1. RENOSY TOP
  2. 不動産投資
  3. 不動産投資に関する記事一覧
  4. 不動産投資で利回り何%超えだったら買い判断?
不動産投資

不動産投資で利回り何%超えだったら買い判断?

2017.12.25

不動産投資にアンテナを張っている方は、「利回り」という用語をよく見かけるはずです。「利回りが高い=魅力的な物件」ということは大半の方がご存じだと思いますが、ここでは一歩進めて、安定した資産形成を実現するためにも、利回りに対する理解を深めていきましょう。

不動産投資の利回りとは?

利回りとは、物件への投資額に対する1年間の家賃収入の割合のことを指します。利回りの計算方法は、下記の計算式を使って計算します。

利回りが高いほど投資の回収スピードが速まるためり、不動産投資家は、「利回りが高い物件」を探します。

不動産投資の利回りの2つの種類と計算方法

不動産投資の利回りには 2つの種類 があります。 「表面利回り(グロス利回り)」 「実質利回り(グロス利回り)」 の2種類です。2つの種類の意味や考え方・計算方法が異なりますので、下記に詳しく紹介します。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回り(グロス利回り)は、おおまかな収益性をつかみたいときに使う指標です。手軽に算出できるため、数多くの物件を比較検討する際に便利です。 

計算方法は

「年間家賃収入÷物件購入価格(不動産への投資金額)×100」

になります。たとえば、年間家賃収入120万円、投資金額(物件購入価格)が2,000万円なら

「120万円÷2,000万円×10」で利回り6% です。

これは記事冒頭でお伝えした計算式と同じです。

実質利回り(ネット利回り)

実質利回り(ネット利回り)は、細かい収益性を把握したいときに使う指標です。前出の表面利回りは、税金、管理組合費、修繕積立金などの運用の諸費用を組み込んでいないため、最終的な収益性が確認できません。この費用を組み込んだのが実質利回りです。

計算式は、

「(年間家賃収入−運用の諸経費)÷(物件購入価格+−購入時の諸経費)×100)」

になります。 

年間家賃収入120万円から、管理費や修繕積立金などにかかった経費20万円をマイナスします。 

物件購入価格には、物件の登記費用やローンの手続き手数料など諸々の費用50万円もプラスして計算します。 

表面利回りでは儲かっているようにみえても、実質利回りでみると利益がでていない可能性もあります。そのため、物件購入時は、実質利回りをだしてから売買契約するべきでしょう。

RENOSYには不動産投資の利回りをエクセルで計算してシミュレーションできるお役立ち記事があります。「 不動産投資利回り計算にはエクセルを活用。今日から使える方法を紹介 」に詳しく記載していますので、ぜひご覧ください。

今後の不動産投資に対する考え方


出所: 日本不動産研究所 第39回 不動産投資家調査(2018年10月現在)

日本不動産研究所の調査によると、ここ数年、新規投資を当面控える割合は7%と低く、新規投資を積極的に行う回答の割合が 90%を超える形で推移してきており、全体としては不動産投資における積極的な姿勢が続いております。そのため、 現在は不動産投資において好環境 となっています。

不動産投資の堅実な利回りは?

サラリーマンの不動産投資に向いているのは、「堅実な利回りの物件」です。具体的には、このような物件は、東京都内の好立地にある「中古の区分マンション」に多く見られます。中古物件は新築に比べて、家賃が中長期で安定しており、かつ、物件価格は新築より安価なため、利回りが高くなります。また、好立地なら入居ニーズが高いため、空室リスクも抑えられます。人口が増加している都心エリアでは、底堅い賃貸需要があります。

物件の購入目安としては、表面利回りで4~5%は欲しいところです 。これくらいの利回りがあり、長期の融資を組むことができれば、実質利回りでも黒字化が可能です。月々の家賃収入では利益が限られていますが、東京都内の中古物件は売却価格も安定しているため、最終的な「家賃収入+売却の合算」で考えると、トータルのリターンが期待できるでしょう。

何年で回収できるかも大切だが… 

確かに高い利回りの出る物件は、初期投資の回収が早く魅力的に思えます。ただし 表面上の利回りだけで、投資する物件を判断することは危険 です。検討している物件のエリアの賃貸需要を把握し、入居率や家賃下落リスクをきちんと理解した上で、投資の判断をすることが重要です。 

ワンルームマンション投資の利回りはどれくらいか

現金を銀行などの金融機関に預けていても利息は0.001%から高くても0.5%ほどなので、ほとんど増えることはありません。そのことについてはご存知の方も多いはずです。 

では、ワンルームマンション投資においては、どのくらいの利回りかをご存知かをご存知でしょうか。


出所: 日本不動産研究所 第39回 不動産投資家調査(2018年10月現在)

2018年10月に行われた不動産投資家調査によると、 ワンルームマンション投資の期待利回りは、東京は城南エリアで4.5%、城東エリアで4.6%なのに対し、他の政令指定都市では軒並み5% を超えています。 

また、利回りが突出して高い物件は、地方に多い傾向があります。上記の資料を見ても、 東京は城南地区で4.4%・城東地区で4.5%、大阪4.9%であるのに対し、地方都市は札幌5.5%、仙台5.5%、広島に至っては5.8%と非常に高い割合 である事が解ります。

地方の物件は賃貸需要が低いため、リスクに見合う売出し価格を設定しないと購入希望者が現れません。そのため、物件価格が割安で、利回りが高いことがあります。人口が流出しているエリアでは、数百万円どころか、時には数十万円の物件も存在します。 こうした格安物件を購入して、10%台、20%台といった脅威の高利回りを実現している「大家」力の高い不動産投資家もいます 。 

このように預貯金に比べ利回りが高い不動産投資ですが、利回りがいくらよくてもキャッシュフローが安定したものでないと結果的に損をする可能性もあります。 

詳しくは「 ワンルームマンション投資の利回りについて注意点などを解説 」をご覧ください。

不動産投資する際のキャッシュフフローの考え方

まずはキャッシュフローを見える化

不動産投資に限らず、あらゆる投資はキャッシュフロー(お金の流れ)の見える化が鍵になります。なぜなら、 投資は「リアルタイム×スピード」が重要 だからです。イメージ的には次のような流れです。

  1. キャッシュフローを見える化する
  2. リアルタイムの収支をつかみやすくなる
  3. それにより、投資拡大や撤退の判断がスピーディーにできる 

株式や為替などの投資では、ポートフォリオ(資産の一覧表)を見れば、「全体でどれくらい儲かっているか」「現時点でどの株がどれくらいプラスか、マイナスか」がすぐにわかるでしょう。それに基づき、投資家は的確と思われる売買の判断ができます。

キャッシュフローを適正に保つには

不動産投資をはじめたい場合は、 レバレッジを有効活用するため金融機関からの借り入れが重要 です。借り入れを検討する場合は、どうしても金利にばかり目がいってしまうでしょう。しかし、「低金利」以上に「返済期間の長さ」が大切です。

同じ金額を借りたとしても、返済期間が短ければ月々の返済額は増えます。無理のない返済プランを考えなければ、毎月の返済が手元資金を圧迫したり、赤字になってしまったりします。 

金利が低いプランに飛びついてしまうのではなく、ライフプランやご自身の資産状況と相談して返済期間を考えましょう。

詳しくは「 不動産投資する際は融資期間が重要!きちんと理解しておこう 」をご覧ください。 

まとめ:利回りはあくまでも目安でしかない

RENOSY事例

机上で考えると、利回りが高い物件は投資の回収スピードが速く、「買い判断」となります。しかし、実際の投資はそう簡単ではなく、 利回りはあくまでも目安にすぎません。現時点では利回りが高い物件でも、空室や家賃下落が発生すれば一転、利回りは低下します

これを防ぐには、 周辺の賃貸マーケットの動向を把握した上で、リスク回避することが必要 です。 空室リスクの低い物件や、家賃の下がる可能性が低い、賃貸需要の高いエリアへの投資、又は、新築プレミアムから一定の範囲で家賃が下がった中古物件の購入などを検討 しましょう。いずれにせよ 「利回りが高い、即買い!」と飛びつくのは、不動産投資ビギナーがやってしまいがちな行動 であるため、注意しましょう。

不動産投資においては2つの考え方があり、大きなリスクを抱え込んで大きな利益を得ようという考え方と、将来に渡ってできる限り小さなリスクで安定的に少しずつ収益を得るという考え方があります。前者の考え方だと、RENOSYが考える投資対象としての不動産の持ち味を最大限に活かせません。RENOSYでは、後者の考え方、小さなリスクで安定的に少しずつ収益を得る堅実な不動産投資のご提案をしております。詳しくは下記リンクよりご覧ください。

RENOSYの不動産投資を今すぐチェック

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

Popular Tags人気タグ

MANSION SELECT

ゼロから始める
マンション探し

マンション探し初心者必見!失敗しないマンション選びのための7つのコツを紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。

ASSET MANAGEMENT

これから資産運用を
始めたい方へ

株式投資から不動産投資、仮想通貨まで、広く投資について紹介しているPDF資料をダウンロードいただけます。