の投資に対して、年間120万円の家賃収入が入ることになれば、表面利回り上、利回りは120%となります。もちろん上記から融資の返済を含む支出項目が発生しますが、投資としては非常に魅力的だということができます。

不動産投資では特に実質利回りでいくらあげられるかが重要です。物件の投資金額だけではなく、各種費用の額や空室率も考慮した家賃設定がその利回りに大きく左右します。不動産会社が紹介するのは表面利回りや想定利回りであることが多い傾向なので、自分でしっかりと実質利回りと自己資金利回りをはじき出せるようにすることが重要になります。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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